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本土研究社

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轉貼:《優化土地供應策略:維港以外填海及發展岩洞》第一階段公眾諮詢 – 我的個人意見書

轉貼:《優化土地供應策略:維港以外填海及發展岩洞》第一階段公眾諮詢 – 我的個人意見書
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文:Camille

以下是我對政府的《優化土地供應策略:維港以外填海及發展岩洞》第一階段公眾諮詢所作的一點回應和提出的疑問:

(一)香港能負荷多少人口?

根據諮詢文件,政府推算香港到2039年人口會達至890萬。其實,我並不完全否定這個可能性。現時香港所謂的人口政策,主要是為應付人口老化,所以大力吸納優才移民,鼓勵生育。然而,香港到底能負荷多少人口?曾特首於07年接受英國《金融時報》訪問時曾表示長遠而言,香港需要有一千萬人口,才可達到紐約及倫敦這些世界級金融中心的要求(及後澄清只是相信香港「有條件」成為一個能為一千萬人口提供良好生活環境的全球金融中心。)問題是,香港能否負荷千萬人口?香港人又是否希望這樣?事實上,紐約和倫敦這兩個世界城市的人分別只是840萬和750萬,人口數字與城市競爭力根本沒有必然關係。

香港人口不斷增長,其一是政府一直有一個增加「優質」人口以增加城市競爭力的目標,其二是政府認為人口老化程度日趨嚴重,要鼓勵生育以達至「每名女性生育二點一名子女才的更替水平」(《施政報告》2011/12第53段),這亦是政府開放非本地孕婦來港分娩配額的原因。儘管890萬人口難以定斷,但以近幾年平均增加五萬人口的趨勢來看, 而且政策不變發展方向不變的話,達800萬人口其實並不遙遠。所以,到底香港城市能負荷多少人口?這是全香港人必須一起思考的問題。那不只是土地資源的問題,還有醫療資源,公共服務資源,市民生活質素等,也會帶來影響。

(二)土地需求估算粗疏

諮詢文件中寫到,香港現時有700萬人,目前供居住的用地為7600公頃,配套基礎設施用地佔9900公頃,以現時的人口總數和土地用途分佈的比例作推算,至2039年若新增180萬人(25%),香港未來將需要新增2000公頃住宅用地,和2500公頃配套基礎設施用地。扣除預計供應外,還需額外開闢1500公頃土地。

問題是,根據規劃署網頁上的數字1,現時76平方公里住宅用地中有35平方公里(46%)屬鄉郊居所類別(不止村屋,也包括臨時搭建物),其人口密度定必比私人住宅和公屋的低得多,為何就可籠統地以現有比率去推算未來所需住宅用地?

而且,住宅用地和配套基礎設施用地比例為1:1.3(76:99),只是基於現有土地用途分佈的一個粗略估算,並非經詳盡規劃和評估後得出的結論。如果要以現時的土地分佈作估算,為何不是先對現有各項土地用途的使用狀況作一個詳盡檢討,看看各類土地有沒有不妥善使用的情況?例如,在這9900公頃配套基礎設施用地中,貨倉和貯物處用地1600公頃根本已經過多,難度還要按比例增加25%至2000公頃?道路佔4000公頃,但香港未來不應再有大型新市鎮發展,道路佔地還會增加25%至5000公頃?政府推算未來要新增4500公頃用地,有沒有實際基礎?

然而,政府於07年公布的「香港2030」策略研究,當時的結論是全港共需1200至2000公頃新增住宅用地2,而基礎配套設施用地方面報告並沒有指出有新增土地的需要,只是選了幾個地點建議作重心商業發展。故此,減去已知供應量有1500公頃,根本是毋須額外尋找土地。政府進行「香港2030」策略研究時,根據人口估算、住戶單位面積和發展密度數據推算出未來所需住宅用地,顯然比現在有條理得多。而今天,為何政府忽現說要額外新增1500公頃土地?為何此結論會與「香港2030」自相矛盾?

(三)成本效益推算的依據 ?

官方諮詢文件中,從沒有列出各項新增土地資源方法的成本估算,但根據土木工程處副處長(海港及土地)李鉅標先生接受報章訪問時提到,「現時新界收地約要6000元至1萬元一方呎,但填海只需約4000元一呎」3,現底這是基於什麼去估算?有說新界收地價錢其實不多於一千元呎,政府的估算根據是什麼?

然而,這兩個數字顯而只從政府角度計算,並沒有考慮整體社會成本,例如若新界收地每平方呎逾萬成本,但政府不考慮收地,繼續放任露天貨倉遍佈新界破壞環境,其社會成本又是多少?而若說填海成本每呎4000元,這數字是否已包括有可能要作的補償措施,以及海洋生態犧牲所帶來的成本?現在已有不少國家在推行政策時會推行全面社會成本評估,我希望政府會認真研究,而不是只從政府資金成本的角度去評估。

(四)土地儲備能回應社會需求?

香港不少新市鎮以填海地來建設是事實,但以前填海,無論如何都是有目的地進行。而現在的諮詢,我們的討論方向是什麼?考慮哪個選址填海,卻又暫不考慮未來用途,叫市民如何討論?

土地儲備為何而儲?有說為香港長遠發展著想政府必須要有一定的土地儲備作未雨綢繆,可是這幾年間,政府把很多本來可考慮作公屋發展以回應基層逼切住屋需求的前政府宿舍地賣作私人發展,而這些私人樓的價格卻又不是一般市民能負擔得到的水平,這令我不禁要問,增加土地儲備真會對整體社會有益嗎?政府增加土地儲備,長遠就能增加住宅用地供應,增加單位供應,令樓價回落,提升生活質素嗎?這是否真有連貫關係?

土地儲備不夠?政府現時有多少土地儲備、現有各塊官地狀況如何、有沒有空置、為什麼而空置等等,市民完全不了解。政府根本沒有公開相關資料,就向市民呈現一個土地資源不足的假設。

要查找政府空置土地的數據,我只有追索到2007年審計署一份就地政總署《空置政府土地的臨時使用情況》所作的報告4。根據該報告中的第1.2段, 當時全港土地面積為110397公頃,當中36656公頃土地(33%)是空地(例如荒蕪的島嶼、天然斜坡及偏遠地區的空置土地)以及空置政府土地(已平整及未經平整)。而根據第2.5段,截至2006年10月,全港共有261幅空置土地,其中101幅土地將撥作臨時用途,餘下160幅土地經考慮後認為不適合。

可是報告並沒有提供這些空置土地的地點和面積等資料,而現在就更沒有更新資料讓市民了解現有空置官地的使用狀況。在市民不清楚現有政府土地、及全港已建設的/已荒廢的土地的狀況下,政府只是不斷呈現香港「地少人多」的假象,並引導大家局限於「開發郊野公園」還是「填海」的二元選擇之中,市民又怎樣能作出清晰思考和分析?

(五)可否先重整新界受破壞的土地,才考慮填海?

香港土地用盡了嗎?為什麼新界漫山遍野貨櫃場、露天貨倉,還有不少荒地,不先好好調整,就要考慮填海?「公共專業聯盟」於本年三用發表了一份名為「新界棕土研究及土地發展方略」的研究報告5,報告指現時香港有八百多公頃的棕土,但政府一直沒有整體規劃去限制擴張。報告並指出,不少國家也趨向優先發展已破壞土地,香港也應以此作為未來土地發展策略。

既然政府認為不夠土地資源,但現時卻有這麼多不被好好善用的土地,為何不藉此諮詢機會,與全港市民一同好好研究這些棕土應如何處理?我不是主張對貨櫃場和露天貨倉趕盡殺絕,我也明白這些行業有其經濟價值,所以更應好好整合,以增加其經濟效率,而非放任凋零。

(六)可否先檢討丁屋政策,才考慮填海?

還有丁屋政策呢?正如我在第(二)點是指出,現時76平方公里住宅用地中,35平方公里是鄉郊居所(包括村屋和臨時搭建房屋),但人口估計不多過 80萬人口(粗略估算,沒有實則數據);但公屋及私人房屋,佔地分別為16和25平方公里[註一],但根據房委會數字,公屋居住人口已達330萬6,居於私人樓人口總數估計也不只300萬。這樣子又是恰當的土地使用方法嗎?我明白丁屋政策是歷史問題、艱鉅的政治問題,如果我們不去面對這個癥結,房屋土地只會一直不夠用。明知現時的丁屋政策已與本來的「滿足原居民住屋需求」的友善原意大相違背,政府還是不敢正視,規劃上要繼續避開鄉村範圍,未來還有機會為應付需求擴張村界,這樣對全香港人公平嗎?對在公屋輪候冊上等候多年,以及居於劏房板間房的市民公平嗎?迴避丁屋問題而選擇填海,這樣又對海洋生態公平嗎?

來屆特首已選出。梁振英先生不是揚言自己會為整體社會利益著想,敢於挑戰利益集團,敢於觸碰權貴嗎?梁振英先生可否為香港未來福祉,敢於觸碰丁屋問題,令香港的房屋土地得以適當利用,為全港市民爭取基本居住權?

-----------------------------[註一]「概括土地用途的分布情況」,規劃署網頁,2011年,見http://www.pland.gov.hk/pland_tc/info_serv/statistic/landu.html

[註二]HK2030Working Paper No. 41, "Modified population and employment assumptions", Planning Department, March 2007. Retrieved from: http://www.pland.gov.hk/pland_en/p_study/comp_s/hk2030/eng/wpapers/pdf/wpaper41.pdf

[註三]「將軍澳烏溪沙料剔出填海」,明報,2012年2月20日。 見http://news.sina.com.hk/news/1579/3/2/2582170/1.html

[註四]《審計署署長第四十九號報告書》第12章-空置政府土地的臨時使用情況,2007年10月25日,見http://www.aud.gov.hk/pdf_sc/c49ch12.pdf

[註五]《新界棕土研究及土地發展方略》報告。公共專業聯盟,2012年3月8日,見http://www.procommons.org.hk/brownfield

[註六]「房屋統計數字二零一一」,香港房屋委員會,見http://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/about-us/publications-and-statistics/HIF2011.pdf

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其他資料, 請參考我另一篇note "一系列有關土地供應, 填海, 賣地制度等的資料和文章清單"
https://www.facebook.com/#!/note.php?note_id=10150658300826866

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