若大家居住的地方附近有公屋，大概可看到從05年領匯購入房委會物業起，不少商場便一步步地進行翻新工程，翻新過後，便會發覺很多小商戶不見了，換上的是大型連鎖店。到底是甚麼原因令這些小商戶突然「大量死亡」呢？領匯在標榜「凝聚社區」的同時到底又以甚麼手段把大量經營「街坊生意」的小商戶逼向絕路呢？早前訪問了一間在上水彩園經營文具店的老太太，也許可作為問題的一個縮影。
老太太姓徐，應七十多了，仍很壯健，經營文具鋪已28個年頭，回想當年到此當開荒牛才四十多歲。彩園算是舊式公屋，其中一個特點是商鋪分兩類，一類建於獨立一座的大型商場連停車場，商戶包括像銀行、酒樓、超市等較大型的店鋪，另一類則附設於每座公屋低層 (地下或一樓平台)，商戶包括像士多、理髮、文具、電業、沖曬、五金、家居用品等小型店鋪。徐太太的商鋪屬第二類。大約年多前，大型商場進行裝修，小商鋪由於隔了個公園平台，未受影響。
到大型商場接近峻工的時候，徐老太便接到領匯通知，稍後在她鋪前要進行裝修。鋪前將圍上板，僅剩一個門口位作出入之用。由於現有合約在8月到期，領匯開出從9月開始，維持現有租金14個月 (面積約400呎，月租約$8000)，但不會簽約，即是雙方在這段期間隨時可終止合約。
這樣的口頭合約有兩大問題。第一，街鋪圍上板，生意額定必大跌，按理這段時間租金應便宜一些。第二，若商戶願意「捱」上這段艱難期，領匯也應承諾讓商戶在裝修過後經營一段時間 (即回頭紙)，好追回早前的損失。可徐老太一計，從今年9月起經營14個月就是下年10月，領匯預算的裝修完工時間正好是下年的9至10月，即裝修完畢臨時約便完 (真是太絕)。當徐老太就這些問題追問領匯職員，更前往領匯的分區總部求見高層期望跟進，對方的答覆全是無可奉告，不能作主。
這讓徐老太擔憂，因為已翻新大商場的租金呎價是一百塊，若將來她的鋪位翻新後用上這樣的呎價，豈不是近四萬嗎 (縱使只加上一倍即萬六也難生存)？那時候也定必不能維持，那麼在裝修期賠上的不是更不值嗎？
兼且領匯也提出，將來除了交租，更要分紅，營業額的10%撥作領匯收入。留意，這10%是營業額，以利潤計算便一點不低了。此外，領匯如何確切知道多少營業額呢？是否請個人來收銀呢？
徐老太回想在房署年代，租金等問題是可以有商量的。例如沙士時候，經營困難，各商戶把公司印蓋上，找屋經理談談，最終租金是可以減的。可是如今，領匯的管理層完全不理商戶訴求 (在傳媒，領匯的高層可喜歡曝光，標榜企業社會責任。面對小商戶，便完全是另一副咀臉) ； 找商會主席幫忙 (身兼區議員，民建聯的) ，竟斬釘截鐵的說幫不上。
徐老太回想，當年領匯私營化，她跟鄰近商戶已預計私有化後的不良後果，那時的周梁淑儀竟自稱見過了所有商戶，得到支持。小商戶意見從來這樣就被漠視和扭曲。
徐老太自言老了，沒鬥志爭也無力爭了。屋小商戶注定又少一間。
後記：
給徐老太訪談，亦聯絡上「領匯監察」的寶瑩看看他們的報告。
在一份2008年的研究中，得知徐老太的經歷絕不是少數。數據顯示，部份已進行翻新的商場，連鎖式店鋪從翻新前的四、五成急升至七、八成。即是近半小商戶在翻新後被「滅絕」了。
從太和、啟田等翻新小商戶的經驗看到，領匯的策略確是非常卑鄙的。一方面告訴商戶裝修過後人流將回升 (暗示可續租)，另方面裝修期間便要求商戶搬走。即是把小商戶當羊牯，呃呃哄哄交多幾個月租，然後一腳踢走。
對於領匯的陰招，寶瑩坦言小商戶的生存之道就是團結，盡早跟領匯爭取更佳續租條件。例如經過爭取，有商戶把原本10%的分紅減少為4%，又或敦促裝修的進度更透明利落，都是小商戶集體爭取的結果。
回想徐老太總說她讀得書少，不像領匯那些高層讀得書多。只是我聽得明白，她是指她鬥不過領匯，沒有這些所謂精英的陰險算死草。拒絕續約對徐老太而言也許是最佳選擇，只是香港的社會生態勢將進一步兩極化，小商戶群體面臨進一步屠戮，貧富懸殊也必進一步加劇！
曾蔭權，你花上數十億補貼迪士尼增加那區區六百職位，不如拿來救救小商戶吧！許多香港小市民是渴望自力更生的，奈何他們就是敵不過大企業的屠刀。
*** 圖片說明：圍上板，只餘一扇門，沙塵滾滾，如何經營？領匯不減租，不承諾翻新後續約，心思不難推測。就是盡小商戶的剩餘價值，裝修期間繼續收租，過後才一腳把你踢走。