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官商「閂埋門」傾掂捐地大計 (捐地系列之一)

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官商「閂埋門」傾掂捐地大計 (捐地系列之一)

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最近恆地主席李兆基(四叔)捐地一事,牽起城中熱話。方案公佈後,青年紛紛討論100萬樓盤、地產炒家熱議投資意向、財經專家發表文章分析、網民探究四叔「咁大隻蛤乸隨街跳」,觀點與論述四竄,主角四叔一時風頭無兩。政府亦快在今月內公佈具體計畫細節。

本文將從三個重點論述「捐地」事態發展──政府接受四叔捐地的應然性及必要性;捐地對雙方於新界東北發展的潛在利益及動機,以及此舉對日後市民之深遠影響。

背景:「公私合營」變「傳統新市鎮」下的反撲

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首先講述一下四叔捐地前的來龍去脈。去年五月──特首梁振英上台後不久,四叔於北京出席一慈善活動後,提出了「免補地價建平樓」的講法,說若果政府免去其農地補地價的金額,就可建100萬一間的300呎單位,但建議當時未受廣泛重視。

而正正在提建議的一個月內,新界東北新發展區計劃由一直以來倡議的「公私合營」發展改為「傳統新市鎮收地」發展。亦即去年6月,新一屆政府上任之前、時任發展局局長林鄭月娥卸任在即(其實是升官在即),突然聲稱為避免利益輸送嫌疑而將計劃變卦,即變相從囤地多年的地產商口中奪回新界東北農地的肥豬肉。各大地產商包括恆基表示不滿,甚至成為了政府最後一期諮詢的阻力之一。

到去年底四叔「免補地價」具體方案「出爐」,才被聚焦鎂光燈下。新任政府對建議相當積極,甚至由特首梁振英及政務司司長林鄭月娥聯手處理。後來計劃又由本來「免補地價」,突然「降價」改口為「捐地」,據聞是政府提出的反建議,由政府負責「起平樓」。到四月十九日,經濟日報報導四叔「接受捐地建議」,並稱已和政府進入最後磋商階段,報導稱四叔以建築面積300平方呎、樓價100萬元以下的「上車盤」為目標,並且希望免首期作為「青年居屋」。四叔起初透露農地為「環頭環尾」,及後雙方已就捐贈的農地地點達成共識,七塊有關地皮正位於近期爭議熱哄哄的新界東北,地點分別座落烏鴉落陽(馬屎埔)、坪輋及古洞北,都是多年來被地產商囤地收購的激烈戰場。

政府當初估計四叔所捐土地能興建約五千個單位,最近卻聲稱因環境因素只會發展當中一、兩塊地皮,興建約1000伙單位,並只能以市價6、7折出售,銷售對象亦由當初說給青年人擴大至一般基層,售價半年內由原來說一百萬一間改口至約一百五十萬,發展規模亦大幅「縮水」,大有出口術之嫌。而對於「免首期上車」等部份細節,雙方亦仍要繼續磋商。

一、官商密議衝擊城規體制

首先,官商之間捐地之舉根本就不應存在,否則將嚴重損害城市規劃應有程序的公平性與民主性,甚至蠶食香港城規法制根基。

i. 人治規劃的降臨

捐地興建「青年居屋」過程中,若然規劃程序被架空、既有規劃方針被無視,則規劃體制崩潰,人治規劃來臨。如早前土地正義聯盟成員朱凱迪所述,地皮規劃作公營房屋、公共設施抑或其他用途,乃根據整體社會發展需要及城市規劃定位而釐定,再決定發展模式,由私營者適度參與。而應否資助年輕人或基層置業,亦屬房策制訂範疇,乃重大政策。當中涉及資源分配,亦有既定決策程序,同時受民意諮詢監督,絕非地權人可以作決策,大地產商也不能例外。

然而,捐地一舉卻淪為地權人和政府高官就土地用途「閂埋門講數」,規劃城市公共發展,再由城規會「配合」,讓發展商「通過程序」。這種發展模式乃本末倒置,情理難容。

須知道,發展商囤積的農地受基建、地契及規劃限制。要將土地用途改劃,無論是興建慈善的青年居屋,抑或霸道的低密度豪宅,都必須經過既定改劃程序(TPO Section 12),由城規會把關,確保用途改劃符合社會整體利益。城規會須就自然保育、環境影響、社會共識等問題逐一審視申請,再由發展商經地政總署審批補地價,起樓才能得償所願。相關程序需時由最短三、四年至最長二、三十年不等,若期間涉及社會關注的生態地區,更可能再拖延數十年,同屬四叔的元朗南生圍豪宅項目一拖廿一年,便是經典之例。

由此可見,至少在體制上,城規會的審議是嚴謹及有民意基礎的。若果政府與地產商同謀,架空城規會程序,應即等同跳過全面而傾聽民意考慮,以政府高官及地產商的主觀意志操控土地規劃。儘管我們可以不懷疑四叔李兆基的良好意願,但我們也要問,為何地產商建150萬一間平單位給青年人,自行向城規會申請就可以了,為何偏要架空城規會進行政商密議不可?為何又不能夠直接捐出住宅地皮,加快發展居屋的效益?

不論是捐地起豪宅抑或青年居屋,只要農地轉換成住宅土地一開此先例,無視既有體制,城規會將頓失決策權,淪為配合角色的橡皮圖章。這不但是對香港城市規劃制度的閹割,更打開了官商勾結的公私營協作大閘,土地用途改劃、發展定位走向無人監察的失控境地。

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ii. 摧毀政府既定規劃發展

消息人士指出,四叔當初給予政府選地發展「青年居屋」的土地名單上,有部份地皮不能改劃作住宅用途,這尤其吊詭。原來政府制訂了一份每年檢討的分區計劃大綱圖(OZP),決定了絕大部份香港土地的規劃方針,並具有法定效力,而新界東北的大綱圖甚至於回歸前的八、九十年代就已存在。

新界東北大部份土地,一直以來均被規劃作農業用途(agriculture)及綠化地帶(green belt),而非興建「青年居屋」的住宅用途(residential)。因此依據程序和制度,絕不能無視既有規劃將此等土地用以發展房屋,而若然四叔此舉造就大綱圖為配合「捐地」作出規劃上的改動,規劃原則淪為大財團或高官個人意志決定,將對現有體制造成極大衝擊。

二、為囤地勾當正名

更何況,四叔捐出之地乃十多年來囤積居奇的產物,當中透過「艇仔」收地的不義之舉多不勝數,諸如諮詢會中批評發展規劃服務地產商的村民,率先被發律師信逼遷、亂用業主租客條例連環控告條例根本不適用的農民,嚇走公公婆婆、甚至威嚇村民「在雨季傾倒黃泥於綠化地帶」以「平整土地」等。此時此刻,政府接受捐地,四叔盡獲掌聲,等同為四叔之不義正名。

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小結:捐少少農地 毀全港制度

自梁振英上台以後,城規監察制度不斷被其言論沖擊,說城規條例及監察冗贅,完全莫視民意在過程中的表達。陳茂波甚至將正在城規會諮詢的李惠利土地,直接放進了下年政府賣地計劃,視人民聲音如草莽。今次地產商的捐地事件,將會讓政府摧毀監察城規程序的「任務」再下一城。

接受所謂「捐地」,可能香港未來10多年後會有1000個「青年人」抽中新界北100萬(或更多)單位供樓上車,但代價是什麼? 將會換來的是既有城規監察制度的摧毀!是讓我們活在大陸化的人治規劃的都市深淵!

文:柏言 (反對香港被規劃行動組 成員)

(續)

捐地系列文章之 【二】:
http://www.inmediahk.net/node/1016609

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