環境

官商「閂埋門」傾掂捐地大計 (捐地系列之二)

廣告

廣告

捐地不只是「捐」
前文有述,四叔捐地建屋一舉架空城規制度。「捐」農地乃盡毀生態、破壞村民家園,故然不能接受,但四叔捐地後緊接著的「將農地用途改劃為住宅用途」以及「興建涉及規劃的青年居屋」才是捐地問題的重中之重。同時,四叔高調說「捐」,暗地裏有否「低調」與政府私相授受,亦引發民間極大爭議,這也是作為負責公眾利益的政府 為何不能接受商家捐地之原因。

正視官商勾結、利益輸送之嫌
捐地與官商勾結之嫌,如影隨行。正所謂瓜田李下,政府理應拒絕捐地以避嫌,向公眾負責。一是做法涉及商家龐大利益,二是商家日後發展須涉及政府的不透明程序,若出現雙方利益輸送,可謂死無對證。十多年來恆基一直致力收購新界農地等待大展拳腳。去年年尾,恒基主席李兆基更表示,十年前已部署好新界東北的發展,並認為目前收地工作已成熟,隨時可向政府申請補地價及興建動工。可見四叔一直的計劃,乃配合政府構想的「新界東北新發展區計劃」作公私合營發展,現在亦即將進入關鍵時刻。

據知,四叔於新界坐擁4280萬平方呎農地,假設所有地皮盡皆起樓,以地積比5倍、每呎5000元計算,當中涉及的利益是高達10500億元的天文數字。而根據著名國際金融機構摩根士丹利的估算,恆基地產的農地市值亦肯定高逾6500億。恆基作為囤積新界極大量農地的地霸,於捐地當區潛在偌大利益,如今向政府主動捐地,即使所捐農地遠離其囤地領域,亦無法為利益輸送的指摘避嫌。

此外,事實上地產商所持農地的土地用途改劃、地積比放寬、補地價程序,全經由政府負責。然而,這些程序偏偏卻沒有白紙黑字的絕對標準。當政府日後為恆基改劃土地、放寬地積比、免補地價、以至公私營發展新界東北新發展區,就必須承受「報答捐地」的合理質疑。換句話說,捐地之舉等同一腳踏入官商勾結的水漥,理應避免。除了前文所述以雙方主觀意志掌控土地用途改劃外,以下將展示另外兩種官商勾結的可能。

  • 一、放寬審批補地價標準
  • 於發展商捐出地皮後,換來地政總署審批補地價時放寬標準,減少發展商補地價的費用。補地價的程序乃關乎毫無具體標準的地價現值估算,變相由官方和發展商私下黑箱商討、斟酌。四叔於新界的四千多萬呎農地,補地價隨時以數十億元計。
  • 政府隨時可以走灰色地帶,大額少收「補地價」,只要少收一成就已經數億,而且死無對證。發展商獲利,政府收入減少,等於以公帑「補貼」地產商捐地,「埋單」的最終都是香港市民。

【例子】
2012年11月16日
由恒基兆業主席李兆基持有的沙田仁安醫院,近半醫院地皮補地價改建豪宅「名家匯」,數年間賺取數十億。公民黨立法會議員郭家麒質疑補地價金額不尋常地低,懷疑涉及利益輸送,到廉政公署要求立案調查。

被質疑之罪魁禍首:

【地政總署】 監管不力,批准發展商修訂土地契約,更改土地用途
【城規會】 同意醫院地皮改劃為住宅用途,間接幫發展商賺大錢
【行政會議】 審批發展大綱圖時沒有阻撓,最後把關不力

  • 二、放寬地積比
  • 地積比是建築物總樓面面積除以建築用地面積,影響著發展商起樓的樓宇層數上限。規劃署對此審批同樣沒有絕對標準。須知道,世界各地政府對地積比率都有嚴格管制,因為過高的地積比會令城市基建的負荷大增,加上屏風效應及環境保育等因素,直接影響著民眾的生活質素。
  • 一旦政府以放寬標準「報答」捐地,增加發展商土地的可建樓面面積,即等同地產商多出大量單位出售,從而獲取暴利。反之對於社會,則隨時促成屏風樓的建成,禍害諸如交通負荷、空氣污染、景觀破壞、影響通風及自然光,以至犧牲可持續發展,最終都是由香港居民付上代價。
  • 今年一月,梁營「恆隆地產」的半山區薄扶林就被梁振英以解決房屋需要放寬地積比,屬最新例證。事實上,政府將發展商地皮的地積比放寬,就等同將利益輸送予發展商,同時要計算好區內負荷,考慮必須非常謹慎,否則將造成永久禍害。事實是,薄扶林放寬地積比,令該區交通嚴重超負,塞車問題殃及全島,當區居民生活白白受影響。
  • 此舉官商勾結與否,死無對證,結果是繼續縱容官商之間用此方法輸送利益,以公眾利益為籌碼,樂此不疲。而政府指稱放寬地積比沒有讓發展商受惠,實乃一大誤區。雖然發展商要向政府補地價,但出售因此多出的單位後仍必獲利,就如往常起樓賺錢的發展項目也一樣要補地價。
  • 更重要的是,地積比的放寬先例具有傳染性,附近地皮同樣受惠。由於同一帶地域環境評估狀況相似,發展商的一處地皮被放寬地積比,連帶該發展商附近持有的地皮亦可建更高樓宇。結果是骨牌效應之下,令發展商天價獲利。官商勾結之下,政府只是一個批准,市民就立即要為發展商的暴利付上代價。既然城規會前成員林雲峯亦曾表示,難以個別個案去指控放寬限制,是為了「益」地產商,那麼在這個時刻,更應該阻止捐地方案,阻止利益輸送可能,避免官商勾結再次被「無從稽考」、市民無故背上不恰當的「舉證責任」,甚至被指「上網上線」。
  • 【其他例子】
  • 2012年3月29日 新地風景:
  • 新鴻基地產高層郭炳江、郭炳聯及陳鉅源分別被指多次向前政務司司長許仕仁提供利益。據稱新地因此從中獲得多項優待,涉及如元朗YOHO MIDTOWN等項目。新地於○四至○七年期間,曾多次向城規會申請放寬YOHO MIDTOWN地積比率及加高,最終由原來的樓高三十八層,獲批准增建至五十層。
  • 【另類官商勾結例子】
  • 官商勾結並非甚麼新詞彙,政府亦絕非「身家清白」,此類利益輸送在香港早有發生。
  • 數碼港事件:李澤楷在93年說服董建華政府將一塊大型地皮,在不用公開招標的情況下,交給自己的盈科拓展公司發展,繼而在此地皮上的豪宅項目「貝沙灣」賺取數百億元。
  • 紅灣事件:香港政府以8.64億港元的極低價將半途而廢的居屋項目紅灣半島業權,賣回參與發展項目的地產發展商新創建集團(新世界發展旗下)和新鴻基地產。
  • 領匯事件:第一次把公營事業私營化,賤賣房委會商場及停車場予領匯,嚴重損害公眾利益。
  • 西九龍事件:前特首曾蔭權於○二年擔任政務司司長時,就推展西九項目成立有多名決策局局長參與的西九龍文娛藝術區發展計劃督導委員會,自己出任委員會主席,推出單一招標構思,計劃把數百億元的文化及地產項目交予單一財團發展。

在這個關鍵時刻、敏感發展位置,試問一個有承擔、向公眾負責的特區政府,又豈有不避嫌之理?放寬半山售地限制一事已成先例,既有前車之鑑,絕不能一錯再錯。可能有人會說,官商勾結只是可能性,不應因此阻止捐地「美事」。然而,公眾放任政府接受商家捐地,豈不是「拿公眾利益較飛」?正如男士縱有再合理原因,也不應進入女洗手間一樣的簡單道理,造成女性尷尬「蝕底」也只是可能性,難道就可以「拿女性的利益較飛」?市民沒有責任「絕對相信」政府,從而放任這種沒有監察的官商勾結可能。因此,官商勾結的嫌疑對政府應是一個禁區。

新一屆政府上台以來,不斷強調「政府不應害怕被指官商勾結」,似乎與前任政府董建華「堅決反對官商勾結,徹底杜絕利益輸送」的肩膀形成鮮明對比。其實特首梁振英亦曾經提及只要程序透明,就不會被懷疑官商勾結。現在,我們正指出不少程序從來皆毫不透明,那麼政府還有甚麼理由自辯呢?捐地不單止是簡單的一授一受,更涉及大量程序手續、發展方針以至行政權力,在香港整個完善體制下,此舉顯得如斯具破壞力。亦因此,捐地在香港此等文明社會不能接受。

捐地之舉毫無必要
撇開捐地之應然性,四叔捐地之舉根本搔不著癢處,對於整體社會發展及規劃,亦毫無幫助及必要。市民若有關注時事資訊都會知道,政府聲稱香港土地不足的迷思已被民間完全破解。政府既有充裕土地資源去發展四叔提議的「青年居屋」,亦作為政策及規劃走向的主導者,根本無須依靠四叔捐贈土地發展。

據公共專業聯盟召集人黎廣德所述,香港政府擁有超過2000公頃的住宅用地被丟空浪費超過三年,位置市區的亦佔600公頃。而事實上,四叔捐出的不過是區區約30公頃(以5倍地積比、5000個300呎單位計算)的零散小地皮,地點位處新界偏遠、配套亦非完善。如此足見香港政府實在不等著那無足輕重的捐贈,更何況接受捐贈建議等同毀掉村民的家。甚至推論下去,新界東北新發展區的167公頃住宅用地亦屬無謂,這點我們暫且不論。

況且,香港尚有極大量棕土──生態已被破壞的工商業舊用地,或被地產商刻意破壞生態的綠化地帶,理應被優先發展,以盡量減少對自然生態的破壞,而無須選擇接受四叔提出的鄉郊農地。據公共專業聯盟所述,於新界共有800公頃棕土未被充分利用,尚未計算被暗裏破壞生態之土地,面積更大於新界東北整個新發展區的總面積,政府若要起「青年居屋」,「非不能也,實不為也」。

小結:
故此,四叔捐地不但是對公正程序的破壞,更是迫公眾放任黑箱作業的可能。若再加上事實上捐地根本毫無必要,捐地之舉的動機更讓人質疑。不去解決,甚至迴避香港房屋問題根本,只用捐地之言說服民眾放棄發展公義,根本無助解決實際問題。下一文章將會揭破四叔於捐地的偌大潛在利益,希望公眾關注。

文:柏言 (反對香港被規劃行動組成員)

(續)

捐地系列文章之 【一】:
http://www.inmediahk.net/node/1016584

廣告