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規劃

建制區議員誤導 居民懵然不知前北角邨建屏風樓

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圖:近乎一字排開的前北角邨的屏風樓發展模型

(獨媒特約報導)發展商新鴻基已在前北角邨的東面地皮展開搭建工程,該發展計劃,連同北角碼頭巴士總站面積近3公頃,將是北角區最大的單一樓盤。根據發展藍圖,10幢樓高30層一字形排開的建築,勢將產生屏風效應。不過區內大部份建制派議員不單「收貨」,還誤導居民,指發展商設計比起規劃署提出4幢樓的設計大大改善,不會有屏風效應。

2013年2月 前北角邨地盤構思圖
圖:2013年2月發展商的前北角邨地盤構思圖

居民被欺騙了
居住在馬寶道某舊樓的林小姐說,大概在4月中,民建聯北角健康村區議員鄭志成花了近1個小時,向其大廈業主解釋北角邨的工程,「鄭志成當時拿了幾塊圖版,一塊說是政府的設計,裡面有4幢很大的大廈,密不透風地擋著海邊,其他的則是發展商的模擬圖,他還強調那些大廈高度是一級一級的呈弧型,中間有通風,不會有屏封效應。他還說發展商會興建一個社區會堂,讓業主有更好的開會環境!」

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圖:2013年1月發展商的舊北角邨發展藍圖電腦合成圖,文件故意從高空向下望,減低樓宇「屏風」的視覺觀感,實際上樓高近80米的新樓與後面的樓宇幾乎一樣。

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圖:2009年規劃署的舊北角邨擬議規劃,不同於發展商提供的視覺景觀圖。規劃署有提供從紅磡海邊直視的眺望圖。

查在2009年1月的規劃署對舊北角邨的擬議規劃圖,政府的原來構思僅有4幢商住樓字座落北角邨東面地皮,近西面2幢有平台,下層是巴士站,樓宇高度為80米。而靠東面2幢較矮,只有73米。除3條主出風位,書局街、琴行街和電照街外,樓宇之間留有空間通風。至於現時發展商的規劃裡以琴行街為界,西面有4幢大廈,而東面則有6幢,兩邊都有俗稱「蛋糕」的平台商場,原有的巴士站移至東面地下。每幢樓相隔不足15米。

當記者向林小姐展示2009年規劃署的電腦合成照,對比發展商另一款設計圖片,她感到自己「被人呃咗」。雖然新鴻基的最新設計的裡,10幢大廈有不同的高度,但每幢樓間隔不足15米之餘,第2至4座、第5至6座和第7至8座都是並排相連的,第3座和第9座後面還有更高的建築物。「好離譜!鄭志成當日並沒有給我們看後面80米高這幢建築(T1),而座與座之間也不是相連的,這不是屏風是甚麼?早知道我就入紙反對了!」

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圖:2013年5月發展商向城規會提交的舊北角邨景觀指總圖。為了盡取海景,部份樓宇近乎相連。

另一位居住在渣華道的梁先生也同樣說自己被誤導,早前鄭志成在他所住大廈的居民大會中表示北角邨地皮發展會「好靚、好新」,而且只建20多層,絕不會是「屏風樓」。

記者曾試圖聯絡鄭議員,他表示事務繁忙,不便回應。

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圖:2009年規劃署的舊北角邨發展藍圖,原有北角碼頭巴士總站位置不變,重置於平台商場的下層。

建制壟斷區議會 擺平區內反對聲音
至於那些未聽過鄭志成解畫的居民,也對碼頭附近的規劃懵然不知,居住在琴行街10幾年的霍先生也對記者表示並不知道新樓會「一字排開」並可能會造成屏風效應,他說:「我一直以為20幾層樓好矮,無想過會起成10幢,中間仲無間隔。咁搞法內街會變得好局促。」

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圖:位處北角內街「錦屏」選區的民建聯蔡素玉議員接受獨媒訪問

居民缺乏區內發展資訊,與由建制派壟斷的區議員的態度和取向有很大關係。據了解,發展商主要的諮詢對象是區議員,若擺平了議員,社區就難有反對聲音。事實上,另一民建聯的區議員蔡素玉對新鴻基的設計也表示「收貨」,並解畫說新樓將造成「屏風效應」的影響,「遠遠低於」一字排開的和富中心,表示發展商已將新樓分成10幢,「香港建30層高的樓不是大問題,北角(英皇道)4、50年前建成的新都城大廈都有25、26層高」,認為發展商如今的設計「可以接受」,又指空氣流通和空氣質素是「兩回事」。

此外,不論是區議員和區內的居民,均不知道未來的社區會堂和巴士站其實是由政府分別出資6,100萬元和4,370萬元興建,發展商僅為工程代理,由於該兩項設計與整個私人樓盤難以分割,有市民便誤以為是發展商出資重置公共設施。政府這項所謂新的財政安排,雖然避免了發展商透過建設公共設施無限「發水」,但無疑同樣是幫了發展商一把。

渣華道居民將面向高高的幕牆
不過,同樣是建制派的工聯會勞工界組別立法會議員兼北角和富區區議員郭偉強則認同新樓將造成「屏風效應」,並「媲美」第一代屏風樓和富中心,他又坦言發展商的樓宇設計「有古惑」,形容「屏風」是「很明顯」的,因為未來住在渣華道的低層住戶,只會見到一個很宏偉的幕牆,新樓蓋在巴士站和商場的平台上面,附近的居民「不會住得舒服」。

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事實上,在渣華道和馬寶道一帶的舊樓,大部份不夠廿層樓高,臨海一字排開並建於商場平台頂的2、30層高樓,必定會擋著內街的景觀和空氣流通。居住在渣華道港濤軒的甘小姐就堅決反對北角邨的發展項目,在城規會的意見書中指出,新發展的大型樓盤將「獨享海風和海景」,對周邊地區的使用者「不公平」。城規會亦收到多份意見書,表示希望高度降低至60米和減少幢數。

早於2006年,環保觸覺(Green Sense)聯同多位建築師及規劃師設定了6個屏風樓宇指標,如果滿足3個或以上,便是「屏風樓」:發展項目內樓與樓之間沒有足夠距離(例如少於15米);項目內的樓宇佈局是接近「一」字排開;項目內各樓宇的平均高度(包括平台)超過35層;項目的位置是具影響性(例:海邊、市中心、通風廊);項目或樓宇的較闊一面是迎向盛行風;附近有比較低矮的樓宇。而計劃中舊北角邨的商住樓宇,滿足了上述5個「屏風樓」的定義,勢將阻礙自然風及天然光進入,使區內空氣流動減弱,氣溫升高,造成空氣污染問題,直接影響該區內居民的生活質素、健康及景觀。

不過北角居民要反對已經太遲,因為2013年5月24日是城規會接收意見書的最後一日。

新鴻基「巨無霸」發展計劃的由來
面迎維多利亞港的前北角邨自2002年9月起關閉,並於2003年清拆,當時估值超過100億港元。這片用地因當時正值樓市低迷,未有立即發展,或重建成公營房屋,反之是將地皮交回政府。區內開始提出各種各樣使用這片土地的訴求,如提供綠化及公共休憩空間、足以容納至少800個座位的劇場以取代續租困難的新光戲院、地標式廣場、海濱長廊等。私人發展商自然對前北角邨這市區海濱地虎視眈眈,直至2009年城市規劃委員會通過規劃署的建議,把舊北角邨地皮的樓宇高度由100米降低至80米,又將該地盤一分為二,一半用作興建酒店(用地A),另一半則用作興建商住樓宇及社區設施(用地B)。去年7月,新鴻基地產的附屬公司彩榮(香港)(Choice Win [H.K.] Limited)以69.1億元投下舊北角邨商住樓宇地皮(用地B)後,今年3月,新地又投得北角邨西面酒店地(用地A),成功一統前北角邨版圖,將發展為北角區一個集住宅、商場,以及酒店於一身的「巨無霸」,用地面積合共3.7萬平方米。

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圖:2013年1月發展商的舊北角邨全年及夏季樓與樓間風向測試

今年2月,城規會始收到其代理公司盧緯綸建築規劃有限公司(LD Asia Limited)針對舊北角邨東面的商住樓宇用地發出的發展許可申請(申請號碼: A/H8/419)及其計劃書。計劃中的建築物高度將約30層樓高,最高建築物高度為80米,採取分幢式設計,每幢樓呈弧型排開,合共10幢大樓將屹立於此地。發展商向城規會提交的空氣流通測試報告指住在新樓宇後面渣華道居民不免受到影響,但已保留書局街、琴行街和電照街供夏風從南面吹過。而城規會暫未公佈北角邨西面酒店地的具體規劃。發展商回應80米的樓宇高度和分幢式設計已嚴格遵守「分區計劃大綱圖」(Outline Zoning Plan)及城規會「可持續建築設計指引」(Proposed Sustainable Building Design Guidelines)對北角海濱樓宇高度的限制,又指規劃能和諧融入鄰近建築。

編輯:黃俊邦

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