規劃

從菜園村和新界東北了解特設特惠補償

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從菜園村和新界東北了解特設特惠補償

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前言

特區政府發表《鐵路發展策略2000》,提出興建高鐵。在2005年與國家鐵道部完成聯合論證後,決定高鐵終站為香港西九龍和廣州石壁;在2007年,決定採用專用通道方案; 自此,整個項目的大綱已無從改變。菜園村事件和現在的西九總站工程延誤,是必然的延續。

2009年,特區政府拍板興建廣深港高速鐵路-香港段。因應工程需要,須不遲於2010年10月全面清拆橫台山菜園村,政府提出向受影響居民發放特設的特惠津貼。雖然居民在‎2010年2月接納了建議,但事件並沒有平息。

本文集中討論政府在菜園村和新界北的收地補償問題。

寮屋政策

為管制寮屋,政府於82 年登記全港寮屋,並於84/85年度登記寮屋佔用人。原則上, 暫准作居住用途的寮屋,應為1982 年寮屋登記涵蓋的住用構築物或持牌住用構築物(「1982 年住用構築物規定」), 而寮屋佔用人應在1984/85 年度的寮屋居民登記中(「1984/85 年度居民規定」)。

持牌住用構築物

持牌住用構築物指建於官地和農地上,由地政總署發牌照, 且已存在的住用構築物。政府自1982 年起已停止發出新牌照。為此,持牌構築物一般為1982年之前的構築物。

「持牌構築物」屬臨時性質,如地政總署向佔用人送達通知書,佔用人即須自行清拆該等構築物。「一九八二年登記寮屋」是一九八二年前興建的非法寮屋,獲政府暫准繼續存在,直至受到公共工程影響,又或因其繼續存在將引起環境或安全問題,便須清拆。

在新界收回土地及清拆的補償和安置安排的現行政策

(a) 鄉村遷移
在第二次世界大戰前擁有或繼承屋地的原居或非原居村民,在有關用地被收回時,可提出鄉村重置。

(b) 農業用地重置
經漁護署核實身分的「農民」,可獲莊稼補償、農用構築物津貼、農場設備補償。他們亦可以每平方呎43 元的年租,在有農地上建造面積400平方呎、高17呎的兩層住宅。

(c ) 土地補償
土地(屋地或農地)的業權人按4個分區獲補償,其基本補償率每半年調整一次。
甲區:為新市鎮發展區,其補償率為基準的120%;
乙區:為可能在不久將來納入市鎮發展的地區,其補償率為75%
丙區:並不會納入新市鎮發展,但與市鎮發展有關,其補償率為50%;
丁區:未有包括在其他分區內,其補償率為30%。
菜園村本為丙區,其後以甲區補償。因此,其屋地補償由433元增加至1401元;農地補償由219元增至526元。

(d) 構築物
不符合任何形式的補償:
1. 政府牌照涵蓋的暫准構築物;或
2. 1982年寮屋登記下獲允許,但未經授權興建的寮屋;或
3. 未經授權興建的構築物。

(e) 佔用人——住戶搬遷津貼
1982年寮屋登記的寮屋住用人,可獲 3,000至10,000元(6人)的住戶搬遷津貼。

(f) 公屋、中轉房屋
1. 住在官地和農地上的持牌寮屋的核准住戶,若通過入息審查,可獲配租住公屋。若否,可獲安排入住中轉房屋,或領取約3年租金的特惠津貼;及
2. 同時符合 1982年 和 84/85年規定的也可獲同樣安置。

(g) 特惠津貼
領取特惠津貼人士,不可領取其他津貼,包括住戶搬遷津貼;也不得在2年內申請公屋。400 平方呎寮屋的特惠津貼約為13 萬元。

菜園村

菜園村雖非原居民村落,但最少已有40年歷史,不少家庭均有長者成員。菜園村約有150個住戶,散居於面積約27公頃的土地,除了數個住戶居於私有屋地上所建的房屋外,多數村民把房屋建於私人農地,少數(約10戶)建於官地。

菜園村建於私人農地或未批租政府土地的房屋,多數不屬「持牌構築物」或「一九八二年登記寮屋」。

由上述可知,政府的現行政策對沒有業權和居於惡劣環境的寮屋居民相當苛刻。

特設特惠津貼

整個高鐵香港段項目會收回約共24公頃私人土地及約19公頃地層。收地及清拆補償費用約為18億4,350萬元;政府擬議另加8,600萬元特設特惠津貼給予菜園村的160個住戶,及約520名居民。

特設特惠津貼包括兩部份,第一部分為:每個合資格住戶可選擇以下一項特別援助-
a. 特惠現金津貼60 萬元; 或
b. 特惠現金津貼50 萬元,同時可免入息審查認購剩餘新界的居屋單位。

第二部分為;
全數160個住戶都獲發搬遷津貼,其中菜園村約有150戶,在其他範圍則有10戶假設以最高的住戶搬遷津貼款額(即10,276 元)計,總數為160萬。

菜園村的臨時住用構築物約有130個, 其他地方則有約10個。假設每戶全數領取60萬元,特設特惠金總額為8600萬。

一般資格

(a) 任何住戶如符合以下準則,則視為特設特惠補償方案的合資格住戶(基本上為82年及84/85年寮屋規定):
(i) 已在清拆前登記中登記的住戶;
(ii) 目前居住的受影響構築物為並非建於屋地上的持牌或已登記住用構築物;及
(iii) 為一九八四/八五年度寮屋居民登記的已登記住戶,或可提供證據證明直至緊接清拆前登記之日期前,其在受影響構築物持續居住了至少相同年期。

(b) 由適用於有關受影響構築物的清拆前登記日期至獲發特設特惠補償方案日期期間,住戶如有任何成員屬於以下類別,便不被視為合資格住戶(基本上為擁有物業規定):
(i) 擁有或共同擁有任何本港住宅物業;
(ii) 持有任何在本港擁有住宅物業的公司超過百分之五十的股份;
(iii) 簽訂任何購買住宅物業的協議;或
(iv) 享有任何形式的資助房屋或相關福利,或因較早前已享有資助房屋或相關福利而不可再享有這些福利。

局長酌情權

局長可運用其酌情權, 決定-
a. 放寛84/85年寮屋規定而不可放寛擁有物業規定的資格要求;
b. 削減不合資格的現金津貼(即一次過補貼為30萬至60萬不等;居屋選擇的為或25萬至50萬不等); 以及
c. 准許認購市區居屋單位。

由此可見,局長擁有很大的酌情權。

菜園村中的特設特惠補償原文為「為免產生疑問, 對於受其他公共工程項目的土地收回和清拆影響的住戶, 局長無權行使酌情權。」

新界東北發展區

但,高鐵香港段項目及蓮塘/香園圍口岸項目模式已成了新市鎮收地補償的參考模式。在新界東北新發展區計劃中,「政府會向「合資格住戶」發放60 萬元特設現金津貼。對於未完全符合相關資格的住戶,發長局局長可根據個別個案的情況行使酌情權,決定是否向他們提供特設方案。」

「合資格住戶」基本上與菜園村的相若。

發展局局長的酌情權

發展局局長可行使其酌情權放寛一般資格的(a)項規定,但仍需符合無擁有物業規定的要求。

作為引導性參考,住戶如直至緊接清拆前登記之日期前,持續佔用一所持牌或已登記住用或非住用構築物作居住用途達十年或以上,則其可能合乎要求。

住戶搬遷津貼

所有獲發放特設現金津貼的住戶亦可獲發放此特惠津貼,以協助其安排搬遷的開支。

在這裏看到,東北補償方案在居屋選擇和全體居民可獲住戶搬遷津貼上,確比菜園村的遜色。並非如林鄭月娥所說的:「比我看到的補償方案更好,我也做過發展局局長」。

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