規劃署在今年四月十一日公布錦上路新市鎮規劃，表示將會以西鐵站為中心，發展一個可容納超過九萬居民的新市鎮。政府一反過去慣例，沒有就規劃方案進行公眾諮詢，只在六月份到錦田、八鄉鄉事委員會和元朗區議會解釋計劃。本報在進行詳細業權調查後發現，多個大型地產商過去十多年在錦上路兩旁囤積農地，如果是次由港鐵主導的規劃方案最終落實，將導致涉及數以十億元的利益輸送。在眾多地產商中，恆基地產在劃作私人發展的區域內囤積了最多農地，肯定成為規劃的大贏家。
除了錦上路西鐵站和八鄉車廠的上蓋物業發展外，政府初步將西鐵站周邊約一百一十公頃的土地，劃為公營房屋及私人房屋兩大部份。面積約四十公頃「公營房屋地帶」（圖中紫色和黃色的地方）集中在西鐵站東南面，即錦莆路兩邊的吳家村和石湖塘村；面積約七十公頃的「私人房屋地帶」（圖中紅色和橙色的地方）則包括西鐵站東北面、田心村以西，以及錦上路以北的吳家村至元崗村。過去曾有政府官員表示，涉及公營房屋及其他公共設施的土地，將由政府按法例徵收；而規劃作私人發展的土地，則傾向不會收地，由私人地主自行發展。
官員：收地按政策補償 暗示不會有搬村
由於資訊不足，被劃入發展計劃範圍的村民人心惶惶，不知道政府有什麼安排，也不知道自己有什麼渠道發聲。村民最大的兩個疑問是：如果被劃入政府收地範圍，將會有什麼賠償安置？如果租戶和農戶因被劃入私人發展範圍而被地主逼遷，政府是否可以袖手旁觀，不作任何補償？
規劃署「粉嶺、上水及元朗東」規劃專員錢敏儀六月廿四日出席元朗區議會時，只回應了第一個問題。她說，受政府徵收土地影響的村民，「政府會按現行法例賠償及安置」。根據現行政策，當政府按法例徵收私人土地，土地上的牌照屋或臨時屋的「合資格住戶」可以得到現金補償，符合入息及資產審查者則可獲分配公屋單位。另外，只有受徵地影響的新界原居民村會獲政府協助「原村搬遷」，而這次受逼遷影響的村落全部是非原居民村（和新界東北發展計劃一樣），因此官員的說法變相否定了吳家村受逼遷住戶集體搬村的可能性。
新世界、長實均有囤地
錦上路新市鎮規劃將區內持分者截然分成兩邊：可能失去家園和生計的村民、農戶和商戶，自然反對計劃，希望維持現狀；但另一邊廂，在錦上路囤積農地多年的地產商則是計劃的最大得益者。如果土地落入「公營房屋地帶」而被政府徵收，估計可以獲得每平方呎接近一千元的賠償，較買入價起碼高三至四倍，然而地產商更希望囤積的農地被政府劃為「私人住宅地帶」，讓他們可以直接獲得發展權，毋須再經過激烈的土地拍賣或招標過程，最終可賺到的利潤也高得多。
本報進行的業權調查發現，錦上路新市鎮被劃為私人住宅發展的約七十公頃土地，不少已經落入地產商手上，包括王仲銘置業有限公司（持有錦田豪景富居旁的土地）、新世界地產（持有元崗村西面部份農地）、長實（持有四季豪苑旁邊部份農地），另外吳家村江廈圍附近和元崗村西面，有十多個地段由三間神秘公司持有，分別是達允有限公司、可通國際有限公司和致健有限公司，相信都是地產商的附屬公司。上述公司總共持有至少五十三萬平方呎土地。
不過，最大的贏家還是恆基地產。恆基一家公司就透過多間子公司，持有或控制至少五十八萬平方呎將被劃為私人住宅發展的土地，主要集中在西鐵站對開的東滙路，以及吳家村江廈圍一帶。恆基亦是眾多地產商中最進取的一個，在政府公布錦上路規劃方案當日及之前，就已經向城市規劃委員會遞交了兩個發展申請，建議興建廿二幢住宅樓宇，共二千零四十一個單位，地盤面積超過七十六萬平方呎（包括廿六萬平方呎政府土地）。最終兩項發展申請都被押後，相信恆基是透過規劃申請發出「一定會緊握發展權」的信號，以防政府採用「傳統發展模式」，先收回農地後再行拍賣。
目前的城市規劃制度容許地產商在買入農地後向城規會申請改建住宅，大地產商為了壟斷新界的開發權，多年來一邊不斷囤積新界農地，另一邊逼政府在落實新一輪新界開發計劃時，跟囤積農地的業主實行「公私合營」。政府在發展新界東北時已經向大地產商「跪低」，容許持有四萬平方呎以上面積的地主自行發展，如今在錦上路計劃又再重施故技，變相鼓勵地產商繼續囤積農地，令珍貴的農業資源繼續被浪費。
區議會要求擴闊錦田道路
規劃署及港鐵人員早前出席了錦田、八鄉兩個鄉事委員會，以及元朗區議會會議，聽取村代表及區議員的意見。據了解，兩個鄉事委員會原則上支持發展錦上路新市鎮，但要求政府必須答應同時將錦田公路和錦上路擴闊至四線行車。
在區議會上，鄧賀年、曾憲強、鄧卓然、鄧貴有和黎偉雄五位議員聯合提出動議，內容為：「除非政府能即時落實擴闊整條錦上路及錦田公路至四線行車及鐵路北環線的時間表，另開闢新道路以舒緩區內交通擠塞情況……及增加創造就業機會，文娛康樂文化設施及綠化空間，打造一個均衡社區，居民可在區內解決日常所需，否則本會堅決反對到底。」
議員們不只擔心錦上路西鐵站難以負荷新市鎮新增的九萬人口，也批評政府不斷在新界西進行大開發，在未來三十年遷入至少五十萬人，卻沒有評估各項發展對元朗市中心帶來的壓力，最後會議大比數通過動議。政府回應指，二○一八年沙中線通車後，西鐵車廂會由目前的七卡增至八卡，信號系統改善亦會令班次持續增加，另外，未來錦上路新市鎮的核心將會興建一個規模類似「青衣城」的購物中心，滿足居民生活所需，不用逼爆元朗市中心。
記者：迪、彬
設計：恩
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