近數星期來有關市建局的爭議愈演愈烈，被揭露的問題也愈來愈多，事件由主席與行政總裁理念上的分歧變成市建局角色和未來的討論。說到底，事情的核心是如何令市建局可持續運作履行更新市區的職能而毋須政府注資而成為另一個如房委會的財政包袱。其實，現在是時候如何「重建」市建局。
市建局自2000年成立以來，一直習慣了賺錢，由成立時只有政府注資的一百億元至現時坐擁二百多億儲備。但市區殘破而具高重建價值的樓宇開始稀缺，而又由於過往推行的重建項目如灣仔利東街，太過「進取」惹起爭議，使市建局推行「需求主導」計劃，由小業主向市建局提出項目重建。但這些項目當然缺乏商業價值（不然已賣了給地產商），再加上建築成本急升，導致以市建局規定7年樓齡作為賠償業主的價錢太高，令市建局連續兩年虧本。
現時市區樓齡過半百的樓宇超過4000幢，未來十年會再增加5000幢；其中超過3000幢嚴重失修，隨時有倒塌危險。如果當局不想市建局虧大本而繼續對這些缺乏市場價值的舊區重建，例如兼善里、新蒲崗、北角等，那市建局日後定位應偏重於項目策劃和項目管理，退出發展商角色。收舊樓則按下述的新機制進行，收樓後的產權交財政司司長法團，準備日後土地公開招標或拍賣。
具體操作或可參考英治時期「換地權益書」的做法。六、七十年代，政府財政並不充裕，但又想加快土地拓展，便以甲種及乙種換地權益書的方式向業主收地建新市鎮，以避免使用大筆現金儲備。現時市建局情況有點類似，不想花錢收樓，那政府可以將指定的破舊樓宇納入此 「丙種換地權益書」（Letter C) 置換計劃，讓發展商可以用市場價去收購這些單位，以換取Letter C，藉以在政府指定的時段內兌換指定拍地的樓面值 （例如可以是一平方呎深水埗樓面換同樣面積西九龍地皮的樓面值）。按此機制，這些破爛而沒有重建價值的舊樓便可在市場盤活流轉。倘若仍有小量剩餘未收單位，政府便可以用土地收回條例收回。
這做法的好處有幾個。市建局和政府不用花費大筆公帑收樓，而受重建影響的居民反對的聲音應較少，因他們毋須苦等市建局收樓而發展商收購的價錢是市價而非同區7年樓齡樓宇的價值。更重要的是，收回的土地由於沒有涉及以現金收購，不會做成市建局虧大本的情況。土地按此機制收回後，政府可以較自由運用土地，可彌補地區規劃缺失，作休憩公共空間、或作增補社會設施、擴闊道路的用途等，而不一定要用盡地盤地積比率建豪宅，這對改善大家的生活環境非常重要。假若收回的土地較適宜作住宅或商業用途，通過投標或拍賣的土地收入可直接入庫房。如此一來，市建局也不會再被指摘是發展商，對社會和諧也有裨益。
但這概念在操作上有一先決條件，便是將發展商收回作兌換土地權益書的單位豁免特別印花稅。現時由於特別印花稅關係，私人收購舊樓市場一片死寂，雖然發展商在重建後可以討回稅款，但由於收樓多由中間第三者地產公司進行，導致收樓行業接近停頓。若果要搞活市區更新，特別印花稅的徴收在這情況應有所變通。
事實上，由於戰後五、六十年代建成的樓宇也進入半百之年，香港市區老化將快速加劇，沒有剩餘地積比而缺乏重建價值的殘破樓宇將愈來愈多，是時候借用市場力量加快市區更新，改善社區，並減少官民間因重建而帶來的磨擦。
張量童，民間智庫博匯召集人，前土地及建設諮詢委員會及城市規劃上訴委員會委員
原文在明報論壇版刊登