政經

香港人無屋住的根本原因在「地產投資/投機」

廣告
香港人無屋住的根本原因在「地產投資/投機」

廣告

攝:Alex Leung

1月27日文章(註1)發布之後,媒體和互聯網有不少回應,正反均有,最令人不安的是有些市民受了地產商的蠱惑和誤導,大罵環保分子摟住郊野公園不放,阻礙基層市民上樓,其實有人無屋住的根本原因在「地產投資/投機」,與郊野公園毫無關係。

正如2013年發展局局長提出這個議題後一樣,這幾天有地產界重量級人物跳出來,要郊野公園交出土地供地產用途,當年提出1%(註2),今次見氣氛「良好」立即加碼到「1%至2%」(註3),我所稱的「思想癌細胞」就是針對這種得寸進尺,步步進逼的瘋狂。地產商在香港賺了三、四十年的「容易錢」,逐步取得香港人生活多個方面的壟斷,慣了指點政府做事,已經不用掩飾他們的意圖,也慣了為了自己賺錢而誤導市民,不斷散播「郊野公園建樓,樓價就會下降」的煙幕。

政府和地產界不斷向市民灌輸片面的信息,只談土地問題令樓宇供應不足造成價格高和上樓難,而絕口不提需求方面的調節,必須指出:目前的高樓價,源於人為的囤積和炒賣,加上美國亂印銀紙和貸款利率長期超低,炒家借錢成本極低,使惡劣的情況火上加油。

根據經濟第一課,貨物的價錢由供應和需求在推拉的平衡中得出:

供應 ← 價錢 ® 需求

如果供求平衡,價錢會找到合理的水平,但是香港回歸二十年來,出現了供應萎縮和假需求增加,把價錢推至不合理的高水平。

方程式右方出現以下情況:停建居屋,減建公屋,政府停止以前有秩序和穩定地逐年把土地推出拍賣,以及把土地供應權「喪權辱國」地以勾地表方式拱手送給地產商。在地產商的精心設計下,勾地少,建屋少,私人樓宇供應下降,價格隨着飇升,另一方面市民負擔不起遠高於收入水平的樓價,把愈來愈多的人變成公屋輪候者。錢就由地產商賺,市民的居住問題卻變成政府負擔,方程式變成:
市場供應萎縮 + 政府供應萎縮 ← 價錢 ® 需求

在這個情況下,樓價自然上升,市民於是要求政府多建公屋,實質上等於要求增加納稅人透過政府津貼地產商的盈利!

二十年來,方程式右方「需求」也出現複雜化,隨着香港和內地不少人經濟富裕,多了閒錢,加上超低利率誘使他們貸款來購買住宅,賺取相對高的利息,或者收取租金和搏取升值,香港的樓宇成為他們的獵物後,以上的方程式變成:

供應萎縮← 價錢 ® 本地住戶需求 + 本地投資者需求 + 外來投資者需求

額外的「需求」把香港的樓房市場變成不是以本身居住需要調節的市場,而是要面對以賺錢為目的的「投資/投機者」的市場,結果市場得出遠高於香港人收入的不合理樓房價錢,不足為奇,只是苦了真正需要住所的香港本地中下層市民,更慘的是他們眼見空置的單位其實不少,可望而不可即,因為投資/投機者太有錢,寧願丟空也不會減價租出或賣出。

極端自由主義libertarianism的信奉者會說,人有投資(實質是投機)的自由,但是我們活在真實的世界裏,住屋是人生在世的最基本要求之一,政府有責任保障,在樓價高到傷害眾人利益時,必須採取行動把價格控制下來,正如去年底中國中央經濟會議所說:「房子是用來住的,不是用來炒的」,回應的手段是「嚴格限制信貸流向投資投機性購房」(註4)。

解決中下階層市民的住屋需要,只顧方程式左方「供應」的工作,過度強調郊野公園是失焦的,是忽略全局,政府應該同時做方程式右手方的工作,世界各地抑遏與真正住屋需要無關的「假需求」的方法很多,包括:限制外地人買樓(一手與二手),執行空置稅等,既增加政府收入,又釋放樓房供應給本地人居住,一舉兩得,唯一損手的人可能是個別以高槓桿借錢炒樓的人,不過炒賣者沒有理由要求只賺不蝕。

今屆政府做了「供應側」工作,已經把建屋量帶回上升的軌跡,此刻下決心在「需要側」下苦功,才是解決香港人住屋難問題的正道。

單向郊野公園要地是用錯力,內地的房屋多到排山倒海,鬼城處處,而房屋價格高企如一,足證只在供應側做工作是徒勞無功的。

建議政府與其動郊野公園的腦筋,不如當機立斷,限制無香港身份證人士購買住宅(包括一手和二手),開徵空置稅,請投機者離場,讓房地產市場返回經濟第一課:

供應萎縮 ← 價錢 ® 本地住戶需求 + 本地投資者需求 + 外來投資者需求

註1:2017年1月23日《草雲居》:「政府必須保證郊野公園總面積不減
註2:恒隆地產陳啟宗和恒基地產李兆基的說法,見: 2013年9月23日信報 「郊野公園應否發展?
註3:恒隆地產陳啟宗的說法,見:2017年1月26日信報 「郊野公園1至2%也不可動用不合理
註4:新浪財經 2016年12月16日 「中央經濟會議:房子是用來住的,不是用來炒的

廣告