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豪宅劏房為牟利 基層住屋冇掟企

豪宅劏房為牟利 基層住屋冇掟企
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裕景興業旗下兩個物業,包括赤柱東頭灣道「步雲軒」和南區壽山村道「傲林軒」,均被改建成多個劏房單位。其中「步雲軒」改建合共140間劏房,由60至120平方呎不等;至於「傲林軒」十八個單位,遭發展商重新間隔成270個80至200平方呎的劏房出租。據傳媒報導,步雲軒2100呎單位,月租索價90000元;而傲林軒原裝大單位,原本月租7萬至12萬元,呎租約65元;改成劏房後,最細單位月租8,500元,呎租106元,比舊租金貴近六成,甚至比四季酒店服務式住宅呎租88元貴近兩成。裕景興業由去年開始,已多次向屋宇署入紙申請進行小型工程,包括加建非承重牆及排水渠等工程;但如圖則所示,經分間後的單位明顯未能符合建築條例的衛生、通風及採光要求;而截至現時為止,仍未知屋宇署是否已經批核申請,屋宇署或其他政府部門亦未就此事表態。

關注基層住屋聯席(下稱「聯席」)對此表示不滿和遺憾。一來,地產為提高租金收益將單位劏細,壓縮居住質素,進一步鼓勵業主將單位分間成極細小不適切居所,變相讓劏房問題常態化;二來,有關劏房已流通在私人租務市場,政府卻未曾表達任何態度,亦未有交代屋宇署及消防處等部門的批核準則。此事反映政府對住屋劏房化的趨勢,採取默許和得過且過的態度;而早前政府亦通過不同渠道,暗示劏房問題無法避免。聯席明白,解決劏房問題非能一蹴而就,取締所有劏房並非現時實際可行之舉,但政府亦應有責任,指出劏房行為不值得鼓勵,而非任由地產或業主胡亂分間不同樓宇的單位。

聯席一直堅持劏房應該隨著社會進步不斷式微,每一個香港市民均應享有適切的住屋權益,政策應該盡可能確保不同階層的市民,有合理而可負擔的居所;然而事與願違,現時公屋輪候冊的輪候年期,再次延長至4.7年,年底更有可能上試5年高峰,遠超政府訂立的三年上樓目標,既導致市民對私人租務市場需求大增,亦逼使他們更長時間承受高昂住屋開支,陷入住屋貧窮的困局。「越住越細,越住越貴」的問題已經變得普遍,彷彿成了不可違逆的「真理」,嚴重背離住屋權的原則。

聯席相信,以上事件並非單一案例,而是反映全港私營房屋正在被大規模「劏房化」,由此體現出以下社會趨勢,必須加以警惕。

首先,劏房問題已經由舊型屋舍蔓延至新建樓宇;本身因為針對較低收入人士市場而衍生出來的不適切居所,現已逐漸變成私樓租住市場的主流。政府早前就分間單位作統計,只觸及25年樓齡以上的樓宇,沒有計算非正式居所的劏房,亦沒有計算新型及高價樓宇群。由此可見,政府本身只視劏房為貧窮問題,未有針對房地產市場及私人租務市場的失衡狀況,作出正確判斷。現時,舊式樓宇的劏房租金已經上試八、九千元,遠超普羅大眾可負擔的水平;豪宅改建劏房卻針對較高收入群組的居住需要,以滿足投資者的牟利需求,導致基層市民的居住空間進一步萎縮,住屋開支卻進一步加重,甚至超過家庭收入的一半。劏房已非純粹貧窮人士為縮減住屋開支而生的「畸胎」,而是趨向較高收入群組的常態租住模式,問題已經擴展至整個房屋發展,是政府政策將住屋需求和投資需要混為一談,導致分配不均的結果:未有置業或未能上樓的市民,都因為要減輕住屋開支負擔,被逼壓縮居住質素,屈就不適切分間單位,趨勢讓人憂慮。

此外,越來越多收入接近甚至稍高於家庭入息中位數,卻因近年私人物業市場樓價飛漲而無法置業,又未能受惠於公屋政策的市民,需以高昂價錢租住分間單位。公屋興建進度嚴重滯後,本身已造成越來越多低收入戶對劏房的居住需要;而未能申請公屋的較高收入市民,亦競逐本身已經嚴重不足的私人租務市場。豪宅劏房的出現,正正反映了這個現象:舊式樓宇不敷應用,分間單位需向新建樓宇蔓延,提供了地產或業主增加租金收益的空間,針對目標明顯是趨近中產收入的一群。很多專業或在職人士收入本來不俗,卻因無資產在手,以致要壓縮居住需要,滑落至基層生活的狀態;收入即使增加,居住空間卻年年萎縮。諷刺的是,政府近年私營房屋供應量不斷增加,過去五年建屋量遠超曾蔭權時代,但樓價不跌反升,供款壓力逐年增加至現時六成,而置業樓盤也出現了少於200呎的微型單位。由此可見,政府不能單純以增加私人物業供應,來解決高住屋開支的問題,而必須以整體而宏觀的住屋政策,在公營房屋供應及穩定私人租務市場雙管齊下,解決香港的居住問題。

另一方面,政府不斷高調針對最基層唯一可負擔的非法住所執法取締,卻無視造成此類危險居所的緣由,只是掩蓋問題而沒有真正解決。屋宇署頻頻向天台屋、工廈劏房、以至豬欄劏房發出清拆令和封閉令,卻沒有適切安置政策,全港只有位於屯門寶田及大澳的收容中心,地區遙遠、環境惡劣,基層市民流離失所,唯有搬進更隱蔽的危險住所。然而,對豪宅僭建物或者非法改裝工程,則隻眼開隻眼閉,消極處理。早前,半山豪宅「璈珀」天台僭建小屋,於土地註冊紀錄顯示僭建物所在天台連15樓複式單位,屋宇署卻無動於衷,直至傳媒揭發方始行動;裕景興業亦曾多次向屋宇署入紙申請於豪宅單位進行小型工程,但未知是否已經完全符合屋宇署之建築物標準,已經在租務市場內流通。政府的雙重標準,由此可見。

除私人發展商之外,市區重建局(下稱市建局)亦對此歪風助紂為虐。作為專責處理樓宇重建及復修的法定機構,市建局得到政府注資一百億元,並被豁免補地價,且擁有收回土地的公權力,理應以改善香港居民的生活環境為優先;但近年來,市建局帶頭興建的豪宅劏房比比皆是。市建局前主席張震遠在重建地積極推動實用面積不超過五百呎的劏房式新盤,市建局與南豐合作的「驊宅」有七成單位少於三百呎,市建局與新鴻基合作發展的「形品星寓」超過四成單位少於三百八十呎。雖然市建局自稱為幫助市民置業,但事實上這些蚊型單位的價格絕非上車客可負擔的水平,只會降低市民的居住質素。可見政府不但沒有採取適當措施厄止歪風,更帶頭作示範,如同為一眾利字當頭的發展商打了強心針,不僅鼓勵劏房式的單幢樓,更令歪風越吹越盛,發展商違法出租劏房。

針對以上問題分析,聯席認為政府及發展商均有責任扭轉現時居住現象失衡的情況。聯席有以下建議:

1)就是次豪宅劏房事件,屋宇署應盡早公布發展商之申請改建的情況和結果,清晰交代合符條例和不合條例的地方。按圖則所示,經分間後的傲林軒單位明顯未能符合建築條例的衛生、通風及採光要求。如果發展商有未合條例之處,應盡快執法,以正視聽,並遏止發展商及業主肆無忌憚地生產非法及不宜居的劏房。

2)在加強對以牟利為目的的地產商或業權人執法,取締即時危險居所的同時,當局必須同時保障居住者,尤其基層住戶的住屋權益不會因此遭到剝奪。聯席強烈要求政府制定適切的安置措施,蓋因現時只有收容中心唯一選項的措施在今天惡劣的基層住屋狀況已然不合時宜,亦無法滿足需求。除寶田或大澳以外,當局必須提供更多位於基層人口集中區域的安置居所,例如保留善用石籬中轉屋;或開闢其他安置可能。

3)政府應善用資源,包括非長遠建屋用地及空置宿舍或建築物,改建過渡性房屋,紓緩基層市民的居住壓力,取代不適切危險居所。例如一些GIC用地,可以容許規劃師或社福團體規劃組合屋,或者將使用率低的宿舍拆牆鬆綁,讓團體申請改建成過渡性住屋,安置基層居民。政府最近推出社會過渡住房,以業主空置單位租予基層市民;但居所租金水平及適切程度卻沒有觸及。政府必須確保計劃能讓基層市民以可負擔租金水平租住穩定居所,而非頭痛醫頭地硬推租盤,變相鼓勵劏房發展,讓香港市民居住質素進一步惡化。

4)針對私人租務市場,政府應作出穩定措施,包括檢討現時《業主租客(綜合)條例》,重新研究實施「租住權保障」條款,並制定措施穩定不斷飛漲的租金,確保租住市場的單位適切及可負擔。同時亦應實施相關稅項,避免業主將單位空置或囤積居奇。

5)政府應大幅增建公營房屋,尤其公共出租房屋。一方面舒緩基層市民對私人租務市場的需求,二來讓坊間的劏房現象得到舒緩,並讓租務市場租金調整至合適水平。政府不應盲目推動置業需要,需要界分居住需求和投資需求,保障每一個市民的適足住屋權利,同時壓抑發展商對樓市的瘋狂投資,避免房屋進一步商品化,遏止炒風。

6)政府應參考國外例子,禁止發展商推出不宜居的房屋,以新加坡為例,當地市區重建局於二零一二年開始,限制中央區以外區域的住宅單位興建量,藉以遏止發展商大量興建「鞋盒」單位。此舉不但可緩和蚊型單位的過度發展,保障市民的居住質素,更可減輕部份區域道路基建的負荷量,不致過度增加社區的負擔。

【COMMA 起動社】 建築師 立場

政府應制訂措施,遏止無良業主及發展商繼續生產不適切住房。居所如果無法符合建築物條例,則無法達致宜居的標準,作為建築師是堅決反對的。建築師的願景,是希望改善市民的居住環境,讓普羅大眾均享有住屋的尊嚴;然而,採光、空間、通風、消防及結構安全等不同範疇,劏房均難以符合條件,是對住屋權的剝削。因此,政府應該加大宣傳力度,向社會大眾講解違例改建劏房的風險;並且應該切實執行政策,要改建者包括地產或業主負上相關責任。但凡業主或地產進行違例劏房及管有非法劏房,而未能符合建築物條例及適足住屋的條件,均應該負上相應的法律責任。

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