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黃俊邦

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規劃

灣仔北三座政府大樓撤出 可有考慮善用而非拆卸?

灣仔北三座政府大樓撤出 可有考慮善用而非拆卸?
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立法會工務小組今午將審議在啟德興建新的稅務大樓,以配合政府撤出灣仔的計劃。在上一次會議,議員多次質疑政府就「撤出灣仔」計劃斬件提交立法會,卻從未完整交代整個計劃。當局提交補充文件,首次詳列計劃詳情。然而,我們仍然要問的是,即便政府部門要「撤出灣仔」,但為何三棟樓齡僅逾30年的政府大樓,非要拆卸不可?

「撤出灣仔」計劃源於2008年,時任財政司司長曾俊華在《財政預算案》中稱,研究遷出三座政府大樓以興建甲級寫字樓。搬遷規劃亦確實陸續展開,但因為牽涉眾多政府部門及物色土地需時,整個計劃進展其實相當緩慢。最早開展的項目,是立法會已通過造價47億、位於油麻地的西九龍政府合署。不過至新任行政長官林鄭月娥去年的《施政報告》,建議拆卸三座大樓,改建為展覽設施、酒店及甲級寫字樓。

政府補充文件中講述的「撤出灣仔」計劃,需要9棟新大樓配合:

  • 油麻地西九龍政府合署(已獲立法會批准撥款,2019年初落成)
  • 長沙灣政府數據中心大樓(預料今年年初向立法會申請撥款)
  • 長沙灣庫務大樓(預料今年年初向立法會申請撥款)
  • 啟德稅務大樓(立法會工務小組正審議撥款)
  • 將軍澳入境事務處總部
  • 將軍澳政府合署
  • 柴灣水務署總部
  • 長沙灣渠務署大樓
  • 銅鑼灣加路連山區域法院綜合大樓

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根據政府文件,灣仔北三座政府大樓(入境事務大樓、稅務大樓及灣仔政府綜合大樓)現址的總樓面面積為175,000平方米,涉及28個政策局/部門和司法機構,合共超過10,000名職員。上述的9棟新大廈除用作重置三座政府大樓的部門外,文件稱亦會用作重置目前租用私人物業的政府部門。根據當局的時間表,9棟新大樓料於2024年全部完成,而整個「撤出灣仔」的計劃預期於2026年完成。

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這個龐大的「撤出灣仔」計劃,仍然有多個問題未解。

首先是整個「撤出灣仔」,從來未經諮詢。十年前的說法是,港島北需要更多甲級寫字樓的空間,故遷出政府部門往非核心商業區。然而十年以來,商業區的範圍隨活化工廈及核心商業區租金高昂問題,已經沿港島北岸東移至鰂魚涌。在九龍,「起動九龍東」下的觀塘及九龍灣,已經由「工業區」變成「商貿區」。這個「撤出灣仔」計劃,是否還有足夠理據?9棟新大廈的選址,長沙灣、將軍澳及柴灣尚算「撤出」核心區,但啟德及銅鑼灣算是嗎?

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將軍澳入境事務大樓及綜合大樓選址於將軍澳南

在上一次工務小組會議,工黨張超雄提出了一個很重要的問題,「點解唔係搬去天水圍?」將政府部門遷離核心商業區,除了要為商廈開路外,另一個可能是更強的理由,是以有形之手將就業職位打散,放置於就業職位欠缺的地區。張超雄提出天水圍不無道理,而9棟新大樓的選址,除了將軍澳2棟大樓外,全部均位於港島及九龍,這些大樓真的有需要留在市區嗎?

「將政府辦公室搬遷至非核心商業區亦可推動辦公室地帶分散發展,不但更善用土地資源,亦令全港的就業和經濟活動分布更為平均。」

——政府提交立法會工務小組補充文件

第二是資源運用,政府的「撤出灣仔」計劃斥資多少、是否符合公眾利益仍然是一個謎。9棟大樓中暫時有數得計的只有西九龍政府合署、稅務大樓及庫務大樓,造價分別是47億、36億及22億,合共105億,最終9棟大樓埋單應接近300億。除了新建大樓成本外,社會付出的成本亦包括拆卸灣仔北三座政府大樓的費用,以及整項計劃由開始撤出到完成撤出再到拆卸及重建時間,我們將損失近10年善用該處土地及樓面的成本。

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第三點則是,政府在「撤出灣仔」前,除針對灣仔北三座政府大樓外,可有檢視目前在港島區租用私人物業的政府部門,是否需要「遷回灣仔」?雖然政府文件提及9棟新大樓部門會容納現時租用私人物業的政府部門,但並未提供詳細數字。

2011年,當局曾回覆民建聯立法會議員李慧琼,就「搬遷政府辦公室」提問的回覆(註:其時添馬新政府總部仍在興建中)。當時各政府部門在上環至銅鑼灣及尖沙咀、旺角共租用56,125平方米私人物業作辦公室,每月租金合共為24,506,601元,文件詳列了各部門為何留在核心商業區或私人租用物業的原因,非常有趣。

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2017年10月,審計署亦跟進政府部門租用私人物業問題。署方審視170份租務合約,發現其中60份的租金比平均為高。審計署報告亦提供了政府部門租用私人物業樓面面積的最新數字,在2016年為308,051平方米,年度租金為9.6億。報告又特別指出,政府部門租用的辦公室,由2006年的271,461平方米增加了13%,至2016年的308,051平方米。根據2017年4月數字,位於上環至銅鑼灣及尖沙咀核心商業區,政府部門的租用樓面面積為29,374平方米,比對2011年當局回覆李慧琼的數字(40,580平方米)為少。

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審計署報告中,提供9棟新大樓用作重置灣仔北三座政府大樓的樓面面積比例,資料比當局提交立法會的補充文件更詳細

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資料來源:審計署報告

與其每年支付逾10億租金予私人發展商,為何政府不先善用灣仔北三座政府大樓,問問這些部門或有需要留在核心商業區的部門,有否興趣遷入?

除了「撤出灣仔」,其實亦可「留在原地」。今日工務小組同審議的拆卸前加路連山機電工程總部用地,在《施政報告》中建議興建灣仔法院大樓。審計署的報告顯示,司法機構拒絕了天水圍及東涌的選址建議,要求留在核心商業區,另外曾考慮的兩塊土地,分別是西營盤的前西區已婚警察宿舍及前西區裁判法院用地亦同不獲接納。

既然如此,如果司法機構有實際需要,又為何要他們「撤出灣仔」,搬到另一個核心商業區、交通或許更擠塞的銅鑼灣加路連山?

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順帶一提,灣仔北及銅鑼灣加路連山料會牽涉賣地,或直接批地予會展等安排,到那時,政府是無須進行任何公眾諮詢或經立法會通過的。要提出意見,便只有是政府向立法會申請興建新大樓或拆卸大樓的機會。

參考資料:
2017年1月提交西貢區議會的將軍澳入境事務大樓及政府聯用大樓文件投影片

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