按：重建重建又重建，無論從過去採訪過的從灣仔、深水埗到觀塘(還有多個重建區未有報導)，是要看居民Say，還是再次充斥地積比率等等等專業語言，還是再次用私有產權的想法，繞過公共政策的討論？市建局又來了，各位民間記者準備好未？
文：吳家鎚 (城市大學社會科學學部講師)
觀塘市中心重建計劃已進入最後規劃階段，市區重建局亦透過巡迴展覽，將3個經修訂後的發展模式介紹給大眾。
雖然市建局一直強調這並非3選1的遊戲，亦非已既定的發展模式，因此希望參觀的市民指正，然而明眼人一看，任誰都會相信觀塘重建，必會以高密度輔以商業化為主導的重建模式，雖然休憩及綠化地帶佔計劃中約四成面積，相對於過往市建局的重建項目已算超標﹗但筆者擔心的是，旁邊的超高建築物會否對空氣流通有影響﹖商廈冷氣機排出的熱氣對隔鄰的公共休憩地區有否影響﹖會否出現如早前某公屋平台遊樂場與酒樓排氣喉並存的鬧劇﹖
可惜從展出的發展概念模型中，對此並無具體數據說明，市建局亦無交代受影響的重建區的環境評估（Environmental Impact Assessment）數據予市民參考。缺乏這些重要的資料，市民如何給與意見﹖如何將觀塘塑造為市建局心目中的優質市區生活﹖
無可否認，重建觀塘絕對有迫切性，因此無論市建局抑或地區組織及區議會(相關新聞 - 網站)的民意調查，接近九成居民都贊成重建，但除了以上有關環境的問題外，重建計劃當中仍有兩個問題值得當區居民及市建局深究。
首先，重建計劃完成後住宅樓宇單位只有約2000個，筆者要問的是，有多少原區居民能返回原區居住﹖有多少商舖得以遷回繼續做生意﹖
老實說，根據以往市建局重建的經驗來說，機會等於零﹗原因是居民根本難以負擔重建後高昂的呎價，而按照現時物業價值推算，重建後的物業呎價會接近8000元才有微利，所以最終能夠享受重建後的優良社區生活效益的人，只會是有較高負擔能力的中上人士，而絕非原居民。
因此受影響的重建戶的安置補償辦法與安排，市建局必須在意及應盡早提出不同的方式讓居民選擇，特別是較年長的老居民，他們大都希望原區安置﹗市建局可否參照公務員合作社與私人發展商合作重建所採取的「租金津貼」加「樓換樓」的方法，讓有需要的居民於重建後遷回新樓（單位裝修會較簡樸）居住，這樣市區重建所帶來的社會效益才會顯著﹗
再者，有關地積比率的爭拗，現時觀塘的發展地積比率是5倍，而市建局提出的重建發展地積比率是8倍，若以過往旺角、尖沙嘴等地區作比較，8倍的比率可算是偏低，但因為密集式的重建發展，得出來的樓宇高度及密度不足以改善現時的市中心溫室及高牆效應，但若低於8倍的比率，相信市建局及其伙伴難以承擔這高風險﹗
如何平衡，看來「發展權轉移」的方法是值得考慮的，將部分的地積比率轉移至東九龍啟德新發展區，令觀塘市中心維持較低密度的發展，既可滿足現時要降低發展比率的要求，又可保持發展商合理的利潤，算是觀塘重建計劃帶來的三贏方案。
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