立即捐款

吳家鎚﹕觀塘重建要有新思維

廣告

廣告

按:重建重建又重建,無論從過去採訪過的從灣仔、深水埗到觀塘(還有多個重建區未有報導),是要看居民Say,還是再次充斥地積比率等等等專業語言,還是再次用私有產權的想法,繞過公共政策的討論?市建局又來了,各位民間記者準備好未?

文:吳家鎚 (城市大學社會科學學部講師)

觀塘市中心重建計劃已進入最後規劃階段,市區重建局亦透過巡迴展覽,將3個經修訂後的發展模式介紹給大眾。

雖然市建局一直強調這並非3選1的遊戲,亦非已既定的發展模式,因此希望參觀的市民指正,然而明眼人一看,任誰都會相信觀塘重建,必會以高密度輔以商業化為主導的重建模式,雖然休憩及綠化地帶佔計劃中約四成面積,相對於過往市建局的重建項目已算超標﹗但筆者擔心的是,旁邊的超高建築物會否對空氣流通有影響﹖商廈冷氣機排出的熱氣對隔鄰的公共休憩地區有否影響﹖會否出現如早前某公屋平台遊樂場與酒樓排氣喉並存的鬧劇﹖

可惜從展出的發展概念模型中,對此並無具體數據說明,市建局亦無交代受影響的重建區的環境評估(Environmental Impact Assessment)數據予市民參考。缺乏這些重要的資料,市民如何給與意見﹖如何將觀塘塑造為市建局心目中的優質市區生活﹖

無可否認,重建觀塘絕對有迫切性,因此無論市建局抑或地區組織及區議會(相關新聞 - 網站)的民意調查,接近九成居民都贊成重建,但除了以上有關環境的問題外,重建計劃當中仍有兩個問題值得當區居民及市建局深究。

首先,重建計劃完成後住宅樓宇單位只有約2000個,筆者要問的是,有多少原區居民能返回原區居住﹖有多少商舖得以遷回繼續做生意﹖

老實說,根據以往市建局重建的經驗來說,機會等於零﹗原因是居民根本難以負擔重建後高昂的呎價,而按照現時物業價值推算,重建後的物業呎價會接近8000元才有微利,所以最終能夠享受重建後的優良社區生活效益的人,只會是有較高負擔能力的中上人士,而絕非原居民。

因此受影響的重建戶的安置補償辦法與安排,市建局必須在意及應盡早提出不同的方式讓居民選擇,特別是較年長的老居民,他們大都希望原區安置﹗市建局可否參照公務員合作社與私人發展商合作重建所採取的「租金津貼」加「樓換樓」的方法,讓有需要的居民於重建後遷回新樓(單位裝修會較簡樸)居住,這樣市區重建所帶來的社會效益才會顯著﹗

再者,有關地積比率的爭拗,現時觀塘的發展地積比率是5倍,而市建局提出的重建發展地積比率是8倍,若以過往旺角、尖沙嘴等地區作比較,8倍的比率可算是偏低,但因為密集式的重建發展,得出來的樓宇高度及密度不足以改善現時的市中心溫室及高牆效應,但若低於8倍的比率,相信市建局及其伙伴難以承擔這高風險﹗

如何平衡,看來「發展權轉移」的方法是值得考慮的,將部分的地積比率轉移至東九龍啟德新發展區,令觀塘市中心維持較低密度的發展,既可滿足現時要降低發展比率的要求,又可保持發展商合理的利潤,算是觀塘重建計劃帶來的三贏方案。

更多相關資料:
小狼:我和她的apm──觀塘重建前的甜頭經驗
朱迪:市建局宣布觀塘的死亡日期
子路:你我齊參與再造觀塘
吳家鎚:觀塘重建 宜小規模漸進改造
陳景輝:側寫立法會九唔搭八論市區重建
衛紅:遠觀利東街:殖民幽靈下的經濟自由與政治保守趨勢(Aug/18更新)

廣告