「唔捨得,無辦法,要發展...」??

皇后碼頭停用,主流媒體新聞最常引述的市民意見是「唔捨得,無辦法,要發展...」

難道「保護環境」、「文化」不是一種發展?難道改善香港人的生活質素不是一種發展?

香港是全世界第三大的金融中心,可是市民的生活水平,卻於世界中排行七十多位,是己發展地區的榜末;在這個金玉滿堂的城市,我們呼吸著廢氣、天天超時工作睡眠不足、底層一天十多小時工作的工資竟然不夠一家人的溫飽。難道更多大型的 shopping mall能改善我們的生活品質?

兩個星期前,去了雪梨開一個國際會議,與 Western Sydney的 Information and Cultural Exchange 的文化工作者 Lena 討論澳洲的文化保育狀況。

ICE 設立於澳洲的建築業工會的大樓,原來澳洲的建築業工人非常支持保育的工作,七十年代時,更經常因為政府缺乏保育和持續發展的視野而罷工,要求政府的工程要有環保與歷史保育的計畫下才能進行。

政府後來才修改了罷工法,把與勞資爭議無關的罷工定為非法行為;但工會並沒有因此而放棄支持保育運動,而是以其他的方法(如免費提供地方和贊助)去扶助文化環境團體。ICE 就是在工會的支持下,從一個兩人的小組織,發展為一個有十多個職員的社區文化團體,於區內搞社區電台,獨立電影製作工作坊等活動。

在 ICE 的辦公室,與一位工會成員聊天,我問他為什麼工會會支持保育?工程取消不是會影響工人的就業率嗎?該工會成員說,我們是工人,但也是市民,土地是我們的,我們對環境和歷史都有責任,我們都不願意看見我們的下一代承受環保破壞的苦果。其實,歷史文化保存,從長遠來說,亦會製造很多工作的機會,因為歷史建築均需要定期維修與保養。

聽到工會成員這番說話,很有感觸。記得於一月廿一日登錄皇后的活動,我們也請來了職工盟的代表。他們關注的是何來因藏有界刀而被告刑事毀壞,因為很多工人因工作需要帶架生出街。因界刀被告當然令人憤怒,但工會的發言卻與保育沾不上邊。而曾蔭權於競選答問時,被問及如何解決就業問題,他就攻擊梁家傑的保育立場說:你們不阻我工程,就有更多工開。

工作與生活,被政府這種說法割開了,這是因為他們眼中的的發展,仍停留在粗獷式擴展的階段,保育被視為阻住地球轉的事情;結果,弄得大家口口聲聲的說「唔捨得,無辦法,要發展...」,勞動節前建築業工人又說不夠大型工程製造就業。可是大家卻沒有問,我們要的是什麼發展?這是誰的發展?其代價是什麼?

聰頭的親戚於98年移民到澳洲,他本來於北角經營素食店,可是幾年間舖位的租金由七萬升至十六萬,決定移民,現在他於雪梨市中心有兩個舖位,住在一間兩千呎的花園小屋,生了兩個小孩。樓市與股票市場,幫不了底下層,亦令中產階層小商戶透不過氣來,除了搵錢搵飯食就沒有生活,結果很多人都選擇離開。

天星皇后與中環海旁的保育,並不是集體回憶,而是一種尊重既有歷史文化生活空間的發展,拒絕將遺產折現。中環唯一個文化公共空間,就在天星皇后大會堂一帶,那裡可以有博物館,有茶座,有廣場;從這個舊建築群營造出來的空間,大家可以認識過去,從歷史的座標裡反思香港的發展。為什麼非要把它變為 shopping mall,然後把海旁變成商業的附加值,政府大樓的後花園,而不是市民大眾的資源?

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按: 幾天前匆匆寫了這篇文章, 因為 inmedia 有關皇后的文章太多, 文章脈絡又有點亂, 本來不打算貼, 但五一將至, 又看到 plato 回顧工運一文, 覺得有些東西可以呼應...

回應

無法ARTICULATE的現實

記得有一天聽吳志森的PHONE-IN節目,有一位女士說香港樓價貴,地唔夠,所以唔拆天星皇后,樓會更貴云云。姑勿論這個講法的邏輯有多奇怪,但它卻非常真實的揭示了當下的一些真實問題(香港樓價貴),但問題的癥結卻無法ARTICULATE,天星皇后也就成為了一個替代的符號/出氣口。

其實我們有許多類似的無法ARTICULATE的情緒,必須把它們說清,轉化為轉化現實的力量。

樓價

樓價是香港的死症﹐樓價貴不利經濟發展﹐財富全都去了地產商那兒﹐但樓價跌又會變成負資產。總之樓價升又死﹐跌又死﹐死梗。

樓價與發展

很多人以為樓價貴是供應不足, 所以要建更多樓, 但很多時候樓價貴是炒賣所致, 而這些炒賣很往往是政策和全球資本炒賣所造成的.

如領匯私有化, 就是最佳的例子, 高出的商舖租金, 由領匯賺了, 而這公司又會以股東利益來合理化提高租金的做法.

領匯又換管理層了, 估計會對小商戶手起刀落(我家附近的屋邨商舖又開始關門大吉).

//很多人以為樓價貴是供應不足, 所以要建更多樓, 但很多時候樓價貴是炒賣所致, 而這些炒賣很往往是政策和全球資本炒賣所造成的.//

要供應不足才可以炒得起﹐這是供求關係的基本經濟學常識。

//如領匯私有化, 就是最佳的例子, 高出的商舖租金, 由領匯賺了, 而這公司又會以股東利益來合理化提高租金的做法.//

第一﹐黑戶租上租的情況嚴重。
第二﹐領匯旗下商場租金長期低於市場水平。
第三﹐若領匯不賺﹐領匯憑什麼值這樣的價錢﹖就是因為投資者看好領匯旗下物業租金遠低於市值﹐有很大的上升空間才入市嘛。

//領匯又換管理層了, 估計會對小商戶手起刀落(我家附近的屋邨商舖又開始關門大吉).//

只要商舖不是丟空沒人租就不是問題了。把沒有效率的小租戶換去﹐換入有市場效率的大型連鎖店﹐才是正確做生意的方法嘛。

要幾多樓才夠跨國資本炒呢?

資本無分國界, 若全國十分一有錢新貴來香港炒樓, 要多少才夠炒呢?

炒樓

藹兄﹐真的要給你惡補一下經濟才行。炒樓之為之炒﹐是在供應不足﹐而需求多的情況下﹐樓價不停上升才炒得起。海外買家買入樓宇﹐一是用來自住﹐二是用來收租。大量海外買家高推樓市﹐通常只會發生在渡假勝地﹐外地人買樓作渡假屋以至大量樓宇大部份時間丟空。香港房屋的空置率並不嚴重﹐大慨沒有人會買樓作渡假屋。那買樓就是為了收租和等升值買出。

層樓既然已經起了﹐不論樓價多少﹐租樓市場還是跟據房屋空置率與住屋需求來決定租金價格。樓價太高的話﹐就會出租金收益比把買樓的本金作低風險投資(如政府債卷)得到的利率還低的現象。這時候一買層樓已經算蝕﹐因為用那舊錢去收息還賺得多。淨下來賺錢的途征﹐就是要等層樓升值買出後才有賺﹐於是樓市泡沫正式形成。買樓要賺錢就要等人接手﹐而接手的買方也是要再找人接手﹐形成一個金字塔式的音樂椅遊戲。最後音樂停下來時﹐樓市沒有人接手﹐泡沫爆破﹐樓價回覆正常水平(租金等於利率)﹐最遲入市的人勁蝕離場。這就是今天美國樓市的問題。

也許解釋得不是很好。不過大慨你不會建議政府限制海外資本流入香港﹐必須要是香港居民才可以買樓吧﹖

不過香港樓市的上升的問題﹐有一大半是因為供應不足。土地供應追不上人口增長的速度。當然有小半是因為地產商屯積土地和香港地產商之間太少競爭。

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