從美孚新邨第八期一個單位俯瞰祥達的住宅地盤。市民一直以為此事只涉及屏風樓一類的「規劃問題」，實情此事涉及一宗涉及數億元利益的剩餘地積比率「偷竊案」。原來理應屬於第八期業主的「剩餘地積比率」，居然被發展商用來在自己眼前起屏風樓。
與新世界發展有關係的祥達發展有限公司﹝註一﹞三月中開始在美孚新邨第三期和第八期之間的前石油氣庫空地開工，準備興建起碼高二十層的住宅。居民自發堵塞地盤入口，更冒生命危險阻止工人卸下發電機，觸目驚心。獨立媒體網已有幾篇報道，講述這宗居民抗爭的經過，主流媒體卻再一次對如此重要的新聞視而不見﹝註二﹞，網上亦有一些看法，說抗爭的美孚業主無非是為了保住樓價，以「反屏風樓」為口號亦令人生厭，發展局長林鄭月娥說要尊重合約精神，以中產語言試圖壓住美孚居民對地產霸權的怒火。
說美孚的新聞重要，因為它讓我們進一步理解香港地產商如何無孔不入，挾持懦弱的政府，藉剝奪市民的福祉自肥。《南華早報》早前披露殖民地政府曾與地產商簽署備忘錄刻意壓抑天水圍商業發展，正是一例。獨立媒體特約記者在過去一星期搜集了大量第一手資料，包括土地買賣紀錄、樓宇公契、法庭判詞、公司紀錄等等，嘗試消化事件的來龍去脈，希望在眾多說法中，把握到問題的核心，為美孚居民繼續抗爭提供更堅實的理據。
本調查系列第一篇文章要指出，祥達在美孚第三期和第八期之間的住宅發展計劃，其實是一宗地產商主謀和部署多年，政府從旁協助完成的「偷竊案」。這宗涉及數以億計港元地產利益的「偷竊案」設計非常精密，被「偷」的東西無色無形，名為「剩餘地積比率」，另外還要配合適當的地權、「城市規劃用途」和路權，才能成事。以下順時序解釋：
一﹞一九七三年：畫建築圖則，剩餘地積比率超過0.6倍
美孚新邨第八期其中一張建築圖則，建築師用盡整個「新九龍內地段第25號」來計算地率比率，左下方為石油氣貯存庫。
美孚新邨共八期，一九七八年入伙的第八期，建築圖則早於一九七三年已畫好。發展商在面積約為183,480平方英尺的「新九龍海傍段第25號」﹝New Kowloon Marine Lot NO.25、註三﹞，畫出十幢住宅樓宇和一個石油氣貯存庫，按獲屋宇署長批准的圖則，第八期的住宅樓面約為1,170,197平方英尺，非住宅樓面約為66,957平方英尺。總地樍比為﹝住宅樓面+非住宅樓面﹞/地盤總面積 = 6.7427倍。這個數字，比按當年的《建築物﹝規劃﹞規例》容許的地積比，少了超過0.6倍。我們一直以為，香港的地產商為求將利潤最大化，把土地上容許的建築面積「起到盡」﹝建築業界稱為「炒盡」﹞，但原來當年美孚新邨第八期的建築師，因為不明的原因，沒有「炒盡」，而是留下超過0.6倍未起的地積比，即超過183,480平方英尺 x 0.6 = 110,088平方英尺的建築樓面面積。「反對美孚興建屏風樓工作小組」聘請專業測量師計算的結果為0.67倍，即約183,480平方英尺 x 0.67 = 122,931平方英尺。
二﹞一九七四至七八年：將一塊地割為四塊，只將一塊賣給小業主
一九七四至七八年間，美孚新邨發展商將「新九龍內地段第25號」﹝New Kowloon Inland Lot NO.25﹞割為四個地段，分別是 New Kowloon Inland Lot 25 SA RP、 New Kowloon Inland Lot SA SS1、 New Kowloon Inland Lot 25 SB、 New Kowloon Inland Lot 25 RP。七八年六月，第八期一千一百六十四個單位公開發售，小業主並沒有留意，發展商原來動了手腳，沒有將整塊用來計算地積比率的「新九龍內地段第25號」賣出，小業主以「不可分割份數」﹝undivided shares﹞共同擁有的只是New Kowloon Inland Lot 25 SA RP，餘下三塊地由發展商和相關企業繼續持有，New Kowloon Inland Lot 25 RP是石油氣貯存庫，另外兩塊則是邨內通道。
三﹞一九九八年：石油氣庫一搬走，「偷竊」剩餘地積比率計劃就啟動
一九九八年，石油氣貯存庫在政府要求下搬走，居民原以為政府會用以地換地的方法，將石油氣貯存庫的土地變成官地，變為休憩空間。但政府沒做到，做不到的原因很簡單：因為發展商早已盤算好「偷竊」剩餘地積比率計劃，等石油氣庫一搬走就開始實行。據「反對興建美孚新邨屏風樓工作小組」及法庭的資料，一九九八年至今，發展商至少向屋宇署入了四個建築圖則，擬在原石油氣庫的土地上興建住宅，總樓面面積由51,500平方英尺至120,000平方英尺不等。
大家有沒有留意，發展商擬建住宅的最大總樓面，即120,000平方英尺，大小與第八期的建築圖則顯示的剩餘可建樓面﹝約122,931平方英尺﹞差不多？這就是整宗「偷竊案」的關鍵。當年計算剩餘地積比 / 可建樓面的基礎，是整塊面積183,480平方英尺的「新九龍內地段第25號」；但發展商擁有的，卻只是總面積約14,000平方英尺的New Kowloon Inland Lot 25 RP﹝原石油氣庫﹞加上New Kowloon Inland Lot 25 SB﹝氣庫旁的通道﹞，即第八期原建築地盤總面積的7.6%，其餘92.4%早已賣給小業主。
只擁有原建築面積7.6%的發展商，要求屋宇署署長將整個第八期的剩餘地積比 / 可建樓面都歸給他們，神不知鬼不覺地「偷」了小業主應該按比例擁有的92.4%剩餘地積比。發展商沒有徵詢業主同意，也沒有任何補償。
四﹞二零零九年至今：石油氣庫「住宅地」僅一億二轉手，發展成本大降
祥達零九年買入地皮後，於一零年年底得到屋宇署署長批准興建一幢樓面約51,500平方英尺的住宅。祥達在今年三月不理居民反對，強行開工，美孚居民組織巡守隊在地盤外巡邏，更以肉身阻止工人下卸發電機，險象橫生。﹝mei foo drum照片﹞
這樣一「偷」，究竟涉及多少利益？二零零九年年初，與新世界發展有關的祥達發展有限公司總共以約118,302,831港元﹝接近一億二千萬﹞，買入石油氣庫及旁邊的道路共約14,000平方英尺﹝New Kowloon Inland Lot 25 SB、New Kowloon Inland Lot 25 RP﹞。由於住宅發展沒有違反地契條款，祥達買下地皮後，不用補地價便可馬上發展。若果祥達成功「偷竊」及「炒盡」約120,000平方英尺剩餘地積比，每平方英尺樓面的土地成本僅為超低價985元！就算最終只能起51,500平方英尺樓面，每平方英尺樓面的土地成本亦不會超過2300元，西九龍向海豪宅地皮的每呎樓面拍賣成本動輒超過5000元，最終呎價隨時過15,000元，祥達因節省了土地成本，發展利潤勢必大增。
據一零年十一月廿四日《明報》報道，祥達已獲批51,500平方英尺樓面的方案，新世界發展執董梁志堅代祥達說，正就另一個總樓面超過100,000平方英尺的方案向屋宇署上訴，「入多個則，並不花太多錢」。比起可以博得的龐大利潤來說，什麼居民反對，以至可能出現的訴訟費，地產商根本不放在眼內。
美孚居民和支持者一直以「屏風樓」作為反對祥達的理由，但這套說法對祥達已不大管用。祥達發言人在三月十四日向《星島日報》記者重申，「計畫中項目不是『屏風樓』，聽取意見後已決定大幅降低建築樓面約五成，樓宇與鄰近樓宇距離拉遠，相信新方案已回應大部分居民的關注。」美孚事件的核心不是規劃問題，而是發展商為了壓低土地成本，不惜利用現存的建築物法例和規劃法例的漏洞，「偷竊」大部分理應屬於小業主的剩餘地積比率，再搶去小業主原來優良居住環境，名副其實的「鵲巢鳩佔」。
第一篇先寫到這裏，文章夠煩瑣了，其餘細節就等大家問到時才交代。有關「剩餘地積比率」的討論，港大房地產及建設系姚松炎教授早已在博文裏談到。他指出：「《建築物條例》現時並不容許總體樓面面積﹝gfa﹞的轉移，但是，行內有一花招可達到轉移gfa的效果，就是利用剩餘地積比率。美孚新邨的個案就是一例。」﹝筆者的翻譯﹞姚老師在另一篇較新的博文中說，有關剩餘地積比率的問題，關鍵是判斷誰擁有這些地積比。在台灣，轉移地積比率有規管，列明接收方是要向轉移方付錢買地積比率﹝《都市計劃容積移轉實施辦法》第九條之一﹞。香港地產市場瘋狂，打工仔一個月人工也不夠買一平方英尺地，但居然沒有規管地產商從小業主身上「偷」走剩餘地積比率的行為，祥達的申請還是得到屋宇署長批准。地產霸權，此之謂也。
下一篇會調查美孚新村有沒有其他類似石油氣庫的「偷竊剩餘地積比率」黑點，以及祥達新地盤的「路權」問題。
註一：三月三十日《明報》報道：「據居民於公司註冊處查閱資料所得，祥達是由兩名律師成立，而這兩名律師所屬的律師行，均與新世界發展有合作關係，所以居民不排除祥達與新世界當中存在着一定關係。居民曾就埃克森美孚、新世界發展與及祥達三者之間的關係向新世界發展查詢，但新世界以保密協議為理由，不予公開。新世界執董梁志堅去年底強調，由於地皮已經售予祥達，故整個項目已經與新世界無關。」
註二：居民自從三月中已在地盤門外廿四小時露宿巡守，但一直沒有報章認真報道，直至三月三十日，才見到《明報》有較為詳細的報道。
註三：若想查地段位置，可到地政總署的地理資訊地圖網站，以地段來作進階搜尋。「地段簡稱」取字母，如new kowloon inland lot的地段簡稱為「NKIL」，new kowloon marine lot的地段簡稱為「NKML」，下面再鍵入地段號。
美孚第八期「偷竊」剩餘地積比率事件簿
1973年 美孚新邨發展商為第八期入建築圖則，計算後的剩餘地積比率超過0.6倍
1978年前 美孚新邨發展商將第八期的土地由一塊NKML 25地割為四塊，只將其中一塊NKML 25 SA RP賣給小業主
1985年 城規會通過規劃大綱圖, 將第八期的石油氣庫劃為住宅甲類
1991年 新世界發展收購美孚企業,改名匯秀企業，管理美孚新邨物業。匯秀擁有大部分私家路業權
1996年 政府承諾會用換地方式收回第八期的石油氣庫
1998年 石油氣庫搬走，政府批出達洋路的地給美孚做石油氣庫，並沒有落實以地換地，埃克林美孚繼續擁有石油氣庫地皮
1999年 政府通知小業主以地換地談判不成功
2009年 埃克林美孚及匯秀共將約一萬四千平方英尺石油氣庫及周邊土地賣給與新世界有關係的公司祥達，作價約一億二千萬
2010年底 祥實得到屋宇署署長批准，在石油氣庫地皮上興建一幢二十層高的住宅
2011年3月 工人運料入工地開工, 美孚居民加強抗爭行動
採訪：Damon、迪；協力：Melody、舒媚