圖：發展商可以申請改用途，照辦煮碗偷取美孚新村第六期剩餘地積比建樓的油站。
美孚新邨居民反對地產商竊取屋苑的剩餘地積比率/可建樓面，在屋苑內的前石油氣庫建築至少二十層高的住宅大廈。地產商的專業人士兵團非常擅長鑽法律漏洞，他們見香港沒有規管地積比率轉移的法例，自九十年代尾已經利用剩餘地積比申請發展前石油氣庫；但市民卻要到十多年後，才透過學者（港大房地產及建設系姚松炎教授）和個別新聞工作者逐漸了解到情況。發展局從四月初開始察覺到有關剩餘地積比率的風險（這涉及屋宇署是否協助發展商偷取小業主利益），遂改變策略，之前以「尊重合約精神」為擋箭牌，如今則要將「前石油氣庫地皮」和美孚第八期劃清界線。
政府愈要把事情變得技術性，混淆公眾視聽，我們就愈要鎮定，緊緊咬住問題的核心，逼政府必須公開更多內幕和文件，把什麼尊重合約精神的謊言剝去，逼地產霸權現形。本文將接續系列一，點出美孚新村內其他可能被再發展的黑點。
圖：原圖來自維基百科，原作者為Xeror（創用CC署名 - 相同方式共享1.0許可協議授權）
本網早前得到「反對興建美孚新邨屏風樓工作小組」傳來一份美孚居民於零九年五月六日與時任新世界發展總經理梁志堅會面的紀錄，梁的發言包括以下重點﹝照錄居民的紀錄原文﹞：
●1997年美孚石油公司與新世界發展有限公司簽約(Joint Venture Agreement)共同發展舊石油氣地盤，美孚石油佔地盤面積約14500呎，新世界佔約三四百呎。合約規定不能單方面賣地；
●最近雙方同意將此地賣給祥逹發展有限公司；
●地盤旁邊的私家馬路，是匯秀賣給祥逹發展有限公司的，這也是依據合約規定，雙方行動要一致；
●新世界發展有限公司在美孚有土地一百萬呎，全部可以發展建屋的，包括孚佑堂和六期油站；
●滙秀只是一間管理公司，全資直屬新世界發展有限公司；
●美孚業主如有意見，梁先生可以幫忙，但不能接受指責，他是受軟不受硬的。
第四點很關鍵。新世界在一九九一年收購美孚企業﹝改名匯秀﹞，因而繼承了美孚新邨幾乎所有道路的擁有權﹝包括NKIL 5087 S.A RP、NKIL 5087 S.B RP、NKIL 5087 S.E RP、NKIL 5087 S.F、NKIL 5087 S.G、NKIL 5085 S.A RP、NKIL 5085 S.B RP、NKIL 5085 S.E﹞及管理地位，但原來在新世界發展的高層眼中，買入美孚企業不單是為了當管理公司，美孚新邨亦不是一個已建成的屋苑，而是充滿再發展機會的「潛在地盤」。
第八期石油氣貯存庫、第六期的油站、還有第二期的美孚新邨社區中心孚佑堂，頭一個是發展商全速前進的項目，後兩個則被梁志堅點名提及，這三個地方到底有什麼漏洞給地產商抓住？
首先，這三個地方在發展商興建美孚新邨時，都被劃為建築圖則﹝即地盤﹞的一部分，用來計算上蓋物業的覆蓋面積﹝SITE COVERAGE﹞，以及地積比率﹝PLOT RATIO，地盤總面積乘以地積比率就是可建總樓面面積﹞。石油氣貯存庫被算入第八期的圖則內內、油站被算進第五及第六期的圖則內，孚佑堂則被算內第一至第四期的圖則內。按立法會申訴部三月中向美孚居民提交的申訴調查報告，當年「因為啟德機場飛機航道的問題，美孚第8期的樓宇已建地積比率是低於批准的」，我們有理由相信，美孚其他期數也因為高度限制而沒有盡用地積比率。我們翻查了美孚新邨全部八期的建築圖則，發現未用盡的可發展住用樓面超過一百四十萬平方尺。按照目前地產商偷取第八期的剩餘地積比率/可建樓面、將之堆到前石油氣貯存庫住宅項目的進路，第五至六期剩餘超過廿一萬平方尺的樓面，以及第一至四期剩餘超過九十萬平方尺樓面，都有可能被轉移到油站和社區中心來成就新的住宅項目（見下表）。
除了有剩餘地積比率可以轉移外，還有其他條件需要配合。再以第八期的前石油氣貯存庫為例，正如系列一所說，發展商在交出第八期的建築圖則後，便將石油氣庫分割成獨立地段，沒有賣給小業主，維持着由單一公司持有的狀態。這是第一個「危險位」，因為持有土地的公司，可以隨便賣出土地給第三者，不用業主批准，正如埃克林美孚在二零零九年將石油氣庫賣給祥達那樣。第二個關鍵是大廈公契內有沒有規範該地段的用途。美孚新邨有一個很奇怪的現象，就是邨內很多部分都不是由小業主以公契(DEED OF CONVENANT)集體擁有，而是維持由發展商或管理公司擁有，但這些不由小業主集體擁有的地方也分為兩種，一種是在公契內指明用途的，例如由管理公司擁有的道路是列明作為小業主的公共地帶，但也有一些是完全沒有在公契內提及的，第八期的石油氣貯存庫就屬於這一類。沒有在公契提及用途，那小業主就不能根據公契限制發展商所有改變用途的舉動，這是第二個「危險位」。第三個「危險位」是分區規劃大綱圖內的指定用途，第八期的石油氣庫在一九八五年和整個美孚新村一樣，被劃為住宅甲類，這個用途為希望再發展的地產商掃除了最後一個障礙。二零零四年，當區區議員王德全曾經向城規會申請，將前石油氣庫的用途由住宅甲類改為「政府、機構及社區用地」，但被城規會以改用途會剝奪了地主的發展機會為理由否決申請。
第八期石油氣庫成為美孚新邨內首個被再開發的地帶，因為地產商不需要得到小業主批准，也不用向城規會申請改變土地用途，他們要過的唯一一關，就是要屋宇署署長批准他們偷取第八期剩餘地積比率的建築圖則。入圖則給屋宇署，正如梁志堅所說，對地產商並沒有難度。至於另外兩個被梁志堅點名要再開發的地方，地產商面對的障礙比較大，相關起來，第六期的油站較第二期的孚佑堂危險，地產商只需多過城規會一關，就可以利用油站的土地起樓。我們按照上述四個「危險位」，做出了下面的表：
這個表告訴我們兩件事情。首先，必須阻止地產商偷取剩餘地積比，堵塞住這個漏洞，就會大大增加地產商再開發的成本，他們就有很大機會知難而退。
第二，沒有受到石油氣庫再發展的美孚居民，以及其他屋苑的小業主都不應抱着「事不關己、己不勞心」的心態對待美孚第八期的抗爭，因為地產商有強大的力量去利用所有漏洞來賺錢，形式必定是層出不窮的。這次美孚第三期和第八期的業主身先士卒，付出個人精力和時間和地產商周旋，為香港創造了新的形勢，沒有直接受影響的人都應該把這次抗爭視為更廣泛的對抗地產霸權的鬥爭。如果這次居民成功打贏地產商，將可大大打擊地產商的氣焰，不單止新世界發展有好一段時間都不敢再在美孚新邨「搞事」，其他地產商在打小業主主意的時候也會有所忌憚。
採訪：黃俊邦、迪
協力：Jonathan Yu、Galileo、Melody、舒媚
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