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「迪士尼」式糊塗賬的中大教學酒店

「迪士尼」式糊塗賬的中大教學酒店
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圖片﹕中大校園發展處發佈的教學酒店設計圖

中大教學酒店於本月11日正式開始試業,今日各大報章都刊出了酒店方面提供的新聞稿式報導。然這項策劃於李國章年代,成事於劉遵義年代的項目,先是中大以私下協約方式與新世界合作,後是地政署低價批地,有關酒店利益分成及營運條款,又是疑問處處,徹頭徹尾是一筆「迪士尼式」的糊塗賬。

1998年,當時正值樓市低潮,長實以每方尺200元的超低價,以總值1億2千萬元,投得馬鞍山一幅酒店用地。審計署的報告批評,地政署在招標應設立底價,以免地皮過低批出。中大教學酒店用地於2002年批出,你認為當年樓市漸漸回復的時候,補地價的數目是多少﹖

答案是300萬,該項目總樓面面積為約64.6萬方呎,分別為一幢26層,可提供六百間客房的四星級國際酒店,樓面面積約53.8萬平方呎,以及一幢十層高教學大樓,供中大酒店管理學院使用,總樓面面積約10.8萬方呎。扣去教學設施計算,教學酒店折合每方尺僅5.6元。地政總署解釋指,雖然酒店會以市價出租予公眾人士,但因為興建目的是為學生體驗酒店管理,因此獲大幅度減免。(信報,2002年8月27日)報導以長實與地政總署就葵涌酒店及服務式住宅的發展項目作比較,該項目的補地價金額約3億元,折合每方呎補地價約375元,與中大教學酒店相差幅度達66倍。

這個酒店怎教學法﹖據2002年多份報章報導,該項目的土地規劃用途亦是「政府、社區或團體」,地契亦表明為公共設施。根據中大與新世界的協議,土地及酒店均屬於中大,新世界可擁有管理權至2047年。由中大提供土地,新世界提供興建酒店及教學大樓的13億元資金。在開業首10年,新世界可獨擁盈利,10年後則需將30%盈利分予中大。此外,新世界將每年提供營業額的3%或400萬(以較高者為準)予中大作教學用途。在條款之中清楚顯示,新世界可從「教學酒店」中收取近40年的盈利收益,加上項目是以中大及新世界私人協約、更改土地用途方式發展,省卻拍賣的競價過程及高昂地價。《成報》在同年8月27日的報導《教學酒店補價賣大包僅300萬》中指,「地產界人士說,這所酒店由私人發展商投資,而且將來亦會收費,服務人員亦受到適當及充足的訓練,故可謂與私營酒店無異,他表示,粗略以「每間房間補價40萬元」計算,該酒店估值實為2.4億元,政府變相少收2.37億元土地收入……」在2007年酒店平頂時,香港酒店業主聯會執行總幹事李漢城亦指「其實要安排實習,百幾間房已足夠,佢哋興建600間房,分明係想賺錢!」據中大的公佈,酒管將於教學酒店完工後每年收生50人,三改四即共有200名學生。

這種更改土地用途的發展模式,往往引來官商勾結的疑雲,在《文匯報》2006年3月24日的《政府否認利益輸送 強調要過「三關」 更改土地用途做法不變》報導中便指,政府一直容許私人協約批地擁有人申請把土地更改用途,「等同讓承批人搵大錢,存在利益輸送問題。」爭議性的申請包括大角咀港灣豪庭、青衣藍澄灣及中大教學酒店。

且參看理工大學申請興建同類教學酒店的例子。理工大學拆卸位於紅磡隧道出入口的百粹苑教職員宿舍,利用原址興建教學酒店,在補地價一環上,理工只需付出1,000元,比中大更為象徵式,但參看理工大學的酒店運作模式,則有絕對不同。理工大學校長潘宗光在2005年公佈發展酒店時稱,為確保教學酒店在運作和管理上的獨立性,該酒店只接受捐款,不接受入股,所有發展經費均來自籌款,預計理工需自行籌款和借貸5億元支付有關費用。反之,中大的教學酒店由新世界管理,在教學上難以邀請到不同業界人士講學及到訪,對於酒店的營運的決定權亦相當有限,在有限的資料中,只能找到2001年《經濟日報》的報導,內容指「中大會有代表出任酒店的最高層委員會,有權否決中大不同意的決定,譬如要維持校園風氣,中大便不會容許酒店內賭博或是搞狂野派對活動。」

新世界委任凱悅集團管理中大教學酒店,酒店的名字正式確定為「凱悅酒店—沙田」,建築物上都只有「HYATT」的標誌。據今日《明報》,更令人擔心的是,總經理韓慶文指「酒店旁的中文大學有數千學生和教職員,學校亦需要場地舉行各類學術會議、國際研討會,大學亦會接待不少海外教授,加上中大日後擴建,並會在2012年改行4年制,故市場潛力甚大。」究竟「凱悅酒店—沙田」與中文大學是什麼關係﹖學生是怎個實習法﹖原本可以在校內設施舉行的學術會議、記者會,會否又會搬到要收取費用的「凱悅酒店—沙田」﹖

2005年12月7日,中文大學獲鄭裕彤基金捐贈3,000萬元,支持學術及研究發展。劉遵義率領中大高層出席捐贈儀式,感謝新世界發展主席鄭裕彤「慷慨」捐款。確是「慷慨」。

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