發展局局長黃偉綸昨日就中環3號地王招標作簡介（圖1），這是香港開埠以來，以價值計算是最大規模的一幅土地招標，絕對比九龍站商業地王更倍值。如果以恆基在金鐘的總部土地呎價作參考計算，這中環編號3的地王應該價值800億港元以上。但古靈精怪的事發生了...
林鄭的傑作
記得林鄭當年仍只是發展局局長時，擺陣拆皇后碼頭嗎？她請君入甕傾完即拆！這土地屬於中環灣仔填海的一部份，因為皇后碼頭爭議而曾經delay，delay區域就正正是這塊土地。好勝的林鄭情結所在。莫說林鄭今為特首而不會參與，相信她對這地王，無論是怎拆件、怎賣、賣給誰、怎設計....都應該極多意見。黃偉綸的權力，應該受到林鄭嚴重干擾。
兩個信封
黃偉綸今次更新奇，竟然想出「兩個信封」的破地獄級方法，官紅勾結層出不窮！兩個信封是指一個入競標價，另一個入設計。由林鄭+黃偉綸領導公務員一堆，選擇那個設計更優秀，然後在不低於林鄭+黃偉綸的估值下，批給她們屬意的買家。夠荒謬吧！比曾蔭權堅持西九建「大鑊」更剛愎自用，比直接埋枱飯局討價還價分享利益更赤裸裸！這幾乎說明，林鄭話事喜歡誰就批給誰！
兩塊土地
一個簡單的商業決定，時勢不好, 賣一件貴貨，應該先考慮封盤， 而後盡量斬件斬細，讓多些有能力買家出現， 對買方而言，風險相對低。對賣家而言，利益亦較獲保障。但今次，是逆其道而行，將原來3A及3B兩塊土地合拼（見圖8）。莫說政府只是公共行政官僚而不懂商業，Gammon v HKSAR 就工務局因為港珠澳人工島工程令泰勞墮海死亡，而懲罰Gammon停牌一案中，法庭的判詞說明，政府招標是商業行為而不是公共程序，有責任保護及尋求最大利益。林鄭+黃偉綸，如果因為將原來斬件的3A及3B地塊在淡市合拼，而做成政府公帑收益折損，這是「公職人員行為失當」之罪！
西九商業地的新地代購嫌疑
這樣的招標， 「兩塊合拼」加上「兩個信封」，最有可能就是令成交價受操控及受壓。 我認為，基於香港長遠利益、經濟現況低迷、現在無論超甲、甲級及乙級寫字樓的空置率已由5%飆升到9%、加上潛在工廈轉型政策帶動寫字樓潛在供應等。香港根本不急於賣中環3號地王。現在賣其實就幾乎等同「賤賣」。 看看西九高鐵上蓋，又是不斬件出售，結果只有三個ventures有能力入標，成交價亦比原最高估值1,000億大幅折讓到422億。只是$13,300樓面地價，就能買入三鐵總匯的海景土地。但重點是，原來以為落在香港發展商手上，獲批買家正是新鴻基地產。但新地竟然短時間內以原價斬件轉賣給中國平安，引來「新地代購」的嫌疑。 恐怕中環3號地王，難免重蹈覆轍！
風水龍脈龍穴之地
不要小窺中環3號地王，它是開埠以來，繼匯豐、美領使館及政府山及林鄭摩天輪後，唯一在香港龍脈龍穴範圍上，招標批給的土地。看看圖2， 這龍脈軸線上，沒有甚麼，就是明鏡一片。又看看圖3及4，匯豐視覺就知政府要保存龍脈，無論甚麼年代的規劃設計，圖右的中環3號都是矮林建築一堆，絕不佔據龍脈。 圖5至7亦顯示在不同年代的規劃構想，都將龍脈龍穴保存，不在其上建高樓。
不容政府操控賤賣
回想2007/07，那年香港出現結構性財赤，政府勒緊褲頭，就是怕缺錢，怕將來無以為繼。現在似乎是林鄭未年、或奴才立法會未期，林鄭不斷推出消費公帑的項目。海洋公園54億、沙中綫100億、國泰273億、公務工程300億、賤賣西九高鐵商業地並輾轉落在中國平安手上及是次疑似賤賣中環3號地皮。如果是次中環3號批出價低於800億，香港人就應該反對，應該收回不賣！
