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活化工廈 發展商「唔鍾意」?--- 以觀塘為例

 活化工廈 發展商「唔鍾意」?--- 以觀塘為例
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  特首這份施政報告,除去慳電膽餘波這點點漣漪,還剩下什麼?如同白開水般的報告,平淡如斯,市民滿意度創新低,不難理解。正當特首捲入慳電膽風波,環境局局長邱騰華連番護主解畫,強調特首並不知情,然而不過幾天,邱騰華卻又被捲入另一宗涉嫌利益輸送的醜聞:其胞弟邱騰達在施政報告公布為逾千工廈地皮鬆綁前於山市街購入工廈,意欲改建成酒店。此事似乎還是會不了了之,然而醜聞卻惹來公眾關注施政報告中的一項重要政策,就是被發展局局長林鄭月娥稱為「快、準、狠」的活化工廈措施。

  林鄭於公佈活化工廈四招時曾強調,此舉或令發展商「唔鍾意」,後來甚至信誓旦旦地指出政府推出政策前,曾有發展商施壓要求政府手下留情,以免影響發展商手中商廈單位的價值,似乎意欲將發展商描繪成政策的開刀對象。莫非發展商是整套活化工廈措施的受害者?得益者是廣大市民?你相信嗎?

   別鬧了,香港豈有可能發生這種事!逾千獲得鬆綁的工廈之中,有256座位於觀塘,為各區之冠,故此我們可以以觀塘作為切入點,試圖從大發展商們於該區近年的勢力分佈以及收購舉動去了解,是次工廈鬆綁的政策,得益者是誰。

  翻查資料,新鴻基地產近年於觀塘大展拳腳,坐擁多幢工廈,例如創紀之城項目(即APM所在地)便是好例子。當中不少工廈至今仍未發展,比如鴻圖道(20, 22-24號)及海濱道(129、181號)的幾幢工廈,經計算後估計新地所擁的區內未發展工廈,樓面面積達271萬平方尺,連同現已撥作工業用途,經鬆綁後可以改建的鴻貿中心及訊科中心(鴻圖道21及31號),活化工廈政策出爐一瞬,笑逐顏開的,顯然是新地高層。

  是次施政報告提及,發展區鼓勵位於非工業地帶的工廈整幢改裝,只要大廈樓齡達十五年,業主即可向地政總署申請免付任何更改土地用途的豁免費。與此同時,政府容許發展商「按實補價」,業主只須按照重建後的實際樓面繳付地價,而非以土地最高發展密度計算,此兩項措施變相大幅減低重建、改裝工廈成本,替大發展商荷包省點錢之餘,又為他們提供將不怎樣值錢的工廈「升呢」至更為賺錢,作商業、酒店用途的地產項目,發展商道謝也恐怕來不及,又何來「唔鍾意」、「向政府施壓」之說呢?

  事實上,即使在活化工廈政策尚未出爐之前,本地的工廈成交已是甚為活躍,特別是全幢工廈的及成交金額及個案,連年錄得增長。整幢工廈的易手宗數,由2004年的25宗升至2006年的36宗、2007年的42宗,今年更預料會突破50宗。大發展商購得工廈後,通常視乎情況不同,後續做法各異。再以觀塘工廈為例,有些發展商(恆地、億京)補地價改變大廈工業用途,將之重建成商業中心(例如恆地發展觀塘223、億京重建經緯中心 );有發展商則按兵不動,先保留大廈工業用途,又或暫停工廈發展項目,最後終於守得雲開見月明,守得活化工廈政策出現了。

  此政策美其名是活化工廈,協助業主為大廈轉型,使樓宇用途更趨多元化(甚至有官員期望此政可驅使北京798的香港版誕生),可是說到底,還是大發展商主導形勢。誰是工廈業主?不是藝術團體,不是什麼私人業主,而是大地產商。他們早在政策推出前已經悄聲把工廈業權慢慢握於手中,現在時機臨到,豈不大搞特搞?唯有感謝我們的政府,再一次扮演了地產經紀的角色。都見怪不怪吧。

  無它的,這個地方,誠如原人之前所言,從來只有兩個行業存在,金融,以及,地產。

作者為香港獨立媒體網實習記者

參考資料

活化工廈,大孖沙笑得很燦爛
http://inmediahk.net/node/1004888

香港地產百年

億京補價3.5億重建經緯中心 呎補1000元 擬建商業大廈
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20070111/News/la_laa1.htm

觀塘9幢工廈易手涉32.4億
http://www.takungpao.com/news/07/12/22/HD-840879.htm

全幢工廈買賣成交統計分析(2007年上半年)
http://www.finet.hk/mainsite/research.php?research=PROPERTY&artid=1814

觀塘連錄全幢工廈成交 氣氛熱熾
http://www.midlandici.com.hk/chi/pressrelease/20070927.shtml

全幢工廈買賣成交表現
http://www.hkfpa.com/report_detail.php?id=197

美聯:資金追捧令平均呎價回升,料全年全幢工商廈成交突破50宗
http://hk.news.yahoo.com/article/091007/9/ekp7.html

新地2008年年報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091022/LTN20091022189_...

恆地2008年年報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20081023/LTN20081023009_...

業界料信和新地最受惠
http://hk-pub.com/forum/thread-2390536-1-1.html

圖片來源
http://www.kwuntong-vision.hk/images/kt003b.jpg

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