特首這份施政報告，除去慳電膽餘波這點點漣漪，還剩下什麼？如同白開水般的報告，平淡如斯，市民滿意度創新低，不難理解。正當特首捲入慳電膽風波，環境局局長邱騰華連番護主解畫，強調特首並不知情，然而不過幾天，邱騰華卻又被捲入另一宗涉嫌利益輸送的醜聞：其胞弟邱騰達在施政報告公布為逾千工廈地皮鬆綁前於山市街購入工廈，意欲改建成酒店。此事似乎還是會不了了之，然而醜聞卻惹來公眾關注施政報告中的一項重要政策，就是被發展局局長林鄭月娥稱為「快、準、狠」的活化工廈措施。
林鄭於公佈活化工廈四招時曾強調，此舉或令發展商「唔鍾意」，後來甚至信誓旦旦地指出政府推出政策前，曾有發展商施壓要求政府手下留情，以免影響發展商手中商廈單位的價值，似乎意欲將發展商描繪成政策的開刀對象。莫非發展商是整套活化工廈措施的受害者？得益者是廣大市民？你相信嗎？
別鬧了，香港豈有可能發生這種事！逾千獲得鬆綁的工廈之中，有256座位於觀塘，為各區之冠，故此我們可以以觀塘作為切入點，試圖從大發展商們於該區近年的勢力分佈以及收購舉動去了解，是次工廈鬆綁的政策，得益者是誰。
翻查資料，新鴻基地產近年於觀塘大展拳腳，坐擁多幢工廈，例如創紀之城項目（即APM所在地）便是好例子。當中不少工廈至今仍未發展，比如鴻圖道(20, 22-24號)及海濱道(129、181號)的幾幢工廈，經計算後估計新地所擁的區內未發展工廈，樓面面積達271萬平方尺，連同現已撥作工業用途，經鬆綁後可以改建的鴻貿中心及訊科中心(鴻圖道21及31號)，活化工廈政策出爐一瞬，笑逐顏開的，顯然是新地高層。
是次施政報告提及，發展區鼓勵位於非工業地帶的工廈整幢改裝，只要大廈樓齡達十五年，業主即可向地政總署申請免付任何更改土地用途的豁免費。與此同時，政府容許發展商「按實補價」，業主只須按照重建後的實際樓面繳付地價，而非以土地最高發展密度計算，此兩項措施變相大幅減低重建、改裝工廈成本，替大發展商荷包省點錢之餘，又為他們提供將不怎樣值錢的工廈「升呢」至更為賺錢，作商業、酒店用途的地產項目，發展商道謝也恐怕來不及，又何來「唔鍾意」、「向政府施壓」之說呢？
事實上，即使在活化工廈政策尚未出爐之前，本地的工廈成交已是甚為活躍，特別是全幢工廈的及成交金額及個案，連年錄得增長。整幢工廈的易手宗數，由2004年的25宗升至2006年的36宗、2007年的42宗，今年更預料會突破50宗。大發展商購得工廈後，通常視乎情況不同，後續做法各異。再以觀塘工廈為例，有些發展商(恆地、億京)補地價改變大廈工業用途，將之重建成商業中心(例如恆地發展觀塘223、億京重建經緯中心 )；有發展商則按兵不動，先保留大廈工業用途，又或暫停工廈發展項目，最後終於守得雲開見月明，守得活化工廈政策出現了。
此政策美其名是活化工廈，協助業主為大廈轉型，使樓宇用途更趨多元化（甚至有官員期望此政可驅使北京798的香港版誕生)，可是說到底，還是大發展商主導形勢。誰是工廈業主？不是藝術團體，不是什麼私人業主，而是大地產商。他們早在政策推出前已經悄聲把工廈業權慢慢握於手中，現在時機臨到，豈不大搞特搞？唯有感謝我們的政府，再一次扮演了地產經紀的角色。都見怪不怪吧。
無它的，這個地方，誠如原人之前所言，從來只有兩個行業存在，金融，以及，地產。
作者為香港獨立媒體網實習記者
參考資料
活化工廈，大孖沙笑得很燦爛
http://inmediahk.net/node/1004888
香港地產百年
億京補價3.5億重建經緯中心 呎補1000元 擬建商業大廈
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20070111/News/la_laa1.htm
觀塘9幢工廈易手涉32.4億
http://www.takungpao.com/news/07/12/22/HD-840879.htm
全幢工廈買賣成交統計分析（2007年上半年）
http://www.finet.hk/mainsite/research.php?research=PROPERTY&artid=1814
觀塘連錄全幢工廈成交 氣氛熱熾
http://www.midlandici.com.hk/chi/pressrelease/20070927.shtml
全幢工廈買賣成交表現
http://www.hkfpa.com/report_detail.php?id=197
美聯：資金追捧令平均呎價回升，料全年全幢工商廈成交突破５０宗
http://hk.news.yahoo.com/article/091007/9/ekp7.html
新地2008年年報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091022/LTN20091022189_...
恆地2008年年報
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20081023/LTN20081023009_...
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沒有工廈地皮的地產商當然不高興
林鄭又沒有指名道姓說出那些地產商不高興. 肯定不包括文中提及到的那一些.
猜啞謎
估計應該是南豐，因為他們有一個新項目在同區落成，又無最大地產商很大能力收購工廈
順帶一提南豐和信和關係極好，前者持有後者不少股份，信和是九龍灣工業區為核心發展商業
因勢利導. 各取所需.
官員廉潔與否是外話, 港府此舉至少活化工厦, 而不是重建它們商用辦工室. 令藝術行業有更大機會聚集.
我不明白為什麼不能夠給發展商賺錢? 如果根本不夠慈善團體和藝術團體去活化那麼多工厦.從JCCAC 例子. 一幢大廈要三億去活化. 香港有那個藝術團體或私人業主有此龐大資源?? 倒不如試試現行方式,給人家賺一點錢, 可能有驚喜出現.
如果沒效果, 此政策遲些可以不繼續推行, 香港有太多工厦, 又有很多工厦藝術家和創意產業, 給別人一點利益, 換取給香港創意產業多些時問和機會. 這是一種交易是各取所需. 當然我也極不希望這政策又淪落成利益输送的歷史重演.
正所謂"物以類聚", 我相信在此政策下, 香港工厦藝術家和創意產業一定會有更大機會聚在同一個地區, 互相幫助發展.
香港真的有這麼多藝術家和創意產業？
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香港真的有這麼多藝術家和創意產業？更改用途後真是（以合理價）給他們使用？
但很不幸啊！藝術家和創意產業家們，你們雖企圖做先行的開荒牛，但近期的跡象卻是大角咀的「住宅式」工廈和其它「酒店、食肆式」工廈會後發先至，可能連「骨灰龕」工廈也會因比你們「更有價值」而「得以先行發展」。當然，政府和地產商可能會像西九一樣，搵幾家出名的做做樣，你們總有一些是可能受益者，先行恭喜了！
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奇怪的問題
「我不明白為什麼不能夠給發展商賺錢?」
你這個問題很奇怪，我們這個城市，每天每一個角落，不管商廈、工廈、住宅，都在讓發展商賺錢，誰不讓他們賺錢？即使我們不讓，他們也在瘋狂賺錢！我倒不明白，為何你會有這個問題。
很多工廈都是「自動」活化起來的
火炭、觀塘和旺角都是，地點好，租金較平，地方較大。反而，若被發展商「活化」這些空間都會消失，變成酒店、shopping mall。難道又要搞文化藝術的搬到國內的藝術村？
要問的問題
或許，首先要問的是﹕「工廈」指什麼?「工廈」有幾多種?它們現在的地理分佈是怎樣的?業權現狀是怎樣的？「工廈」的空置率真的很高?還是很多「工廈」在80年代以來已開始轉型?「工廈」在過去30年的售價與租價的走勢是怎樣的?還有，什麼叫「活化」?活化「工廈」是否必然改成住宅、辦公室或酒店?可否改成社區建設，或休憩空間?
接著的問題﹕把「工廈」活化，對原社區的影響是什麼?政府會否在配套上也有相應配合?這種規劃上的相應動作，對原社區構成了怎麼的影響?
reply小西:
我認為工廈種類太多, 每區情况不盡相同, . 所以政府才放寬工業摟宇的政策, 以求利用私人公司或團體力量去發展工厦空間運用的其他可能性.
我認為政府此政策至少令原本只可以工業或商用辦工室貨倉的工廈, 可以改成為其他行業的工作間. 絕對對工商以外行業有益. 而不是地產商主要得益.例如2009年施政報告中的六大產業. 全部都可以於活化後的工厦去營運. 而"活化"者的不同取向, 會方便不同行業在特定用途之工廈結集.
不過, 我認為香港工廈有其獨特性, 政府有需要實行這次政策, 才能切實地得到可研究之資料.
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這問題上，大家難以深入討論，其中一個原因是缺乏數據，就讓我抛磚引玉吧
由於時間所於不便成文，但對比1987年到2008年的工廈和寫字樓的空置率(數字反映空間是否被充份利用)，除了1988和1996外，工廈的空置率都低於寫字樓。
就以沙士的2003年為例，兩者的空置率都甚高，寫字樓為17.3%，而工廈為10.7。最新的2008年數據，寫字樓是9.5% ，工廈是9%。
所以工廈被低度使用，浪費之說，實屬子虛烏有，"活化"之論實為誤導。
同樣情況亦出現於官塘工業區。
原人 兄，寫字樓是指甚麼？
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原人 兄，寫字樓是指甚麼？是指一般的商業寫字樓宇嗎？它的數字比工廈還大呢，看來更應及早「活化」了！ : )
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一些數字
私人非住宅樓宇可以分為四類，即分層工廠大廈、特殊廠房、貨倉與工貿大廈。要注意的，根據統計數字，工貿大廈在93年後才出現。
其實也不是完全沒有統計數字，大家有興趣的話，可以到差餉物業估價署的網站，慢慢掘﹕
http://www.rvd.gov.hk/tc/publications/pro-review.htm
又或者城大所整理的私人非住宅樓宇總存量、落成量及空置量表﹕
http://www.cityu.edu.hk/hkhousing/hs/others/chi_StockCompletionsandVacan...
還有其他數字﹕
http://www.cityu.edu.hk/hkhousing/
http://www.cityu.edu.hk/hkhousing/hs/others/chi_body.htm
繼續問
另外值得思考的是，空置率是以什麼作為計算單位?是以面積?還是單位數量?
還有，"私人"工廈空置不代表沒有人擁有，為什麼空置會成為一個問題?用另一方式問﹕"私人"商業樓宇、寫字樓或住宅空置，又算不算是問題，而所謂問題跟"私人"工廈空置的問題，又是否同一類問題?而且，這類問題對誰來說是問題?
仲有，豪宅的空置率有多少?若果高的話，是否需要活化?
小西, 不要混洧
"仲有，豪宅的空置率有多少?若果高的話，是否需要活化?"
有法例規定甚麼人才可以住亳宅嗎?
活化祇是口號，「集團」利益才是最重要
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明顯的事實是：有一班機靈的創意者，走了一條工廈鋼線，而且走得「頗優美」，引起一班「爭取成功人士」垂涎，想話在即將到來的選舉中以此打出旗幟。
「爭取成功人士」經和各友好「私人」工廈擁有財團和政府「打過」招呼後，財團發覺也是一條財路，或可更進一步圈地，變相發展其它地產項目；對政府來說，也是一項「看似」的好政策。藉著人心虛怯、失業率高企、... 的各項對資本家的有利因素下，再配以環保潮流口號包裝，想必能事半功倍。於事，活化工廈「優惠」工廈業主的政策便應聲而生了！至於數據不數據，祇是推政策時的門面而矣，有利則用，無利則棄，也不是第一次，最緊要係夠無賴！
反而，根據過往收舊樓的經驗，力弱的而「忠於工業」的業主，若不識時務，不跟著財團「同意」的政府策略走，將會是一件可悲的事。到了那時，就算有這些力弱的工業人想緊守崗位，也會因時勢所迫而無奈結業。當然，伙計們也不能幸免陪葬啦！
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寫字樓 是指office building 會細分為甲級、乙級和丙級
工廈，政府和本人用的定義為分層工廠大廈
因為特殊廠房大部份在新界(如︰生力啤廠)，是矮和大的廠房，不在活化計劃內。
貨倉應該有不少，但不及分層工廠大廈普遍，但不是活化的目標，所不計算。
工貿大廈，則較複雜，是介於工廈和寫字樓之間，商廈發展的前身，不用補地價，亦是小地產商的首選重建方式，但大地產通常不考慮。租值不高，跟工廈一樣供應不高，以官塘為例，在2002到2007是沒有任何供應。同樣時間下，商廈都維持穩定供應。
空置率計算應是空置量除以總存量(stock)，以平方米計算。
工廈重建一直是自由黨推動，他們2004至今年的施政報告期望都有這議題(不過近來被民建聯接手了)。原因好簡單，因為田北俊的萬泰地產前身是紡織業鉅子，擁有不少廠廈，此外，他旗下G2000(真正)老闆是新地，也有不少廠廈。
再用官塘做例，1997年的數據47%的工廈是單一業主，經過新地、南豐、恆地努力攢營後，有重建空間的單一業主工廈應該得很少了。"活化"為名，收地為實，是時候向multi ownship 大廈下手了。
工廈情况不盡相同
在我認識的荃灣區, 我不清楚那幢才是工貿大厦, 但大部份稱呼為"XX工業大厦"的, 只要交通較方便, 也大部份己作私人公司辦工室, 就算是貨倉, 也是那間私人公司辦工室, 為了方便營運在鄰近而設之貨倉. 例如Bossini貨倉或者通利琴行的貨倉. 而大部份空置的工廈是在交通最不方便的位置, 又或者建築面積太小和摟高等不適合作為辦工室和貨倉.
而空置率較高之工廈, 因為前幾年"迷你倉"公司的盛行, 我相信那為空置的工厦提出了一個新出路, 减少了工廈空置率.
我認為貨倉, 迷你倉和商用辨公室都可以在工廈營運, 其他行業應該有權利去爭取利用改裝工廈成立工作間.
商業樓宇大多數位於比較交通方便位置, 而工廈大多數位於交通不便位置, 樓高和間格等也很大分別, 放在一起比較, 我覺得有點牽强.
分層工廠大廈空置量 1980-2008
03-08的具體數字則可以看以下的檔案﹕
分 層 工 廠 大 廈樓宇落成量及空置量03-08
http://www.rvd.gov.hk/tc/doc/hkpr09/03D-1.pdf
私人工 業 樓 宇落成量及空置量03-08
http://www.rvd.gov.hk/tc/doc/hkpr09/03D.pdf
香 港 物 業 報 告 2009
http://www.rvd.gov.hk/tc/publications/hkpr09.htm
香 港 物 業 報 告 2009圖 表
http://www.rvd.gov.hk/tc/doc/hkpr09/05.pdf
另一個值得問下去的問題
另一個值得問下去的問題是﹕苦果08年年底分 層 工 廠 大 廈樓宇空置率僅是6.5%。在新政策下，被活化的僅是這6.5%的單位嗎？若果不止這6.5%的單位，那麼其他有人使用的單位，又為什麼要被活化呢?由此引伸，所謂活化，是因為空置，還是其他原因才被活化。
我也想知..
例如JCCAC那一類巳年代比較久遠的"老化"廠廈, 全幢有需要大型維修才能安全使用, 有部份有機會已經被政府收地了吧. 那類廠廈有幾多呢?
邱騰達胞弟購入山市街之工廈, 建築於那一年和是否需要大型維修的那類型工廈也對整件事有影響.
我覺得, 重建一幢新物業, 比改裝一幢工廈作其他用途, 利錢更多而且不太浪費時間.
早前林鄭不是說了....
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早前林鄭不是說了要降低門檻，讓「大的」能全面收購「小的」嗎？！
明顯政府是話知你「小的」是否有益社會、是否忠於工業、是否對勞工有利、是否對香港工業發展有貢獻、....，最緊要係唔好阻住「地的使用」和樓價（值？）的「長遠」發展！
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政府明知 攪果樣就會衰果樣點解仲要攪
雀仔街 消失
大澳風情 快消失
利東街 消失
太源街 消失左一半
點解發展商賺錢有問題?
我唔明點解香港仲會有人咁想行共產主義? 我地日日都俾電力公司, mtr,九巴, 超巿賺錢...點解唔係有問題? 人地發展商肯投資係你住果區, 令到d人富裕起來...你又覺得有問題嗎? 你地思想實在太偏激了. 這對你們在社會和別人相處沒有好處.
發展商肯投資係你住果區, 令到d人富裕起來?
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/*發展商肯投資係你住果區, 令到d人富裕起來*/
呢句應該點理解呢？「d人」是否單指發展商？還是也包括那些寄生於這些項目的利益群體和個人呢？
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