原標題：Colonial deal built 'City of Sadness'
記者：Vivian Kwok
翻譯：eg9515、迪、pat
小題為譯者所加
本報調查發現，港英殖民政府在發展天水圍新市鎮時，曾經與發展商簽署備忘協議，限制在天水圍發展商業設施。對於天水圍的窮苦居民來說，多些商店、市場和商業發展代表着更多鄰近居所的工作機會。但現實可能是，這項限制商業發展的協議，決定了這個家庭慘劇和家庭暴力不斷的「悲情城市」的命運。
這項被香港大學社會工作及社會行政學系副教授羅致光形容為「按今日之標準難以想像」的秘密協議，由殖民政府和一個財團簽訂，保證政府建築物內的商業發展不會對區內唯一私人屋苑──嘉湖山莊內的發展構成太大的挑戰。協議實質上限制了天水圍區內的商業數目，影響至今。
●協議影響規劃圖 遺害至今
雖然政府官員指出，協議已於2002年取消，但按協議而制訂的城市規劃圖則已經落實。這份政府從未公布的協議曝光，令人懷疑政府過去還簽訂了其他影響城市規劃至今的秘密協議。
天水圍人口273,800，失業率高達 9%，全港最高。即使居民能在區外找到工作，亦要忍受高昂的交通費和相當長的交通時間。
這份由殖民政府和發展商Mightycity Company﹝現由長實集團及華潤創業持有﹞簽署的私人備忘，指定政府建築物內的商業項目不能對私人發展構成足以影響營運的挑戰。這意味著雖然天水圍大部份由公共房屋及資助房屋所組成，但是卻只有非常小型的本地商業、商店及街市。這份備忘更導致一座永久街市的建設計劃胎死腹中。
該備忘是當年政府與發展商的交易的一部分。28年前，政府以高於市場價格向發展商買回面積接近500公頃的魚塘和農地，然後再與發展商共同開發。
政府一路以來的原則是，希望發展農地的發展商需要向政府補地價，但開發天水圍的安排卻反其道而行。羅致光說：「政府決定以高於市場價格向發展商買回土地，並且簽署私人備忘協議，以今日的標準是不可想像的。」羅致光是少數曾看過這份協議的非政府人員，據他了解，只有少數高級官員能接觸到這份文件。
●貴價回購農地 政府送錢予長實等發展商
事情的開始要數到1977年，當年的土地供應特別委員會﹝或稱土地闢增特別委員會，Special Committee on Land Production﹞建議研究開發天水圍新市鎮。財團Mightycity窺準發展機會，1979年起開始在天水圍收購農地及漁塘，面積多達488公頃。Mightycity當時的股權分布為：華潤持有51%、長江實業擁有12.5%、會德豐、Trafalgar Housing及其他共佔36.5%。囤積大量土地的Mightycity之後接觸政府，提議興建一個可容納超過五十萬人口的新市鎮。財團原來的計劃是，撥出部分土地予政府興建公共房屋，以換取政府興建整個新市鎮的基建及公共設施。
建議於1982年被否決，但財團最終卻得到政府更好的安排。地政工務司陳乃強在1982年7月29日公布，政府會以22億5800萬港元向Mightycity回購所有天水圍農地和魚塘，再以8億元的代價向發展商批出當中40公頃的土地。
政府以每平方呎46元向財團回購農地，呎價比1980年一次由法庭處理的土地拍賣的估值高得多。香港大學學生李志明在一篇於1987年發表的論文中指：「1980年的拍賣價每平方呎是11.5元，與之相比，每平方呎46元的價錢確實不低。而且，1980年是樓市的上揚期，1982年的樓市卻在低潮。」
根據1982年7月29日簽署的聯合發展協定，天水圍新市鎮內169公頃土地劃為發展區，其中38.8公頃交予Mightycity發展私人屋苑，其餘130公頃則留作興建公屋及資助房屋。169公頃以外的土地由政府留作土地儲備。當該項投資額達數十億港元的私人屋苑發展計劃於1988年展開時，長實集團及主席李嘉誠分別增持Mightycity的股份至48.25%及0.75%。同年，長實被委任為「項目經理」﹝project manager﹞。
Mightycity在1992-1999年在天水圍興建了唯一的私人屋苑嘉湖山莊﹝Kingswood Villas﹞，共15880個住宅單位。屋苑內有總樓面達75000平方米的商業設施，包括嘉湖銀座商場及有1102個房間的嘉湖海逸酒店。與此同時，政府卻受制於協議，無法建立一個在各方面自給自足的新市鎮，只能在公共屋邨發展一些「街坊小店」，其規模不能威脅Mightycity發展的私人商業設施。
●政府起街市都反對
備忘協議的影響在1988年已經出現，當時政府建議在天水圍新市鎮第33區興建一座永久街市，但由於發展商反對，結果改為臨時街市，現在該處變成巴士總站及中央公園塔。拓展署在1989年3月通過的的天水圍分區規劃大綱圖內指出：「在該處建立永久街市，可照顧私人屋苑居民的需要。Mightycity卻反對計劃，認為會對其商業設施構成競爭。」
根據香港大學一份研究，拓展署在1993年公布的天水圍發展計劃中，已經放棄了永久街市計劃。地政工務司在1982年至今28年來，從未完整地公布這份合作發展文件。羅致光表示，2006年當他出任扶貧委員會委員時看到這份文件。「我與一些房屋署官員會面，希望了解為何房屋署不能在天水圍發展更多市場和商場以刺激本地經濟。他們向我透露，這是由於政府與Mightycity簽署了備忘，限制了該區的商業發展。」羅致光之後向一位「非常高級的官員」要求查看該份秘密文件，他了解到，房委會也留有一份備忘副本。
本報向房委會查詢時，房委會對是否持有備忘協議不置可否，只答道：「房委會不是提問引述的備忘協議的簽署方，也不是香港土地行政的負責單位。」
本報又向發展局查詢，局方用了超過兩星期才找到該文件並消化內容。發言人指，1982年的協議已於2002年取消，因為「協議雙方已經再沒有重要的責任未完成」。天水圍北保留區318公頃的總體發展藍圖在1995年獲通過，而天水圍最新的分區計劃大綱圖亦已在1998年獲通過。這些藍圖將大部分土地撥作住宅用途，當中75%是公共房屋，25%是私人房屋。
由於這個不尋常的發展策略，令天水圍的商業活動只有很少的空間發展，現存的61000平方米商業樓面則在2005年時賣予領匯。
本報曾多次要求長實評論報道內容，但至今未有任何回覆。
副稿：天水圍創造就業計劃被否決
原標題：Job-creation plans for Tin Shui Wai rejected
對生活於水深火熱中的天水圍居民而言，一塊三萬平方米的地區經濟撥地不但能吸引遊人，更能為他們帶來就業機會，改善生計。他們期望該處可開設三百個熟食檔攤，由天水圍眾多自內地來港的新移民提供來自大江南北的美食。另外，那裡還將有廉價紅酒賣場、美食廣場、有機農莊及Spa設施。食家蔡瀾估計，這盤將需招聘三千人的超級大排檔生意，會成為旅遊熱點。立法會議員陳偉業也認為，紅酒賣場每日人流大約為四千人。
然而，隨著地區經濟撥地與其他三個在濕地公園附近發展112B區的計劃被政府否決，房委會將接手在該地皮上興建臨時老人設施。
今年十月，超過一百名天水圍居民在一論壇期間，抗議發展局否決方案。要理解居民為何如此沮喪，問問馮玉玲及廖超森（音譯）可知。
五十歲的馮玉玲﹝音譯﹞在早市販賣花生糖及其他潮州糖果，每月賺取三至四千元，維持她與失業丈夫的生計。由於沒有申領小販牌照，她每天只能在小販管理隊前來掃蕩前，勉強做數小時生意。「他們把小販當成賊，常常追蹤和逮捕我們。」她說。馮玉玲與丈夫於1992遷入天水圍首期公屋天耀邨第一座。做小販前，她還做過保母、為地產公司派傳單等工作。「天水圍婦女失業率高，對日間托兒服務需求不大。另一方面，跨區工作的交通費也太貴。」從天水圍出九龍，來回車資26.6元，需時超過兩小時。
廖超森今年六十一歲，早年在內地一場工業意外中喪失單眼視力。他十年前遷居天水圍，曾在公屋賣廁紙，也飽受小販管理隊滋擾。被捕三次後，他終於放棄，改領綜援度日。「我以為我去到哪裡也可謀生，誰料到在天水圍卻無法生存。」
2007年天耀邨發生倫常慘案後，行政長官曾蔭權提出112及115區發展計劃。天水圍居民普遍對計劃抱有期望，但2008年九月，佔地64,000平方米的115區卻歸房協興建長者屋。同年十月，發展局就112B區發展向外界徵求意見，但又否決了蔡瀾、陳偉業等提出的方案。
馮玉玲及廖超森稱街坊只希望能找到工作，政府能照顧草根階層，而非發展商的需要。「政府只不斷興建公屋，但又不為我們提供就業機會。難道他們以為有瓦遮頭就足夠？」馮玉玲說。