立即捐款

朱凱廸

新界西立法會議員 網誌

八鄉錦田地區報一月號專題:法改會倡修例阻土地「逆權管有」

廣告

廣告

IMG_4054
元朗新田新圍村的余婆婆自從四年前有人黎逼遷,如非必要都不敢離開家門,以免能出去不能回來。過去十年共有九十三宗涉及新界土地的逆權管有訴訟,當中很多都是源於新註冊地主逼遷土地上的老居民。(柏齊攝)

編按:今期八鄉錦田地區報的專題做法改會的逆權管有改革建議,這個題目在區內很敏感,也是原居民與非原居民對立的一個重要議題。編者想藉法改會諮詢的機會,乘機等區內讀者接觸下這個題目。但最終响對法改會建議的解釋和實際個案之間顧此失彼,講個案多人睇,但就沒篇幅解釋個改革建議,講太多土地法律事務又怕趕客。個案選取方面亦有點顧慮,原來最理想是用八鄉錦田區內的個案,但由於手上個案的對手正是八鄉的原居民鄉頭,若以此做大相,編者擔心會引起很大的反彈,因此最終選擇了以元朗新田余婆婆來做例子。主要目的還是將這個敏感議題帶入社區。法律改革委員會的報告見,編者就此報告的另一篇評論見此

法改會倡修例阻土地「逆權管有」 團體斥助發展商收地 侯志強:攞法援霸地是無賴

香港新界因着過去百年翻天覆地的歷史,導致多種複雜的土地爭議,其中一項是有關土地「逆權管有」﹝坊間流行稱作「逆權侵佔」﹞的法律爭議。香港法律改革委員會上月發表報告,建議當香港設有註冊業權制度後,大幅修訂「逆權管有」相關法例,基本上只要註冊業主提出反對,就能阻止「逆權管有」。有團體指出,這項改動令長期在新界鄉郊艱苦經營的農夫,失去阻擋發展商逼遷的唯一方法。上水鄉事委員會主席侯志強則贊成修例,認為目前的制度容許佔地者攞法援入稟霸地,對業主並不公平。

元朗新田新圍村的余婆婆今年八十有多。一九六一年,她隨丈夫由筲箕灣遷到新田新圍這條台山人村,輾轉搬入山邊一間舊屋。五十年來,一家人都不知業主是誰,也沒有人問他們收過租。余婆婆辛苦養大六個孩子,正打算在新圍村安享晚年,沒想到,二○○八年突然有人上門說已經收購了土地,迫余婆婆和她的兒子們馬上搬走。

余婆婆的兒子謝生表示,之後兩年多,不斷有人來騷擾,差不多隔日就有人拍門,屋旁的樹又突然被斬,余婆婆壓力很大,寸步不敢離家,怕一離開就回不來。謝生後來發現,新地主是一間私營骨灰龕公司,已經在他家旁邊用舊屋改建了一座龕場。二○一一年年初,骨灰龕公司控告余婆婆一家佔用私人土地,行動不便的余婆婆被逼上法庭,她已得到法律援助,打算以「逆權管有」土地超過十二年為理由抗辯,希望法庭判土地歸她所有。案件將於今年下半年開審。

「逆權管有」土地訴訟多由逼遷引發

新界土地的價值今非昔比,新地主為了開發逼遷老居民,很多「逆權管有」土地的官司都是在這個背景下出現的。官鄉勾結監察連線成員謝世傑反對法改會的建議,認為新例實施的話,在新界鄉郊艱苦經營幾十年的居民,將完全沒機會保住自己的家園,變相是幫發展商收地。「居民使用土地幾十年,心安理得,當土地突然轉手,新地主只想用最少的成本趕人走,被上門騷擾又告上法庭,『逆權管有』是目前居民還擊的唯一合法途徑。」

雖然謝生應該不受建議影響,他亦反對修例,居民多年開發付出很大心血,建議將剝奪居民現有的法律權利。

上水鄉事委員會主席侯志強本身持有很多土地,亦代表祖堂管理土地,他認同法改會的建議,認為目前的制度容許佔用人申請法律援助向註冊地主提出「逆權管有」訴訟,地主如果不出庭就等於認輸,出庭就要請大律師,所費不菲,對業主並不公平。「那些佔地人都是無賴,冇錢冇工做……有些業主投鼠忌器,害怕打官司,如果土地面積不大,例如一萬平方呎,就寧願放棄不上庭。」

身兼鄉議局執委的林國昌律師在接受報章訪問時亦表示,這是一個正確的改革方向,因為很多新界業主,都在外地謀生,根本無法天天看守自己的土地是否被人佔用,逆權侵佔對他們並不公平,而新建議將更能保障私人產權。

涉及複雜問題 難預測落實時間

立法會議員兼大律師梁家傑指出,法改會建議在落實註冊業權制度後才改變「逆權管有」制度,但由於政府在落實註冊業權制度上仍然面對很大困難,因此很難預測「逆權管有」制度的改變會在何時發生。

梁家傑:香港土地要先從「管有制」改為「註冊制」

「逆權管有」指任何人可通過持續佔用他人土地,從而取得土地業權。在香港,按照《時效條例》(第347章),業主需要在土地被非法佔用十二年內收回土地,否則就會失去訴訟權。擅自佔地者則要向法庭證明他「實質管有土地」,並且有「管有土地的意圖」。

立法會議員梁家傑解釋,香港目前是行使以「管有」為基礎的業權制度,契據註冊只是便利追溯業權而非賦予業權。因此,現在每次物業交易都要買賣雙方律師花時間「查契」﹝檢視一路以來的轉手契據﹞。立法會在二○○四年已通過《土地業權條例》,將業權制度從以「管有」為基礎改為以向政府「登記註冊」為基礎。這條徹底改變土地制度的法例,卻因為政府發現如果落實會出現眾多風險而一直未實施。

梁家傑表示,簡單來說,《條例》未能實行,是因為政府不肯將業權註冊後可能引起的責任攬上身。「新制度下,登記左就等於有業權,但還可能有『非登記業主』出來挑戰,此時政府就要做『保證人』,萬一『非登記業主』贏得業權,政府就要賠償給登記業主。政府不肯包底。」

按現行制度,「逆權管有」在法律上有較大理據存在,但若改為業權註冊制,「逆權管有」的法律理據就顯得較弱。這正是法律改革委員會提出改革「逆權管有」制度的原因。

八鄉評論:業權爭拗除了你死我亡,還有出路嗎?

「逆權管有」近年在新界鄉郊已經引來極大的爭議,涉事雙方往往針鋒相對,劍拔弩張。如果單從數字看,由二○○二年至二○一一年,涉及新界土地的「逆權管有」訴訟只有九十三宗,可說並不普遍,亦不值得四萬八鄉錦田居民關心。但是,正如官鄉勾結監察連線的受訪者所言,「逆權管有」官司往往源於地主、特別是新業主收地發展,要將在土地上生活幾十年的居民趕走。大家只要反過來看,當有九十三宗案可以成為「逆權管有」官司放到法庭裁決時,背後可能已有上千宗逼遷個案發生。「逆權管有」官司反映的這個大趨勢,正是我們希望與大家一起關注的。

雙方的道理都很清楚。業主認為土地是自己花錢買來的,在上生活的人根本無權賴死唔走,有時社會大眾也會傾向認為,私有產權是資本主義發展基石,就算是逼遷,只要符合法例,並無不妥。如果居民不單止不肯搬走,更要向法庭申請「逆權管有」,實行客家佔地主,那些人肯定就如上水鄉委會主席侯志強所言,是「無賴」。

居民一方的道理也是清楚的。簡單來說就是七個字──「生娘不及養娘大」,紙上業主眼裏只有白花花的銀紙,根本與土地一點感情都沒有,也對土地的耕作經營沒有作出一點貢獻。當業主把土地從使用者手上搶過來後,也不見得會珍惜,只會進行破壞式的開發,然後盡快將新建出來的住房轉手圖利。相反,居民或農戶雖然不是註冊業主,但他們和土地日夕相對,耕耘,早已建立起不可分割的關係。從環境保育的角度,農戶的實踐也較符合鄉郊可持續發展的原則。這活脫脫就是德國劇作家布萊希特的《高嘉索灰蘭記》的劇情──「生娘(紙上地主)不及養娘(農戶)大」。

現在的問題是,當農地價值愈升愈高,紙上業主和農戶/土地使用人出現愈來愈尖銳的利益衝突時,現行的制度在一般而言都是傾向紙上業主的,這特別反映在租務條例之上。按租務條例,就算當年業主承諾沒有限期租出農地予農戶,最終也可以在半年至一年的通知期後收回土地,而不需對農戶在農地上興建的房屋、水井、耕寮、溫室、禽畜屋作任何補償。那可是農戶畢生的心血哩!由於《租務條例》不保障佃農,才會出現我們目前見到的情況:當農戶面對逼遷時,只要有條件,都會跳進「逆權管有」官司裏,與紙上業主進行不是你死就是我亡,「贏者全取」的司法鬥爭。有一位正在打官司的村民就跟編者說,「冇辦法,佢做初一,我做十五」。

我們從環境和居住權的角度出發,自然比較傾向站在被逼遷農戶的角度看問題,但我們並不同意粹純保留「逆權管有」制度,讓農戶繼續與地主打官司是出路。我們認為,歸根結柢,政府也要回到基本步,尊重香港有城有鄉的環境,帶領市民一起制定鄉郊可持續發展政策,保護鄉土,也重新發展鄉土綠色產業。當農村綠色經濟得以復甦,紙上地主也會看到趨勢所在,不用盲目破壞環境。

八鄉錦田地區報 by Chu Hoi Dick

廣告