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馬料水填海喇!(中大「土地正拆:馬料水填海與土地供應討論會」紀錄之一)

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(獨媒特約報導)昨日(12/4)中大學生會與本土研究社於中大合辦馬料水填海與土地供應討論會,請來嘉賓鄒崇銘、周保松、陳劍青和陳錦偉先生分別以不同的角度講述優化土地政策所提出的填海建議中吊詭的地方。討論會上理大應用社會科學系講師鄒崇銘先生以從香港土地規劃的角度批評現時香港的優化土地政策的邏輯問題。而本文將先以鄒崇銘先生(下簡稱鄒)的論調入手,分析香港土地不足以及優化土地供應策略的邏輯謬誤。

回到房屋政策的根本﹣黑箱作業的賣地政策
會上鄒指出2002年所推出的孫九招(房屋及規劃地政局局長孫明揚於當年11月為穩定樓市而推出的房屋政策,包括停止興建和出售公屋,停止公開賣地等),尤為重要,可謂影響著今時今日的土地分配。概觀孫九招的政策中,大可歸納出兩個重點,一為表示政府有意撤出資助產業;二為取消公開賣地(即改為後來的勾地表)。據鄒及本地研究社的分析顯示,政府撤出資助產業亦即放棄其職能,「不再估算整體建屋指標,將建屋量的主導權拱手讓予私人發展商,將市民推往私人房地產市場購買/租住私人樓的深淵」。其次是將公開賣地改為勾地制,發展商始集中以改土地用途(如改建農地為豪宅)及補地價作為主要的發展項目。值得注意的是,高密度的地如港鐵站上蓋物業項目都不會公開買賣的詳情,投標價錢、條款完全是黑箱作業,令發展商掌握了全港房屋供應,結果私人住宅多以豪宅為主,遠超於市民的購買力。

鄒再指出,此情況一直持續到2012年曾蔭權在其施政報告中提出每年建15,000公屋單位、最少20,000私人住宅單位,但對比起董建華的85,000政策(50,000公營房屋;35,000私營房屋的6:4比例),曾的政策中私人住宅單位的比例比董建華時代高得多,可見政府並無意解決自孫九招時種下房屋政策的問題,任由發展商大量興建低密度「豪宅」,而收入微薄的家庭只能住在套房/劏房,製造了土地供應不足的假象,更正確的說,這種現象不過是因為資本家囤積土地非以市民的居住需求為目的發展方式所致。那麼填海是不得不如此嗎?

不攻自破的優化土地供應策略
在2011年11月,林鄭月娥提出了「優化土地供應策略」,同時表示政府將有意開發新發展區,如新界東北、東涌西、八鄉等,涉及許多鄉郊用地。鄒崇銘在會中強調鄭汝華曾在一次亞洲電視的訪問中透露「政府於鄉郊地方收地,將面對很大阻力,於是要另想一些土地供應的渠道」,暗示政府對於收回新界東北等鄉郊地區不抱樂觀的態度,或會打亂政府原先的土地供應計劃,遂優化土地供應策略是以用來填補收地不成的結果。

鄒指出林鄭當時推出「優化土地供應策略」的誘因在於一條計錯的數﹣﹣「根據最近的人口增長數據,香港在2039年的人口將達890萬,而家庭住户數目亦升至310萬個」,即香港在廿多年後將有一百八十萬人口增長。而事實上,政府在去年7月26日已作出最新的人口估算,而未來人口達890萬的數字已大幅調低為840萬,換句話說,根據官方的估計,在未來多廿六年中香港人口只會增長一百三十萬,遠低於優化土地供應策略中所提出的890萬。而在《不是土地供應:香港土地問題的迷思與真象》一書亦指出政府人口預測多次失準,「如1998年估算未來2011年將有840萬人口」,「但實際上,直至2011年底香港只有710萬人」,香港的人口增長永遠低於政府的估算數字,故鄒明言不應完全信賴政府的人口推算,而且政府應重新思考其土地政策。而最新的第二階段咨詢中,政府竟沒有重新計算,甚至在官網的常見問題中亦沒有加以修改,反而不再公開計算方法,含糊其辭,草草了事,所謂的「沒有填海這供地模式,勢難滿足我們長遠的用地需求土地供應」一說究竟從何說起?

吊詭的土地儲備
陳茂波在三月的記者會中曾提及香港需要土地儲備,「以應付不時之需、解決剩餘建築填料的問題及提供新土地幫助重置受其他供地模式所影響的居民及設施」,但當記者問及「填海的二、三千公頃中,將會興建幾多房屋」、「可以住多少人」、「又會有幾多作其他用途」時,陳並沒有正面回答,只言該土地為儲備,未決定發展用途,將到屆時才可落實,而「政府的土地儲備中,沒有清晰的『公用土地』和『非公用土地』儲備之分,一幅地用作公屋還是私人房屋發展,其決策過程公眾無法參與」。鄒崇銘再言,假設填海用地中將在一部份作為解決房屋需要之用地,但所興建的房屋又是否可由香港市民享受呢?又回到公私營房屋的比例問題。更重要的是,公營房屋的用地效率與私營房屋相差甚遠,粗略估計,公營房屋可多住一倍人。

「如果全港人都住公屋,相信全港的地可以減少一半。」

進一步,鄒指出若填馬料水之地,有很大機會都不會建公屋,但不論建公屋與否,所謂的土地儲備都沒有給出一個明確的答案。

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圖:David Chan

再者,填海表面「慳錢」,但事實上並不如此。如發展岩洞的平均呎價是7,000,所用的都是納稅人的公帑,要注意的是,即便他日政府高價賣地,收益也將撥入非經常性開支中的土地工程基金,而非作醫療、教育、社福等基層市民可享受的用途,而所謂的土地工程基金也只能用於基建,如起高鐵、填海等。

到頭來一切的「慳錢」、增加儲備、解決將來房屋需要等等,都不過是一連串語言偽術,實際上你不過是填海中的受害者。而身為中大人「居民」的中大政治及行政學系周保松教授又如何看待填去部分吐露港的計劃呢?將於下文續說。

參考資料:本土研究社:《不是土地供應:香港土地問題的迷思與真象》香港:基道出版社,2013年3月。

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