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規劃

長遠房屋策略:凝聚共識、建設霸權

長遠房屋策略:凝聚共識、建設霸權
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表一:諮詢文件計算出的房屋需求量,加上估算的5.2%私人市場平均空置率,得出供應量為440,000–500,000,中點數470,000。

文:Henry

長遠房屋策略督導委員會(簡稱長策會)於九月三日發表了130頁、題為《凝聚共識、建設家園》的諮詢文件,當中推算未來十年整體房屋供應目標,為47萬個單位。預計公私營房屋的比例是六比四,也就是公營房屋約有28萬個。香港的房屋問題其中之一就是高企樓價,相信這點眾所周知。儘管房屋供應量看起來像是距離大家十分遙遠,但這些毫不起眼的數字,斷定了的卻正正是未來整整十年香港的房屋供應,影響的是整整十年,甚至是更長久的樓價水平。相比起十多年前長策會估算的八十餘萬供應量,現在的房屋需求竟只稍稍多於一半。可以想像,兩種估算的影響將會是差天共地的。

五餅二魚(好似係)

數字會說話:文章開首提到,十年的公營房屋(請注意:所謂「公營房屋」除出租公屋外也包括居屋)將有約28萬個,但現時輪候公屋的住戶已有23萬個,也就是就算建成的公營房屋全部是出租公屋[1],加上未來再沒有人申請(而事實上輪候住戶增長每年數以萬計),也需要八年多才能讓現時輪候的家庭全部上樓,更何況,明明有需要但自知機會渺茫而沒有申請的人不計其數。上述只是一個簡單的例子。在整份文件中,同樣的錯誤不斷重覆:對於數量龐大的潛在需要,文件幾乎隻字不提,令數字被嚴重低估。

「我都想結左婚可以搬出黎住架」

諮詢文件中,美其名地使用了2011人口普查的數據,找出了過去十年的實際住戶數目增長作為基數,然後再加上一堆什麼空置率、人口老化等等的因素倍大。問題就在於,實際增長數根本無法涵蓋潛在的需要,也就是原有家庭中希望獨立居住,例如是因結婚、家居狹窄等等,卻因經濟原因而無法遷出的住戶。須知道,在過去十年的高樓價政策下,這些住戶的數目必然極高。諷刺的是,政府其實亦曾經考慮這方面需求,比如是98年的文件就有提及。這也能解釋為何98年時對房屋需求的估算能夠比現在高出如此多。反而在現在的這份文件,這些需求卻是完全被忽略。至於所謂的「居住環境欠佳」則更是離譜。諮詢文件中,此部分所佔最多也是最重要的是所謂「分間樓宇單位」的數字。很簡單地說,大家在電視中所見環境惡劣的?房,其實並不是因有沒有「劏」而令其環境惡劣,而是因空間過於擠逼,而如果基於這因素考慮,則一個三百呎、沒有分間的單位,如住了六、七個人,也很明顯是「環境欠佳」的。文件這種什麼分間云云根本是轉移視線,營造出似乎是要「解決?房問題」的假象,實際上則嚴重低估此類住戶的需要。

環境欠佳的不只是劏房

所以,我們所考慮的從一開始就應是人均居住面積。現時香港整體人均居住面積約平方161呎,但考慮到有人居住於過千呎大宅,相信很多住戶單位其實小於平均,甚至狹窄得難以接受。相信各位亦會接觸到不少來自這些住戶的同學,靠「人均實用面積夠低」而湊夠宿分的同學就為數頗多,比如筆者的舊室友就是因家中人多而令人均居住面積極小。不難發現,居住環境擠逼卻又不是分間單位的住戶其實十分普遍,而且對於新單位的需求亦極高。故此,我們需要的不只是處理什麼分間或是工廈住戶,而是最低人均居住面積。而如果這部分的需要不計算在內,情況則等同沒有處理一大部分的劏房戶,最後問題根本不會得以解決。我們也可對比一下其他地方,例如內地城鎮及新加坡,人均居住面積分別為381及323平方呎,與香港相比相差足足一倍。可以看出,香港在這方面實在極為落後。

搞咁多野為乜?

說到底,其實政府要做出如此保守的推算,純粹是為繼續其高樓價政策,保護各大地產商的利益。同一時期政府還在推出什麼「劏房合法化」,其實是同出一轍:在不斷推高樓價的政策下,窮人根本買不起大小合理的單位,劏房就成為必然會出現的副產品。所以說,政府口中的所謂「積極解決?房問題」,其實不過是用各種手段合理化、合法化其存在,令高樓價政策得以維持下去。無可否認,要讓低下階層的居住環境大幅改善,就需要大幅壓低樓價。有樓人士也許將蒙受不少損失,但請不要忘記,現在的樓價本來就是高得不合情理,為了樓價繼續上升,代價不只是低下階層要繼續受苦,甚至是越來越多的人將會上不到公屋,屈居於惡劣環境之下。當然,就算供應量提升,如果香港的房屋策略仍然是以私人市場為主導,炒賣或是地產商囤積單位等仍可以繼續推高樓價,造成各種問題。但是如果連這一步也做不到,所有什麼「改善人民生活水平」等等都只會是空話。

[1] 諮詢文件以「保持一定彈性」為由沒有對於出租公屋與居屋的比例作出任何承諾。

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