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劫村民濟地產商的丁屋現況

劫村民濟地產商的丁屋現況
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思匯政策研究所上月發表了《小型屋宇政策民意調查報告》,歸納了公眾對丁屋政策的觀感及關注之處,並建議政府馬上檢討丁屋政策,為新界制訂全面的綜合發展計劃。報告內容翔實,惟部份推算和建議似未全盤考慮丁屋政策的歷史緣由和現況。謹此提出以下數點,以供各方斟酌。

丁屋申請推算

思匯指,「根據訪問結果保守推算有85,600至91,700宗未完成的丁屋申請,其中10,000宗已被呈交在案」。85,600至91,700的推算數字,是以電話調查的抽樣結果作準,當中包括擁有但不打算行使丁權的原居村民。在政府無備存相關數字的情況下,研究者自行推算無可厚非。然而,若翻查丁屋的統計資料,便會發現這推算似乎偏離現實情況。

根據發展局的資料,自小型屋宇政策於1972年12月實施,至2013年底,政府共批出39,044宗申請。思匯「約九萬宗未完成的丁屋申請」之說,對比四十一年間不足四萬宗批出個案,縱使在方法上站得住腳,似乎也與現實不符,誇大了丁屋問題的實際狀況。

「未完成的丁屋申請」這說法,暗示合資格者必會行使丁權,亦與現實不符。鄉議局在2006年估算,合資格行使丁權的原居村民約有24萬。這數字遠多於歷年來申請興建丁屋的個案數目。過去數年,申請興建丁屋的個案數目大致平穩,在2012年至2014年間,分別為2,690宗、2,566宗及2,522宗。原居村民會否申請興建小型屋宇乃個人選擇。在樓市一直暢旺下,若丁屋果真是上樓捷徑,申請宗數應穩步上揚才是。不少原居村民選擇居於市區,或放棄行使丁權而申請公共房屋,或已離港生活,凡此種種,均會影響丁屋申請情況。

此外,政府審批申請的進度,對丁屋發展亦可起把關作用。在2005年至2014年間,地政總署共接獲20,239宗小型屋宇申請,批出11,243宗。其中2011年至2013年間,每年分別批出1,041宗、1,121宗及1,011宗,比起2010年的1,429宗,或2005年起的十年間平均每年1,124宗的速度計算,批核速度似逐漸放緩。截至2015年2月底,地政總署正處理的申請有8,651宗,有待處理的有3,935宗。以地政總署每年完成起碼2,300宗申請的服務承諾計算,積壓的近四千宗申請需花近兩年時間處理。由此可見,丁屋政策中最逼切的問題,未必是丁屋將越建越多、越建越快。

土地需求推算

思匯以每間村屋佔地約700平方呎計算,加上道路、屋宇間距及泊車空間等面積,預計約需11至12平方公里土地才可滿足興建丁屋需求。但這數字的由來,頗堪商榷。以思匯估計的85,600至91,700個合資格丁屋申請者(為方便計算,以90,000作基數)、每宗申請耗地700平方呎計算,共需土地6,300萬平方呎。一平方公里約等於1,076萬平方呎;6,300萬平方呎即約5.9平方公里。換言之,思匯估計的11至12平方公里中,約一半是道路、屋宇間距及泊車空間等用途。先不論這數字是否高估了有關用途所需土地,過去數十年間鄉村用地大幅擴展,加上新界發展密度增加,不少丁屋鄰近一般私人住宅及社區設施。道路建成後,不獨原居村民可使用,於附近生活的市民亦可受惠。將土地歸作丁屋連帶需求,並不公允。

本港住屋問題

雖然調查報告似未掌握丁屋問題的核心,但當中問及丁屋吸引之處,卻正好點出當下香港市民的居住問題。報告指,「大約25%(作者按:實為21%)公眾人士表示希望能在丁屋居住,這人數較目前住在此類房屋的人數比例高很多。他們希望住在丁屋的四個主要原因包括較佳的居住環境、較多的生活空間、較便宜的租金或購買成本,以及較佳的空氣質素。」居住環境惡劣、生活空間狹窄、樓價過高、空氣污染嚴重,這四點正是困擾大部份香港人的問題,亦令香港人對丁屋政策以至擁有丁權的原居村民日益不滿。丁屋反映的矛盾,既是城鄉發展模式和速度的差異,亦為香港富裕和貧窮階層住屋環境之懸殊。

丁屋政策引起的反省

這份調查報告最大的局限,在於忽略了丁屋政策的歷史背景。隨意問一般市民想不想在丁屋居住,其實是將丁屋所處的歷史脈絡掏空,將丁屋及新界鄉村的意義,例如氏族聚居、宗教風俗傳承、人與自然共生等一筆勾銷,視丁屋為隨處可見可建的低密度豪宅,自成一國的「冇王管」樂園。這是由政策失當曖昧,加上傳媒以至市民對原居村民醜化而成的結果。以丁屋為題的研究,以至丁屋的發展方向,皆不應本於這類扭曲的論述。

在現時的政治環境下,丁屋政策何去何從,政府因不時須拉攏原居村民以助管治統戰而不敢言明;原居村民為既得利益者,亦無動機將話說白。長此下去,政府一方面將無法應對原居村民的訴求,另一方面亦無法撫平一般市民的怨氣,本已嚴重的管治問題難免加劇。原居村民成了一般市民眼中的特權階級,丁權則淪為萬惡之源。檢討丁屋政策,固然是解決香港房屋問題重要一步,但如果整體房屋發展策略不以解決上述四項居住環境困擾為前提,所謂的檢討政策,到最後恐怕只會演變成將利益再分配予與財雄勢大的地產商。只許財閥建屋,不准村民聚居;也是瘦了村民,肥了地產商,苦了市民大眾。

撰文:黃卓楠

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(原文同時刊於http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/news/20150528/53787856
(圖片來源:http://www.atelier-global.com/Files/Product/966x370_8658.jpg

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