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廸士尼周邊高度限制圖曝光!

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廸士尼周邊高度限制圖曝光!

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如果香港立法會還剩下一點用處,就是在財務委員會的撥款審議中逼政府開放資訊,以及向議會和市民問責。今日就香港廸士尼樂園54億擴建撥款的質詢,就挖出一份18年來政府一直沒有主動公開的「廸士尼樂園周邊高度及用途限制契據」(deed of restrictive convenant)。

契據附件的高度限制圖(structural height intrusion limitations plan)指出,為了維持廸士尼樂園的景觀,樂園的東南西北都設有高度限制,北面到欣澳,南面近銀礦灣,東面包括交椅洲。交椅洲的高限為110米,約三十三層。

心水清的朋友應該留意到,高度限制區的東南部分正是政府未來30年最貴的基建項目,東大嶼人工島的選址所在!譚文豪議員質疑,政府應該在研究發展東大嶼都會時留意到,自己被1999年與廸士尼簽訂的高度限制契據綑縛(那只是其中一份不平等條約),必須要廸士尼同意才可以鬆綁。這就令政府處於極之不利的談判位置,可以說是任由廸士尼宰割,包括這次54億注資。

今早的立法會文件13段指:「事務委員會亦提出對香港迪士尼附近發展限制的關注。迪士尼公司相信,香港迪士尼作為大嶼山的一部分,能受惠於區內的整體規劃和發展為香港迪士尼所帶來的新商機。迪士尼公司一向並會繼續支持政府在大嶼山的發展。為促進政府在大嶼山的潛在發展,迪士尼公司原則上同意放寬對香港迪士尼鄰近政府土地的高度限制。政府會繼續與迪士尼公司商討這方面的細節。」

這個毫不顯眼的段落,可能才是整個交易的核心。今早的會議(特別是譚文豪和陳淑莊的連番追問),讓我們明白廸士尼如何以不平等條約箝制政府,也為我們打破這個多年困局帶來一絲希望。

會議過後,我在土地註冊處找到這份高度限制契據,先貼出高度限制圖供各位參考,之後再解釋當中的發現。

續集:deed of restrictive convenant初步發現

1)影響私人土地業權 有否知會業權人?

根據SCHEDULE 1,政府和主題樂園有限公司雙方簽署的契據,限制了284個私人地段的發展高度(分別在丈量約份351, 352,353,354,358,359,360,363,364,356,357,361,362,363,352,354,362,363),但不知道政府當時有否知會相關業權人,以及業權人有沒有反對的機會。之前沒有見過如此「霸道」的契據。

2)隱瞞對欣澳發展的限制

根據SCHEDULE 2,政府與主題樂園有限公司簽的契據,除了限制高度外,也限制大嶼山北部的土地用途。政府之前在立法會推銷欣澳填海計劃時,表示該區宜做旅遊設施,卻沒有向立法會說明,之前曾答應主題樂園有限公司,在欣澳填海區是不能發展另一個「國際知名主題樂園」(internationally branded theme park/amusement park)。

3)東北大嶼和東大嶼水域「新增地段」

政府會了落實與主題樂園有限公司的周邊高度及用途限制契約,在東北大嶼和東大嶼水域新設了四個地段,即竹篙灣地段4,5,6,8和陰澳地段1,然後再將高度限制契據登記在相關地段的土地註冊上,相信是史無前例的做法。

4)高度限制區域包括東大嶼人工島範圍

根據structural height intrusion limitations plan,政府擬發展的東大嶼人工島範圍,受契據限制,建築物高度不能高於90至110公尺。

5)地圖內已標示由大嶼山通往香港島的基建走線(驚!)

6)根據契據第14段,所有爭議都要跟隨仲裁機制處理。今天我曾問政府,既然政府是主題樂園有限公司的大股東,為何不能單方面更改契約內容,局長表示,由於主題樂園有限公司兩個股東之間簽署了「股東協議」(SHAREHOLDERS‘ AGREEMENT),大股東必須得到廸士尼同意才可修訂契據,但當我要求政府提交「股東協議」予立法會,局長則表示是機密,拒絕披露。從這次事件可見,政府以股東為名與私人公司簽協議,已淪為一個絕對黑洞,公眾和立法會完全無法監察。

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編按:本圖為編輯所加,源自大嶼山發展諮詢委員會文件,顯示迪士尼樂園對出海面有視覺保護區不能填海

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