政經

豪宅短租疑雲

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豪宅短租疑雲

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豪宅短租被本土研究社踢爆,當中列出的13個例子大都用作建泳池、網球場,其個別面積從3千至3 萬多平方呎不等,十分跨張。英國政府設立「全國土地用途資料庫」(National Land Use Database),載有可予發展的空置土地、荒廢土地及其他之前曾經發展的土地的資料。這正是民間社會一直以來的要求,我們看看林鄭在十月的施政報告會否有膽量提出吧(註一)!

筆者寫了一篇有關短期租約的文章(註二),因為橫洲事件爭議之一也是有關短期租約的。地政總署轄下地政處負責監督12個分區地政處。分區地政處(共有170名人員負責土地管制職務)分別管理所屬地區內未批租和未撥用的政府土地,以及政府土地的短期租約。地政署曾回覆審計署:「該等資源通常不准被專用。」地政批出短期租約是需要交代其用途的,它們的用途通常是露天停車場等,每一至三年續約一次(註3)。而且,將某官地短期租出的原因是:「以解決非法佔用政府土地的問題,同時亦可避免需要頻頻進行視察」。這一條件在今次醜聞中明顯不符,因為冇人敢在豪宅旁佔用官地,除了豪宅主人本身。

香港審計署曾於07年審計了『空置政府土地的臨時使用情況』,關注到「短期租約招標三個月的預報期」(註四),若如此,大家可以借了那班有錢佬建在短期租約上的泳池,有點類似中環摩天輪事件。地政署原來有指示定期檢討這些租約的(註五)。

很奇怪,政府一直不知道豪宅短租問題,連審計署都被瞞天過海。原來,就算短期租土地上豎設建築物,地政總署也是無投訴無嘢做的(註六)。

短期租約的資料在最近曾被姚松炎問過(註七),現在已有足夠的表面證據,讓市民質疑「暴露於明顯貪污風險」 ─高等法院上訴法庭法官倫明高在南丫海難報告中的用語。

豪宅旁申請短期租約,如此敏感的事件,地政總署的分區地政處官員那裡敢批,到廉署告地政總署署長吧!

備註

註一

棕土的問題核心

短期租約
短期租約招標預報(9/2017 – 2/2018)

註二

先姦後娶的「短期租約」

地政署回應審計署

「在某些條件下,地政總署或會按市值租金向有關佔用人批出短期租約,把佔用未批租政府土地的情況納入規管,地政總署認為,規管行動是一種務實的方法,以解決非法佔用政府土地的問題,同時亦可避免需要頻頻進行視察,以防止有人再次佔用相關政府土地。不過,在處理短期租約的申請時,地政總署會秉持一項原則,就是政府土地屬公共資源,除非在特殊及理由充分的情況下,該等資源通常不准被專用。」

註三

地政總署就政府以短期租約形式批撥南區用地的安排的回應

地政總署的職責是有效管理香港的土地資源。在未有長遠用途的土地或在短期內不會發展的空置政府土地,地政總署會善用資源,包括以短期租約的方式,批出土地作臨時用途。訂立短期租約的目的,大致如下:
(a)確保土地作有效益的臨時用途,以免土地遭不合法佔用,或引起環境/衛生問題,從而減省當局在處理這些問題方面的開支;
(b)善用閑置的資源,為政府帶來收入;及
(c)確立可以容易執行、公平而且符合成本效益的臨時租地制度。

現時,短期租約主要透過直接批地或公開招標訂立。直接批地而訂立的短期租約,這類土地用途包括公共工程或公用事業機構所需的施工土地,以及獲相關政策局在政策上給予支持而用作社區、團體或非牟利用途的用地。直接批出的短期租約的固定租期由數個月至三年不等,其後可定期續約。地政總署並會適時審閱相關的短期租約,包括諮詢相關政策局以確定持續給予政策支持。此外,地政總署並會透過各區民政事務處及社會福利署發放空置政府土地的資料,截至2011年12月底,港島西及南區地政處(地政處)在港島南區約有49幅的空置政府土地,可供社區或非牟利用途團體作不同的社區(包括綠化)用地申請。有關的列表會每三個月更新一次,並存放在南區民政事務處及有關的分區社會福利事務處,供社區人仕參考及進一步查詢。至於透過公開招標而訂立的短期租約,用途主要為收費公眾停車場,苗圃,花園等,視乎該用途的需求而定。該等租約的固定租期由一年至三年不等。一般而言,地政總署轄下的分區地政處會因應土地長遠發展的時間表,按照既定程序招標及重新招標有關的短期租約用地。由於短期租約乃是一份涉及承租人及政府的合約,如未得到承租人的同意,地政總署未能公開有關文件。至於透過公開招標而訂立的短期租約資料,巳經在地政總署的網頁公佈,有關資料並會按時更新。自2011年5月起,地政處已定期提交臨時政府撥地的報告給予南區區議會屬下地區發展及環境事務委員會參考。有關報告已包括新的臨時政府撥地及臨時政府撥地續約事宜,以及該等撥地之位置,擬議用途,擬議期限等。4現時位於鴨脷洲海旁道及深灣道之船廠用地在《香港仔及鴨脷洲分區計劃大綱核准圖編號S/H15/27》上是劃作「工業」用途地帶。此地帶的規劃意向為一般工業用途。在未有長遠發展的時間表時,地政處以短期租約形式將有關的政府土地作船廠及相關維修用途,當固定年期屆滿,租約可按期續租。地政處沒有收到申請租用上址的政府土地經營製作防鯊網的業務。

地政總署2012年3月

註四

第12 章
地政總署
空置政府土地的臨時使用情況

審計報告

需要檢討短期租約招標三個月的預報期

5.22 地政總署在二零零二年推行短期租約招標預報安排時表示,如有關安排的效果令人滿意,該署會考慮把短期租約招標的預報期,由三個月增至六個月。審計署認為,招標預報安排實施至今已有五年,地政總署應就這個安排進行檢討。

審計署的建議

5.23 審計署建議地政總署署長應︰
(a) 參照其他政府部門的做法,在管制人員報告中提供更多有關把空
置政府土地撥作臨時用途的服務表現指標(見第5.21 段);及
(b) 檢討短期租約招標三個月的預報期(見第5.22 段)。

當局的回應

5.24 地政總署署長同意第5.23 段所載審計署的建議。
5.25 財經事務及庫務局局長大致上同意本報告書提出的建議。他並表示,財經事務及庫務局會提醒地政總署在2008–09年度的開支預算草案內,考慮加入新的服務表現目標及指標。

註五

橫洲需要打黑|劉山青網誌

《地政處指示》

短期租約由地政總署的《地政處指示》規範,它指示:

(b) 租約期限 短期租約的期限長短不一,視乎土地的長期發展計劃而定。一般而言,招標批出的短期租約,固定租期為一至三年。固定租期完結時,若該幅土地無須收回發展,地政總署可以定期租約方式 (即每季或每年) 為該份短期租約續期。定期租約的租金可以檢討;

d) 終止租約 租約可以兩種方式終止:
(i) 正常終止 固定租期完結時,若短期租約土地須收回發展,地政總署可預早三個月或按短期租約指定的期限,向租戶送達遷出通知書,終止短期租約;

註六

第 2 章
地政總署
短期租約的管理

地政總署署長 在2006年12月19日的函件中答稱:

2005年 9月 28日 及 2006年 8月 1日的視察是在預先通知租戶的情況下進行。有關租戶必須 獲得通知,以確保地政總署人員能進入短期租約所涵蓋的處所,方便進行內部視察,以免到達該幅偏遠的土地視 察而又徒勞無功。至於 2002年10月 22日進行的視察,地政總署的檔案 並無記錄是否已預先通知有關租戶;及⎯⎯

若短期租約容許在土地上豎設建築物,地政總署的慣常做法是在進行視察前通知租戶,以確保有關人員可進入建築物進行內部視察,同時亦是為了尊重租戶在租賃期間可和平享用有關處所的權利。考慮到政府是以私人業主的身份管理短期租約,這種做法與業 主在私人租約協議書中享有的合約權利與義務是一致的。

香港審計署
二零零六年十月二十三日

註七

立法會十九題:以短期租約方式出租及以臨時政府撥地方式批出的政府土地

以下是今日(六月二十八日)在立法會會議上姚松炎議員的提問和發展局局長馬紹祥的書面答覆:

問題:

政府可否告知本會:

(一)現時有多少幅政府土地以短期租約方式出租及其總面積(並按區議會分區列出分項數字);及

(二)面積不少於一公頃而現時(i)以臨時政府撥地方式批予各決策局及政府部門或(ii)以短期租約方式出租的土地的具體位置(在地圖上標明)及面積(以表列出)?

註八

劉山青網誌│暴露於明顯貪污風險

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