土地大辯論中被隱藏的土地選項，可見有地可用但欠缺發展這些土地的主導權。 圖表摘自《隱藏選項：香港臨時使用及閒置官地研究》
掌有城市發展的主導權，是市民保障土地資源都能夠用得其所、對應問題與成果共享的關鍵。一個城市內的人沒有能力自行主導土地應如何發展，就等同無法主宰土地資源的規劃、優次、速度、類型、分配、再利用等方法，所有的土地供應就無法保證是為你而建，全部只能依靠對決策者的「信任」。只講造地供應，不問誰主發展，情況就有如在「畫餅充飢」，亦即我們土地問題的當下困境。
「土地發展主導權」這個比起「土地供應」更具論爭性、更根本性對應土地資源有效使用的問題，並沒有在土地諮詢被重視及問題化。當政府一邊聲言土地問題乃重中之重，需要新思維不計成本大膽處理云云，一邊透過將香港各種問題都歸因於「土地不足」，將土地發展主導權存而不論。為了困擾香港多年的土地問題能夠真正得到解決，這個被隱沒的命題有著被重提的逼切性，但這個「關鍵的缺席」，背後缺席的理由亦相當明顯。
理論上，一個城市的人享有土地發展主導權，意味土地發展能夠：
- 從一開始就沒有前設下，有權參與土地發展及規劃的制訂；
- 得到充足的土地發展資訊，能夠不被誤導的情況下來找出發展方向；
- 在一個沒有被刻意扭曲的充分討論及尋求共識過程；
- 尋求出一種／多種主導土地規劃發展的辦法；
- 政府最終會按市民意願落實發展方向，讓市民參與及監督落實的過程，並能容納未來潛在出現的新價值與新訴求，給市民持續有效地主導土地發展的路向。
- 土地資源最終按市民意願規劃及分配，成果得以共享。
現時官方土地公眾諮詢承諾與市民尋找最大共識，與及訂出不同土地選項的「相對優次」，但後者在最終報告裡「走數」。 來源於土地供應專責小組網頁
但現時的情況卻是：
- 就去年「土地大辯論」的諮詢過程，現時政府土地發展的決策方向具強烈的前設性，即是在假設我們必然要延續既有「公地私賣」的城市地產增長模式、配合既有大灣區規劃佈局的前提下，尋找解決土地問題的辦法。市民無法挑戰這些正正就是導致土地問題加劇的前提，亦無權提出在這些前設以外能夠確實對應土地問題的策略與建議。
- 政府在土地諮詢過程並沒有提供充足土地發展資訊，包括最基本的造地成本效益、發展影響與代價、現有土地資源現況等數據，往往須由民間自行提供。甚或只片面地提供一些資訊，例如高估長遠土地發展需求，從而構成誤導公眾，令市民不能有準確的土地資訊為作決擇。
- 在討論及尋求土地發展的共識過程，政府透過「製造既定事實」的策略，不斷向傳媒私下發放已定好計劃意向的消息影響輿論、自行委任親政府的委員私下討論結果來設訂議程，讓公眾視之為既定事實從而接受結果，而非由公眾的提案與構想作代表與主導。
- 各種民間土地發展方案一概被漠視，包括前規劃署助理處長伍華強的新界終極方案、公地公用原則、投資需求管理、重訂城市移入政策、先棕後綠、收回發展商囤積農地、善用閒置及臨時官地等針對性策略，反過卻來推行「公私合營」，放棄過往政府主動劃一收回土地作規劃及分配的做法，將土地發展主導權拱手相讓予發展商手上。
- 市民在落實過程中的撥款審批、分配機制、持續監察方面都沒有角色，甚至政府會指因為市民已經「參與」過了，未來任何土地發展計劃已經不需要進行正規諮詢程序，沒有被充權之餘更被削權。而且，在土地發展更著意避開影響既得利益的土地選項，影響一般市民生活質素的選項卻可被輕易犧牲。
- 土地資源並沒有承諾可以真正向市民共享，土地問題可以真正得以解決，公眾的參與卻被標籤成為土地發展的障礙，問題不再被理解為參與空間太少，而是「參與過多」。
政府透過大幅壓低未來私樓土地的發展密度，額外高估了近200公頃的房屋土地短缺，若減去低密度的假設，已能剛好抵銷長遠短缺額外1200公頃中有200公頃的房屋用地需求。圖表摘自本土研究社
我們可以看到土地發展主導權理想與現實的落差，已經可以見到市民沒有主導權的惡果：公屋封頂惡夢成真、地產利益更形傾斜、住屋成本愈來愈貴、中短期解決住屋問題無望、土地發展利益大舉落入地產及工程利益階層、新規劃區土地資源被中港大財團瓜分......
但這場敗場是可以被扭轉的，關鍵永遠是在於尋找時機制定有效策略諸付行動從而扭轉局面。但政府即將為土地大辯論蓋棺定論，在未來一兩年會陸續落實土地規劃方向，萬億人工島3月底申請撥款落實，年月開展公私合營機制等，重奪土地發展主導權的時間餘下不多了。
民間重新訂出新議程，將重奪土地發展主導權成為社會日程，是所有關心整體香港土地發展無法繞過的首要任務。