本文提供行內分析，似乎有揭示另一圖像之意。領匯究竟益誰人，似乎耐人尋味：
----------------------------
領匯問題殊難領會，原因在於資料繁多，安排複雜，虛虛實實，以訛傳訛。但消費市場持續暢旺，零售市場成商家必爭之地則不難領會。誰能控制房委會轄下100萬平米商舖，誰將可能成為香港零售市場的「一哥」。領匯上市被擱置當然是壞事，但政府若能查找不足，重新評估，避免出軌，安排適當時機上市，則可使領匯問題能清晰領會。
資料浩繁
領匯問題，殊難領會，原因何在？一曰資料太多。以「匯聚力量，創新景象」標榜的「領匯房地產投資信託基金」全球發售書正文共331頁，另含11個附錄共244頁，還有備查文件26份，不知頁數。該備查文件截止2004年12月9日中午也已不能查閱了。即使全部資料齊備，其牽涉的範圍有證券法、信託法、合同法、建築法、公司法、零售市場學、財會學、物業管理學等種種不同學科，局外人領會者恐怕不多。
安排複雜
二曰安排複雜。領匯涉及房委會轄下180項物業，其中149項是綜合零售及停車場設施，2項是獨立零售設施，29項是獨立停車場設施，遍佈港九新界各個角落，計約100萬平方米舖面，8萬個車位。房委會又設由其直接控股冠有領匯的四間公司：（一）在香港註冊的領匯財務有限公司，股本1元港元；（二）在開曼群島註冊的領匯控股有限公司，股本1元美元；（三）在香港註冊的領匯管理有限公司，股本500萬港元；（四）在開曼群島註冊的領匯物業有限公司，股本1元美元。由股本只有1美元在開曼群島註冊的物業公司持有上述180項產業。在全球發售完成後，受託人匯豐信託（香港）有限公司則持有領匯控股公司和領匯管理人公司100％股權，而領匯控股又持有領匯財務公司和領匯物業公司100％股權。但有關契約和協議只限期查閱，外界所知恐難詳盡。
虛虛實實
三曰虛虛實實。領匯甫公布，賤賣之說甚囂塵上，但在司法覆核的案件中，評估是否適當，竟然不是法庭辯論的議題。房委會轄下100萬平米、8萬個車位認購價是323.44億港元。全球發售21.889億個基金單位，作價共237.06億港元，另有86.38億貸款融資款項，兩者相加與認購價相若。換句話說，約100萬平米舖面、8萬個車位銀行評估的市場價約237.06億港元。如一個車位15萬元計，則8萬個車位約120億元，則商舖每平方米約20,000元港元，每平方呎約1,850元港元。在目前香港市場上，能否15萬元買一個車位，能否以1,850元買一平方呎舖位，恐怕人人心中有數。而基金單位總作價不到237.06億元，算起來一個車位約11萬元，一平方呎舖面約1,350元，可謂「抵到爛」，市場反應必然熱烈，可名之曰「藏富於民」。但事後規劃房屋地政局局長孫明揚說，估價需要下調，多一點折扣，減低散戶風險，令人莫名其妙。
以訛傳訛
四曰以訛傳訛。領匯一推出，分配比例益國際炒家傳聞甚廣。但從領匯發售書看，似又不盡然。在21.889億個基金單位中，計劃配售比率是房委會2.16701億（佔99%），新加坡策略夥伴1.33587億（佔6.1%），國際基金4.23024億(19.3%），散戶14.15588億（佔
64.7%）。在出現超額認購時，房委會所持的9.9%將轉給散戶，散戶將持16.32289億（佔74.6%），因此，外來夥伴和炒家所佔比例只是四分之一強，看來又不像是純粹「益」國際炒家，也有「益」本地買家之意。
誰是零售市場「一哥」？
五曰自去年7月開放「個人遊」以來，內地訪港人數屢破紀錄。去年10個月外來遊客已超過SARS前2002年全年1,657萬人次，其中六成來自內地。去年全年可達2,000萬人。隨着內地逐步開放，遊客將逐年穩步上揚，使消費市場持續暢旺，加上香港出生率遠比發達國家為高，零售市場成為商家必爭之地。近年來，香港房地產開發商進行多元化經營。目前香港大型、優質管理的現代化零售中心約190萬平方米，為五大房地產商所持有，其中新鴻基約佔61萬平米，長江╱和黃約佔35萬平米，恆基約佔34萬平米，九龍倉約佔32萬平米，太古約佔28萬平米。誰能控制房委會轄下100萬平米商舖，誰將成為香港零售市場的「一哥」。
查找不足 重新評估
筆者雖然看好香港消費零售市場，但卻沒有認購領匯。從《基本法》第七條和第五章第二節「土地契約」的角度，筆者關心的是特區政府在負責管理土地資源、作出批租安排等方面是否符合基本法的規定。領匯被擱置，當然是壞事，但如政府能查找不足，重新評估，安排適當時機上市，周密部署，避免出軌，真正做到「匯聚力量，創新景象」，則未嘗不是好事！
宋小莊 文匯報