「香港的地產霸權」講座

香港樓價近年節節升高，而香港島半山的天匯大樓更去年報稱其單位以4.39億港元售出，折合每平方 米 約76.7萬港元，成為全球最貴豪宅。與現實經濟環境脫節的樓價一再飇升，令不少有心置業的人士怨 聲載道，抱怨連一尺也沒有能力購下。究竟香港樓價長時間高企的原因何在？

社區發展動力培育誠邀得《地產霸權》作者潘慧嫻舉辦「香港的地產霸權」講座。從地產角度延伸，探討地產霸權如何影響至公用事業及零售服務業，成為香港貧富懸 殊、民怨沸騰的罪魁禍首，並在分析特區政府如何改善政策，以保障市場公平，不應再縱容地產財團壟斷各大行業，阻礙香港經濟進一步發展。

日期： 28 - 7 - 2010 (星 期三)
時間：晚上7時至9時
地點：香港金鐘統一中心8樓香港城市大學UT講室

講者：

地產商除了把持土地供應外，還在生活的方方面面施展權力，包括電力、煤氣、公共巴士、超級市場等。

電力市場：由利潤管制變成利潤保障
經常聽到電力市場受著「利潤管制協議」規管。原先這是一個保障經營商和消費者的協議，「確保電力公司以合理價格為公眾提供可靠及有效的服務，同時公司的股東亦能獲取合理的投資回報」(維基百科 2010)。

簡單來說，現時兩間電力公司每年可以獲得淨固定資產9.99%的准許回報。准許利潤與實質利潤的差額，如實質利潤多於准許利潤，撥入發展基金，反之，就由發展基金，撥入日常損益帳中。由於電費水平，與固定資產淨值掛鈎，加上多出的利潤不留在公司資產，所以電力公司沒有誘因減低成本和電費。消費者就要忍受高電費。
(利潤管制協議的演變和其他後果可以參考維基百科。)

作者指出，在加拿大安大略省，電力傳輸受政府管制，但售電部份就是開放競爭。因此，她建議政府興建共用傳輸系統，令到能源公司在輸送能源這步驟面對競爭，減少壟斷。

煤氣公司：天時地利人和的得益者

換地權益書
另一個奧妙在於換地權益書(Land exchange entitlement)。換地權益書是香港政府於1960年代至1980年代期間所作出的一種徵收土地賠償方式，分為甲種換地權益書（Letter A）及乙種換地權益書（Letter B）兩類 (維基百科2010，
http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E6%8F%9B%E5%9C%B0%E6%AC%8A%E7%9B%8A%E6%9B%B8)。

在1960年之前，如果政府需要徵用私人地方改為公共用途，政府會賠錢給土地持有者。1960年代初期，香港的房屋需求甚殷，政府提出在新界發展多個新市鎮的計劃，因此需要徵收大量新界土地。為減低收地的現金支出，政府便將其中部份的收地賠償，以換地權益書來代替現金賠償。在1960至1963年3月，政府改為提供兩種選擇，一種是現金賠償，另一種是在將來新界新發展區得到一幅地。Letter B容許持有人每5平方呎被收回農地，可於將來換取2平方呎同樣位於新界的屋地。Letter A的條款跟Letter B差不多，權益書容許持有人每平方呎建築用地換取1平方呎建築用地。絕大部份的地主也選擇了換地，同時加重政府覓地的負擔 (同上)。

自問我說了無數遍，也聽過無數遍「香港處處官商勾結，利益輸送」這句話，跟著就說「功能組別」、「梁展文」、「O的地產商控制晒個樓市」之類。幸好，沒有人再追問「如何」，大抵是因為這變成Common sense，要不然就露了餡，因為我不懂如何回答。

最近，因緣際會，認真讀了一遍Alice Poon的Land and the Ruling Class in Hong Kong。簡而精。全書主題可以總結成一句：「控制香港或香港人的，是一群跨界別的集團。它們缺乏競爭，有效地控制和影響本地所有市民所需的貨物和服務供應和價格。這些集團包括地產、電力、煤氣、公共巴士和小輪服務、及超級市場。」(p. 11)

至少，我這樣回答也會合格。