興建中的丁屋屋苑。丁屋屋苑的興建，涉及原居民男姓申請人事先與發展商簽署協議，違反地政總署不准申請人與發展商事先簽約的要求，但當局一直對這種情況眼開眼閉。
新任政務司司長林鄭月娥一直是新界的惹火人物。她出任發展局局長時力主清拆僭建，強調絕無特赦。到六月中，她接受《南華早報》專訪，突然拋出新界男姓原居民免補地價興建三層每層七百平方尺小型屋宇的權利(俗稱丁權)，應於二○四七年結束。消息震動鄉事系統，卻也引來外界不少和應。歸根究柢，外界認為實行四十年的丁屋制度已經嚴重變質，由原來照顧原居民的居住需要，逐步扭曲為被「地頭蟲」發展商壟斷興建丁屋屋苑。以八鄉錦田兩個鄉為例，自回歸以來，超過四成丁屋一落成就轉售，而且，不少原居民村落的丁屋區亦已被發展商控制，等待興建龐大屋苑。
林鄭在訪問中表示，丁權不能無限期繼續。她說，《基本法》保障生活方式五十年不變，即是說到二○四七年，《基本法》第四十條所保障的新界原居民傳統合法權益就可改變，「丁權」可以取消。林鄭往前推算，最後可享「丁權」的男原居民為於二○二九年出生的一批。
林鄭在南華早報的專訪。
●政策原意為照顧原居民居住需要
鄉議局主席劉皇發於六月十九日在鄉議局執委會上表示，對林鄭的言論感到憤慨，表明鄉議局在「關乎鄉民權益，尤其係房屋、田園、廬墓這些核心利益嘅問題上，會……全力去加以捍衛。」另外，有本港法律學者反對林鄭對《基本法》的解釋方法，港大法律系副教授戴耀庭指出，《基本法》第五條指「香港特別行政區不實行社會主義制度和政策，保持原有的資本主義制度和生活方式50年不變」，和第四十條沒有直接關係，質疑林鄭「交叉演繹」說法牽強。
然而，林鄭的說法也博取了不少輿論和市區居民的掌聲，認為她有勇氣挑戰這個被濫用的制度。一九七二年開始的丁屋制度政策，據前新界政務司鍾逸傑在一九七五年一封致鄉議局的公函指出，「旨在令居於新界之人士有機會擁有一間永久屋宇以及照顧各村民對住屋之需求」。有意見認為，新界原居民從一開始就漠視這個政策目的，將「居住權」變成「物業發展牟利權」。政府在七十年代尾為了遏止丁屋地產化，加入了五年買賣限制，五年內買賣要追補地價。但後來丁屋愈炒愈熱，發展商就算把補地價計算在成本內，仍然可得到豐厚利錢，結果「丁權」買賣愈來愈普遍，而發展商為了增加丁屋的售價，亦愈來愈傾向發展獨立管理的豪宅丁屋屋苑。近年樓市熾熱，八鄉錦田的豪宅丁屋全幢售價早已超過一千萬。
發展局的數字顯示，由一九七二年至二○一一年年底，政府共批出36,912宗丁屋申請。地政總署向地區報提供的資料顯示，自回歸以來，政府共批出14,941宗丁屋申請，其中在建成後馬上補地價轉售的超過四成六。在八鄉錦田兩個鄉，丁屋轉售情況同樣普遍，自回歸以來，政府共批出1732宗申請，其中727宗在建成後馬上轉售，佔整體接近四成二(全港情況見下表)。
●屋苑化令「丁屋區」土地被發展商瓜分
丁屋屋苑發展的普及令發展商對「鄉村式發展地帶」﹝即所謂v zone地或丁屋區﹞的土地需求急增，而且有規劃師表示，隨着丁屋愈趨豪華，每間屋佔用的土地亦更大。這導致目前八鄉錦田總共438.17公頃的「鄉村式發展地帶」將在不久將來被完全開發。據悉，八鄉錦田的「鄉村式發展地帶」，很多已被不同的發展商瓜分，在八鄉南的河背、長莆、大窩、元崗新村、田心村、水盞田、蓮花地、水流田和上村，八鄉北的下輋和上輋，以及錦田的錦慶圍，都正在規劃及興建大型的丁屋屋苑，投向物業市場。
在新界，丁屋屋苑的售樓廣告隨處可見。
丁屋地產化在四十年間發展成一個龐大的利益集團，市場需求無限，丁屋區變成中產郊區住房區，政府多年來一直等待機會整頓。如果原居民群體不推動丁屋制度重回正軌，地產化將會令制度更快「爆煲」。
●丁屋地產化 原居民擔心鄉郊消失
丁屋發展已經成為原居民權貴最大的產業，他們為了延長丁屋發展利益，利用不同的機會向政府施壓，要求擴大可以建丁屋的鄉村式發展地帶，以及容許興建更高的丁屋。
接受地區報訪問的三位男原居民，雖然對於丁屋制度的存廢有不同看法，但大都擔心，按目前丁屋地產化的發展速度，鄉郊環境很快就會消失。令鄉不成鄉。
廿八歲的錦田原居民T先生反對丁屋制度，認為此制度助長了原居民不務正業的習性。就算當丁屋是遲來者對早來者的補償，過去四十年亦已經足夠。更深重的危機是，原居民對鄉村生活已沒有代入感，丁屋制度變成地主們的利益計算。這樣下去，新界原鄉民這個身份亦將消失，下一代亦不會覺得原居民有什麼責任或前途。
四十多歲的八鄉原居民L先生已起了丁屋，部分樓層自住，部分收租。他支持原居民繼續有權起丁屋，因為香港是原居民唯一的「鄉下」，正如香港的非原居民在國內也有鄉下，大可以回去建屋。他和太太也不滿丁屋地產化的風氣，認為目前的狀況不能持續，「搞到條村好雜」。當局應該修改丁屋政策，收緊丁屋買賣限制，譬如把限制買賣期由五年延長至十五年，以及大幅提高補地價金額。
五十多歲的八鄉原居民T先生是農夫，八十年代已起了自己的丁屋，現在正為父親和弟弟起，起好就用來收租。他許多親戚都直接間接和丁屋產業有關，有承建商，有囤積V zone地打算建丁屋屋苑的發展商，也有一個姪兒以五十萬賣了自己的丁權。身為農夫，T先生對土地因地產炒賣升值感受殊深，剛剛才被迫遷一次，如今只能短暫在將會發展丁屋屋苑的農地上耕種。他希望繼續有丁屋起的同時，也繼續有田耕。兩者不應該有矛盾。
●一幢成本300多萬 售價至少800萬 丁屋屋苑是如何煉成的？
由十四幢丁屋組成的屋苑「尖峰」。
據非正式統計，八鄉錦田一帶有超過一百個由發展商透過「套丁」發展起來的丁屋屋苑。雖然我們很多讀者都住在買入或租用的丁屋單位，但卻對發展丁屋屋苑的過程一知半解。本文嘗試用位於八鄉路落成不久的丁屋屋苑「尖峰」做例子，讓大家把握丁屋屋苑發展的過程。
發展丁屋屋苑，關鍵在於土地。發展商要買入分區計劃大綱圖裏被劃為「鄉村式發展」地帶﹝village zone，簡稱v zone或丁屋區﹞的土地，或者與擁有丁屋區土地的地主合作。「尖峰」的發展商在一九九七年，從幾個來自元崗村的地主，以總價四百八十萬買入二萬多平方尺的「丁屋地」。
買入土地後，就要找男丁來做丁屋「申請人」。該屋苑有十四幢，按照查冊資料，「申請人」來自八鄉南多條原居民村。地政總署規定，只有八鄉的男丁才可以申請在八鄉建丁屋。一位八鄉原居民向地區報表示，目前將八鄉丁權讓給發展商建屋，每位值五十萬。地產代理永鴻地產的網頁指出，在此階段，發展商會跟「賣出」丁權的原居民「簽訂一些個人承諾文件，加上遺囑和授權書等文件」，承諾在丁屋建成後，會根據發展商的指示將屋轉予新買家。
由於地政總署要求丁屋申請人擁有建屋的土地，發展商先將土地「分割」成十四個小地段，再以一定金額(譬如廿五萬)將小地段「賣給」「申請人」。之後申請人逐一向地政總署申請建屋。成功申請所需時間不確定，該屋苑的申請期據知長達十年，二○○七年才批出建屋牌照。按一位正在建屋的八鄉原居民表示，每幢三層丁層的最新建築費約一百五十萬。
「尖峰」十四幢丁屋於二○一一年底收到地政總署的「滿意紙」後，「申請人」馬上按規定要求「補地價」以解除地政總署五年的買賣限制。今年年初，地政總署批出的「補地價」金額為每幢約九十四萬。補好地價，丁屋屋苑就準備好放售。當買家與發展商談好價錢，發展商就會要求「申請人」簽署轉讓契約，將丁屋轉給買家，「申請人」之後再向發展商退回賣價。
算一算，屋苑內每幢丁屋的基本成本有：﹝地價約三十四萬 + 丁權約五十萬 + 建築費約一百五十萬 + 補地價約九十四萬﹞= 約三百二十八萬。據媒體報道，該屋苑每幢丁屋開價八百至一千三百萬──發展丁屋屋苑利錢隨時超過本金一倍，難怪這麼多發展商前仆後繼。然而，從上述的簡介也可想像得到，發展丁屋屋苑涉及大量地方人力物力，不熟悉地方情勢的投資者根本無緣置喙。
●丁屋區規劃失當 農地被犧牲
林鄭提出一刀切中止「丁權」，但其實，只要以保育鄉郊環境為原則重新規劃丁屋區，已能大大降低丁屋發展對環境的影響。一九七二年提出丁屋政策時，殖民政府將各條原居民鄉村現有房屋半徑三百尺範圍劃為「鄉村式發展區」，及至九十年代新界擬定法定規劃圖時，也大致源用這種劃法。結果，原本形態各異的原居民村慢慢都會變成圓形，新屋將舊屋團團圍住。
而且，按這個方法被劃入「丁屋區」的土地，大部分是良好的耕地，還有村落的風水池。因此，當村落逐步沿着「丁屋區」擴張，耕地和風水池將會不斷被蠶食。河背、長莆、大窩、水盞田(上圖)、水流田、蓮花地、牛徑、上村、錦慶圍都有類似情況。
另一邊廂，在「丁屋區」以外有很多被劃作「露天貨倉地帶」和「工業地帶」的受污染土地，面積超過173公頃。有受訪的原居民認為，如果當局將「丁屋區」調至上述兩種用途的土地，則一來可以逐步取締鄉郊地區的重金屬污染源，二來又可以保住原居鄉村的形態，丁屋發展亦能成為改善鄉郊環境的正面動力。
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