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黃傑業

職工盟組織幹事 網誌

拆政府合署西座建商廈,非如此不可?

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〔獨媒特約記者報導〕大家可能也知道,政府總部即將搬往添馬艦,並計劃把政府合署西座拆卸,再把山坡掏空來興建32層高甲級寫字樓和5層深大型購物商場。政府提出的原因是「寫字樓的供應不足」。根據政府文件指出,這個所謂「保育計劃」可以為中環提供28,500平方米(約31萬平方呎[1])甲級寫字樓樓面面積。但是,這31萬呎的甲級寫字樓是否如此重要?非向西座開刀?

大家可能對31萬呎沒有概念,不如我們看一下在不久的將來,中區有多少甲級寫字樓可以供應?

區區31萬呎算甚麼?!

財政司司長曾俊華曾經在08/09年度的財政預算案披露,政府「積極研究把位於灣仔海傍的三座政府辦公大樓遷離現址」,「可騰出核心商業區的土地以興建甲級寫字樓」,據報章報導,當中可建樓面面積超過210萬平方呎。另一份報導列明,規劃署在2009年5月向城規會提交的文件中指出,環球貿易廣場及西九文化區分別提供約249萬及116萬平方呎甲級寫字樓樓面,而高鐵站上蓋「綜合發展區」最多可提供約285萬平方呎甲級寫字樓樓面。此外,在2009年11月政府提出之中環海濱發展計劃,亦將可為區內帶來約93萬平方呎的甲級寫字樓用地。2011年1月亦有報章描述,明年觀塘及葵涌將有逾90萬平方呎甲級寫字樓落成[2]。甚至於2011年5月亦有報導指,政府正積極跟進可否把三大政府停車場,包括上環林士街、中環美利道及尖沙嘴中間道改建成甲級商廈的建議。若3個停車場成功改建,可提供額外170萬呎寫字樓樓面[3]。

甲級寫字樓面積

屈指一算,這些項目可提供的甲級寫字樓用地總面積達1,213萬平方呎,是政府放棄歷史建築換回來的31萬平方呎的39倍!31萬相對於1,213萬而言只是零頭,那麼,為甚麼要放棄一個歷史地標,換取近乎意義不大的寫字樓面積?

有研究指出,未來十年中區甲級寫字樓將會增加500萬平方呎(約為現時該區總額的1/5),九龍東的甲級商廈亦會增加1,200萬平方呎(比現時該區總額還多,增幅達1倍!)[4],單單這兩個地方的樓面面積「增長」(還未計算政府銳意發展的西九項目等)便已經有1,700萬平方呎,差不多等於3.5座國際金融中心[5]。從這些數據可見,未來的寫字樓供應根本不成問題,甚至正在以倍數增長中。

其實,有關寫字樓不足的說法,實在是讓人費解,尤其當說話出自政府的口就更是如此。

政府自編自導的劇目

如果有所謂甲級寫字樓不足的情況,也是政府刻意造成的。在過去5年間,政府從未曾勾出勾地表上的寫字樓用地來拍賣,一直拒絕將一些已經劃作寫字樓的海旁「熟地」列入勾地表[6]。政府囤積著可用的商業用地資源,可是對於甲級寫字樓的供應上,卻見不得有實質推動。而且,政府一邊勒緊土地供應,一邊卻以寫字樓供應不足等理由強拆富有歷史意義的地方,在自編自導自演的劇目裡,將有獨特性的土地都轉成了單一的商業用地。

甲級寫字樓租金

近年,這些土地囤積的手法已經令區內的物業租金暴漲,參照研究報告,截至2010年12月,香港甲級寫字樓租金是全球最昂貴的,每年每平方呎達到191.97美元(相等於每月每平方呎125港元),而且遠遠超過排列第二位的倫敦西區58.95美元的距離。據了解,中環甲級寫字樓平均呎價約為銅鑼灣和灣仔區的一倍[7]。今年首4月,本港甲級寫字樓錄得平均升幅11.8%,其中中區及九龍東分別升了13.3%及10.9%[4]。有集團認為香港甲級寫字樓今年共會上升15%至20%,而且升勢會持續至2012年[8]。其實,很多金融機構已經開始不願意承擔巨額租金,有部份會安排三四名時常要公幹的同事共用辦公桌,亦有公司會選擇減去儲物室和茶水間,結果每個同事的平均空間縮小了,租金卻有增無減。因此,很多金融機構早已打算遷離中環地段,轉而到其他租金較便宜的地方[9]。

中區甲級寫字樓的租金一直攀升到極高昂的位置,而且居高不下。另外,中區的道路擠塞和隨之而來的空氣污染已經達到嚴重的地步,更遑論要再負擔額外的流量,行人路的狹小、地下鐵的擠迫,整個架構根本不能再容納新增的人口流動。面對這樣的處境,較可行的方法是另覓地區發展新商業樞紐,而非盲目地於中環興建更多的寫字樓。

備註:
[1] 1平方呎=0.0929平方米
[2] 星島日報,《工商成交速遞》,2011-01-11
[3] 明報,《政府擬撤出中環研停車場建商廈》,2011-05-05
[4] 明報,《東九甲廈規模10年追貼中環 仲量聯行料大企業陸續遷出中區》,2011-05-05
[5] 國際金融中心總樓面面積達43萬6千平方米,約為469萬平方呎。
[6] 文匯報,2011-03-19
[7] 英文虎報,2011-05-05
[8] 香港經濟日報,2011-02-24
[9] 南華早報,2011-04-23

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