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新界「陀地」地產霸權狼吞菜園肥肉 (一)

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一一年二月十日,各報章紛紛以"路權解決"為標題,菜園新村籌備過程中揭示的新界鄉郊地產霸權則無人深究。圖為當日<成報>報道。

一一年二月九日年初七鄉議局主席劉皇發在新春團拜上宣布,有"善長仁翁"買下了通往菜園新村的路段的使用權,並捐了給鄉議局,供菜園新村村民和公眾人士免費使用。纏擾菜園村民多月的路權問題透過這樣突兀而神秘的方式"被解決"了,主流傳媒按肥皂劇的邏輯,立時把問題轉為菜園村民什麼時候才肯離開,卻不再深究那被掃到地氈底的"路權問題",到底牽扯到什麼樣的利益瓜葛?有怎樣的操作過程?NTleaks根據政府公開的土地註冊處文件、公司註冊處文件、主流報章報道,以及菜園村關注組的聲明,嘗試從原居民鄉村地產勢力的角度,了解他們如何想盡辦法利用菜園村重建家園計劃撈取地產利益。

根據一零年十二月十九日由朱凱迪發表的<菜園村最新消息:政府聲稱年底強拆15復耕戶 新村被封路重建路艱險>,以及菜園村關注組於一一年一月五日發表的聲明<譴責《文匯報》失實報道抹黑村民>,在二○一○年三月底,有經營地產的"鄉事中間人"透過鄉議局主席劉皇發牽線,向菜園村民介紹八鄉元崗新村旁一幅面積接近十五萬平方英尺的農地。

這個「好介紹」暗藏多個賺錢大計。

要知道,在新界做土地買賣中間人的,跟市區做地產經紀的是完全兩類人。後者主要是靠三寸不爛之舌,將買家和賣家拉在一起,成交後"通常向買方及賣方各收取相等於樓價1%的金額作為佣金"(見中原地產網站介紹);前者則是從各個層次控制鄉郊土地的利益集團的一份子,這個利益集團依靠新界原居民對鄉郊土地的控制和有別於一般市民的政治及經濟權利(譬如丁屋權及村代表系統),一條龍地壟斷所有有關土地開發的利益,涉及的業務包括:土地介紹、收地"交吉"、路權"陀地"、丁屋申請及發展、丁屋及低密度住宅建築,還有借政府收地要求有助地產開發的基礎設施(例如甲龍的"風水橋"),瓣數非常多。所以,這些人在介紹土地時,並不像市區地產經紀那樣旨在那1%至2%的佣金,而是嘗試牽引出一系列衍生地產利益,或者,換句話說:以一塊土地的買賣來啟動一系列的地產開發計劃。

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我們得先理解,介紹給菜園村民的元崗新村土地有何特點。NTleaks取得了當初"鄉事中間人"向菜園村關注組提供的地段圖(上圖):黃色部分是擬賣給菜園村民的四個地段,按"集體官契"﹝Block Crown Lease﹞的總面積為(71002.8 + 20473.2 + 22651.2 + 34848 = 148975.2平方英尺),綠色和藍色部分則是中間人向菜園村民聲稱可以考慮擴展的地段。四個黃色地段(DD106 LOT 1993, 1996, 2000, 2011)由同一個趙姓非原居民家族擁有(趙聿修家族),已經四十年沒有轉過手,地主家族的土地多得沒時間打理,家族的辦公室設在上環,土地買賣全交予律師樓處理。

然而,這張由中間人提供的圖缺少了一項關鍵資料,就是土地的法定規劃用途(下圖)。從八鄉分區計劃大綱圖S/YL-PH/11可看到,中間人介紹給菜園村民的四個地段,大部分是規劃作農業用途(綠色),唯獨是左上方一小塊三角形地帶被劃入"鄉村式發展"用途,即俗稱丁屋地(紅線框着的咖啡色部分)。

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這條"鄉村式發展"和"農業用途"的界線,將土地分成兩套"法定"用途的同時,亦將土地分成兩種價錢。"農業用途"土地只能從事農業,或用來興建不能買賣的農舍,較不值錢(當然,也有地產商趁低價買入作為"土地儲備",等適當時機向政府申請改變土地用途,變為低密度豪宅);"鄉村式發展"(丁屋地)可用來興建七百呎的原居民小型屋宇,據最近港台<鏗鏘集>的介紹,發展一幢三層丁屋出售的利潤可高達四、五百萬。在同樣大小的"農業用途"土地上耕田,一百年也賺不到這個金額。

簡言之,在介紹給菜園村民的約十五萬平方英尺土地中,有一個小角落(約九千平方英尺)屬於肥肉,一直教壟斷村內發展的鄉村地產勢力垂涎,其餘則為沒用的"豬頭骨"。肥肉人人愛吃,"豬頭骨"則非不得已也沒人要。但從地主的角度,如果肥肉不和"豬頭骨"一起賣,則"豬頭骨"最終能賣出去的機會更低,因此地主家族早已透過律師向各方表明,必須把十五萬平方英尺全買下。鄉村地產勢力面對此局面,一直無可奈何,他們一直希望有一隻好欺負的"水魚"把十五萬平方英尺買下,好讓他們有機會發揮"陀地"專長,逼"水魚"把九千平方英尺肥肉吐出來。

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要了解新界原居民村丁屋發展的邏輯,就要學會帶着戰略眼光讀通地段索引圖﹝lot index plan﹞。丁屋發展,地、路、錢缺一不可,其中關鍵是路,如何地盡其用的同時為未來發展留後路?如何藉控制道路打壓同村的競爭對手、逼對手留下可觀的買路錢?都是學問。在此個案中,九千平方英尺丁屋地涉及的地產利益遠超本身,因為一旦這九千平方英尺被「釋放」出來,鄉村地產勢力就能連帶地把旁邊的地段1992丁屋地也一併買下,形成一個面積接近三萬平方英尺的完整丁屋區(見上圖,紅線框着的部分),最少也可以蓋十五幢,純利超過六千萬元。由於地段1990和1989已經切割好準備動工起丁屋,沒有留下通道往地段1992,因而地段1993的丁屋地幾乎成了通往地段1992丁屋地的唯一入口(見上圖的綠色箭頭)。整個一環扣一環的開發計劃早已安排就緒,就只差那隻關鍵的"水魚"出現,啟動計劃。

說到這裏,大家都已猜到了吧──"鄉事中間人"介紹這十五萬平方英尺給菜園村民,就是把菜園村民當好欺負的"水魚",以成全他們的肥肉丁屋開發計劃。由去年四月至今,他們出盡方法逼菜園村民就範,以各種方式拖延時間,又借助政府的收地行動向村民施壓,村民愈心急,他們愈有信心;村民愈痛苦,他們愈高興。菜園村民經常被指不肯搬遷阻礙高鐵工程,看完這個系列後,大家就會知道幕後黑手是誰。

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毗鄰元崗新村和大窩村丁屋區旁的菜園新村,表面風平浪靜,其實正上演一場"陀地"狼吞菜園肥肉大戰。(柏齊攝)

待續......

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