第一章 山雨欲來風滿樓
１．１０ 托市
泡沫時期，各階層莫不痛斥樓價暴漲的禍害。可是到了泡沫戳破後，人們反過來力陳樓價一沉不起的弊端。公眾由反對救助因炒樓而賠錢、「咎由自取」的投機者（香港沒有資產增值稅，炒樓利潤不用繳稅，除非靠空殼公司炒樓），逐步改為理解到樓市崩潰後，牽一髮而動全身，影響不少賴之為生的行業，包括工程、測量、裝修甚至律師等，無不受到拖累。樓價暴挫也帶來銀行壞帳的風險，因為房地產的價錢比借出的數目還要低，即使出售沒收回來的單位，也收不回借出去的貸款（詳見外篇四）。這類物業的業主則淪為「負資產」階層，終日誠惶誠恐地擔心一旦給辭退或大幅減薪的話，便無力償還按揭貸款，破產收場，畢生積蓄付諸一炬。說到底，地產是香港經濟重要支柱（幾乎所有的香港大商賈莫不沾手地產），打擊過高的樓價而導致樓市崩潰，等於西方諺語說的把嬰孩和洗澡髒水一同倒掉，其實是同時損害整體經濟，甚至影響政府稅源。
這時候，人人都在埋怨董建華的「八萬五」計劃把樓市推倒，但如何撥亂反正，則莫衷一是。地產商率先把矛頭指向「居屋」，紛紛嚷著政府要把居屋停售。居屋是政府於七十年代開始興建的半私人屋苑，以優惠的價格賣給低下階層，讓他們有機會改善居住環境，遷出租住的公屋，一嘗置業滋味（購入十年才准出售）。樓市泡沫時期，不少人買不起私人樓宇，只能寄望名額有限的居屋．以及形式相近、但豪華一點的「夾屋」（九十年代才推出）。及至樓價暴跌，董建華便在九八年宣佈不再興建夾屋，藉此減少供應，穩住樓市。可是樓價仍在緩緩下滑，於是地產商推諉於居屋，指它跟私人市場重疊，他們的「上車盤」（價錢低廉的私人住宅）客源給「豪華居屋」搶走。經過連番炮轟，一眾地產商終於如願以償。政府先在ＯＯ年中開始停售居屋六個月，繼而在Ｏ一年九月再次停售十個月。期間政府還不斷修改建屋計劃，把大批興建中的居屋改為公屋，並大幅收緊市民申請居屋的條件和削減價格優惠，逼使更多人選購私人住宅，替居屋「趕客」。
停售居屋無疑減少樓宇供應，有助樓價回升，但作用不大，樓價依舊一沉不起。如前所述，董建華在樓市崩潰後舉棋不定，故此政府對居屋態度頗為曖昧，只是停售一段日子試試看，不行的話再算，處事毫不乾脆。更糟的是，董建華因為「八萬五已不存在」的公關大災難而賠掉公信力，可是官員沒有汲取教訓，繼續前言不對後語，一邊削減興建居屋數目，另一邊卻否認將會廢除居屋，聲言「居屋的歷史任務仍未完結」。最終居屋真的接二連三停賣，猶如取消了一樣，教大眾覺得房屋政策搖擺不定，誰也不敢胡亂置業。與此同時，一些學者和政黨批評政府的「托市」措施，偏重地產商的利益－－當官員為了減少樓宇供應，把居屋扣起不賣，卻等於讓路予地產商「散貨」，甩掉賣不出去的單位；但另一邊廂，政府卻狠下心腸，拒絕替負資產業主設立「減按基金」，減輕他們的負擔。這種做法，使議員開始狐疑「官商勾結」，逼得董建華在立法會上費盡唇舌，否認他只考慮富商的想法。
就在董建華的「托市」徒勞無功之際，香港經濟卻又禍不單行，於科網泡沫爆破後再陷困境，裁員減薪的新聞不絕於耳，人們更不敢貿然置業，避免揹上一身債。過去不少人為了改善居住環境，「細屋換大屋」，惟這種做法已幾近絕跡，甚至反過來「大屋搬細屋」以減輕負擔。這還不止，樓價不斷下瀉，等於越遲買樓，價格更便宜，誰敢沾手來投資「保值」？自住的用家則眼見九八年樓市狂瀉後才置業的人，同樣淪為負資產業主，嚇得保持「觀望」態度，不敢貿然「入市」。就是這樣，種種利好樓市的因素，包括按揭利率從十一厘劇減到兩、三厘、政府提供各式各樣的置業貸款和供樓利息免稅額、金管局變相放寬七成按揭上限等，通通無助樓市復甦。政府雖把供應減少了，但需求卻同時在大大萎縮，一切「托市」措施皆扭轉不了樓市的頹勢。新建成的住宅單位固然囤積難銷，空置率不斷攀升，二手市場也是無人問津，逼得專注二手買賣的地產經紀行，轉型替發展商促銷新樓盤，以求生存。
Ｏ二年七月，董建華開始第二屆任期，改行高官問責制，委任了孫明揚當房屋及規劃地政局的問責局長。經過四個多月的研究，官員終於意識到需要更大刀闊斧來穩住樓市。在十一月公佈九項新的「托市」招數，孫明揚明言立即停止賣地一年，並「順應」地產商多番要求，無限期停售及停建居屋，把一萬多個已建好的居屋單位「雪藏」，直到樓市復甦為止。他更揚言日後有形之手（政府）盡量撒手不管樓市，一切依市場行事，長遠來說甚至不會替低下階層興建公屋，只提供租金津貼。不管怎樣，自從孫明揚由董建華手中接管房屋事務以後，人們開始覺得特區政府終於嚴限土地供應，不再左搖右擺。暴跌了三分二的樓價，也在「孫九招」公佈後暫時喘定，直至沙士來襲時才再次下挫。不過「孫九招」也帶來房委會、甚至政府本身的財赤危機（詳見第二章），短期內也無力讓二手樓市重新活躍起來。就在Ｏ三年二月，一間中型地產經紀行「鴻運地產」支撐不住，宣告倒閉。畢竟經濟低迷，失業者眾，打工仔朝不保夕，誰有本事敢借百萬元置業？
〔年表二 重大房屋措施 １９９７－２００２〕
〔年表三 「孫九招」內容〕
〔圖表十八 比較私人樓宇落成量和居屋推售數目 １９９７－２００３〕
〔圖表十九 私人物業空置量及空置率 １９９６－２００２〕
〔圖表二十 住宅樓宇買賣合約宗數 １９９６－２００２〕
〔圖表廿一 中原城市領先指數 １９９６－２００２〕
（年表和圖表請參考本人的部落格 http://hk9707.blogspot.com/2009/05/blog-post.html ）
（其他篇章見於本人的部落格 http://hk9707.blogspot.com/2009/02/blog-post_1852.html ）