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官商「閂埋門」傾掂捐地大計(捐地系列之三)

官商「閂埋門」傾掂捐地大計(捐地系列之三)
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於捐地過程中,除了上文所提到官商勾結的可能,以及架空城規程序的莫大得益外,四叔亦有不少既定的潛在利益。建議中,四叔聲稱為避免「借政府手搞基建」的嫌疑,刻意挑選一些已經有基建配套的地段供政府選擇,而捐出的土地周邊無恒基擁有的地皮或有關連發展項目。但實際上,四叔李兆基與政府利益輸送的嫌疑卻實在是「水洗都唔清」。先不論在政府最後選擇的七塊地皮中,實際只有「兩塊相對較小的地皮附有基建配套,可即時發展」,四叔潛在得益的基建,卻不是「青年居屋」旁邊的政府街市如此簡單,而是新界東北的整體配套和規劃。

四叔 以豉油換油雞

由於新界東北位置偏遠,亦遠離市區,加上交通不便,吸引力低。以港島南部的華富邨做例子,當年政府以新市鎮概念發展此公共屋邨,地點跟新界東北一樣接近郊野而偏僻。縱使屋邨有圖書館、街市等基本配套,最後卻因遠離市區、交通不便,以至申請人數遠遠不足,可見交通及整體地區配套之重要。

捐出農地後,政府要負責平整土地、進行鞏固工程等,當政府興建了「公營」的「青年居屋」後,路政署、規劃署又有責任要確保整個地域 規劃配套完善。水、電、煤、排污、道路運輸、社區基建、公共交通等全部要建設,缺一不可。況且若所建居屋分散,基建發展則規模更大。但為了區區不過幾棟居屋而大興基建土木又不划算,何況單位只賣百多萬。因此,政府的規劃設計、社區配套定必要涉及新界東北整區土地,以獲更高效益。

四叔作為當中最大地主,自然成為政府整區規劃和基建配套的最大得益者。而根據香港規劃指引的《香港規劃標準與準則》,原來更四通八達的道路建設加強了交通負擔力,又會令附近地皮得以制訂更高地積比,從而興建更高的住宅樓宇。四叔一直收購的新界偏僻農地,隨著政府建設完善的交通網絡,當地皮成功改劃為住宅用途起樓,利潤絕對龐大。捐地興建「青年居屋」如此一來,四叔不但為日後發展配套省去一大筆,其手上地皮更會因基本建設、社區成形、人流上升而大幅升值,賺取天價回報。捐地就如置放「土地炸彈」,地皮愈分散零碎,愈有利;地段愈偏僻,愈好賺。同時請別忘記,四叔收取的農地成本隨時不到一百元一呎,捐出的地只是豉油一碟,就能換來一碟肥美的大油雞。

孤立村民,掃除民意障礙
除此以外,其實發展商捐出農地的嫌疑遠遠不只「借政府手搞基建」,同時是利用此發展項目,以政府之手、民生之名擺平鄉土保育及村民抗爭,以助其日後的農地發展能一帆風順。

四叔坐擁新界極大量農地,改劃用途大受保育問題、村民反對聲音所阻撓。此時此刻,四叔高調走出來捐地,一於站在民生的道德高地上,將村民和大眾對立。村民家園被毀、本土農產業被扼殺、收地的卑鄙手段、香港住宅土地充裕,通通被外界支持「起平樓」的聲音掩過──村民沒有家?好好安置就是了;四叔有收受利益的嫌疑?大家雙贏何必計較;地段偏僻?慈善還能有甚麼要求?

彷彿捐地突然就成了一張贖罪券,把四叔過去式、現在式,甚至將來式對村民的不義都一筆勾銷。地未捐出、樓未建成、人未入伙、甚至未必能抽中入伙,但四叔一句未落實的話,就已經全城哄動、人人期望可達到。大家卻又偏偏忘了四叔正是炒熱樓價的大玩家,招數之一又正正是囤積土地,就如這些捐出的地皮一樣。

所謂「雞髀打人牙骱軟」,四叔一招以退為進,果然高明。民間勢不能跟錢作對,公然反對捐地「起平樓」,更不敢「抹黑」四叔「做慈善的良心之舉」。捐地一旦成為新界東北農地轉換成住宅用途的先例,村民被孤立,發展跳過民意阻礙,將能讓恆基加快轉換農地發展起樓。同時,入住「青年居屋」的居民亦將加入成為發展新界東北的既得利益者。若遲遲不發展該區,小市民的矛頭就會指向政府,這就能以民意迫政府加快發展該區,也正中四叔下懷。

此外,同於新界東北捐地發展將無可避免地納入「新界東北新發展區」的規劃內,發展新界東北某程度上化成了既定事實。如此一來,四叔日後發展東北將路路暢通。劣招囤地這麼多年,都是為此而已。打了十多年的糊終於叫得出,四叔又豈在乎捐地那碟豉油?

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促成農地轉換機制
此外,四叔李兆基更能透過捐出農業用途地皮發展「青年居屋」,促成於規劃上將農地轉換成住宅用途的先例。前文亦提及,四叔的捐地名單上有部份不能發展住宅的地皮,這些土地正正也是四叔發展新界東北的巨大阻力。四叔囤積大量新界農地,將土地申請轉換成住宅用途每每要經過繁複程序,與政府公私合營「新界東北新發展區」故然是一個出路,但需要私人發展新界東北其他土地,如何更快速轉換農地用途,必然是四叔一個重要方向。

一旦四叔不能發展住宅之地皮成功因「捐地」改變規劃,興建「青年居屋」,將促成破壞既有程序、快速將農地發展起樓的先例。四叔日後要發展其餘囤積農地,就自然更得心應手。

促成私人協約式發展新界東北
雖然於新界東北發展,四叔跟政府有共同的開發目標,但同時,四叔卻又想方設法要讓政府放棄「傳統新市鎮收地發展」,改為「公私合營」或至少是「私人協約」發展,捐地就是一個好對策。畢竟是千億計的肥豬肉,四叔又豈會輕易錯過。

據經濟日報報導,四叔捐地位置座落於烏鴉落陽、古洞北及坪輋,足以估計部份地皮位於政府構想的「新界東北新發展區」範圍內。於2012年6月底第三階段諮詢開始時,時任發展局局長的林鄭月娥就表明,為避免官商勾結嫌疑,不會以公私合營發展新界東北,而是以傳統新市鎮發展模式收地。簡單來說,即是政府徵收持地者的地皮後再作賠償,若要發展私樓則公開招標,而土地賠償金額並不會考慮該地改劃土地用途後可得到的增值潛力,如農地改劃用途發展起樓的利潤,變相令地產商土地投機的收購戰前功盡廢。

因此根據估計,四叔捐出的起碼一部份地皮,本來就是將由政府強制收取,然後以現金賠償。而收取土地後的發展用途、規劃方式,四叔並不會有發言權。即現階段則根本無所謂「無償捐地」,因為發展商只是放棄被收之東北農地的賠償(約800元一呎),最多只能叫「退地」。然而,四叔現在卻是「先發制人」,透過「捐地」,換取轉換土地用途的特權,甚至發展規劃、房屋政策的發言權。


【四叔於新界東北之囤地,大於半個新界東北新發展區!】

可能會有市民認為,四叔「建議」(其實是協議)政府興建「青年居屋」是出發點良好。然而,若果特區政府在這一刻接受了「捐地」這種說法,讓四叔以賠償金換取規劃發言權,則代表政府放棄於新界東北的「傳統收地」發展模式,改為高官與業權人之間私下協約的土地規劃方式。官商之間可以協議土地如何規劃發展、如何由「農地用途」改劃成「住宅用途」,甚至決定興建資助青年人置業的居屋。如此一來,規劃發展甚至政策不再是政府及公眾利益主導。「捐地」做法繞過既有城規程序,打擊法制根基,讓多年來受眾人非議的公私合營方式「咸魚番生」。當政府失去規劃公共設施的自由度,而且沒有高透明度的公開招標,再將無法保證公眾的最大利益。

透過捐地選址,四叔有望主導新界東北地區的土地發展和規劃。同時,當政府為四叔所捐的地做好基建配套,便一併為周邊地區帶來發展需要和效益。此時,四叔作為在新界東北的大地主,便能參與這套發展「遊戲規則」的制訂,從而爭取進一步公私營發展的籌碼,這想必也是新世界地產鄭家純「積極考慮」仿效四叔捐地的主因。此時發展新界東北,彷彿已淪為各大地產商割據分贓的遊戲,鄉土生活、郊野生態,通通被一隻隻大老虎撕裂、吞噬。

如此一來,捐地一舉就讓新界東北變相成為公私營合作,讓四叔獲取以千億元計暴利的「良策」。從多年前的數碼港公私合營被揭破利益輸送,公眾就已知道公私合營、黑箱協議帶來的惡果。真正的無償捐地當然沒有問題,但當捐地是以長遠公眾利益為代價,破壞香港城規及行政體制,就絕不能為大眾所接受。

提高公司帳面估值
另外,四叔已表明將會以個人名義買入恆基土地捐出,代替以恆基名義直接捐出土地。因此,更有一個說法,是盛傳四叔將以遠高於收購價的二千元呎價買入農地再捐出,以將恒地農地價值體現,從而提高恆基股份帳面估值,獲取利益。本文亦同時列出供讀者參考。

而值得注意的是,四叔與政府商議好捐地後,更罕有地花費6億多元大手掃入恆基股份,似乎看好恆地股價。如果捐地真的是無償,甚至要「蝕底」,而非獲得發展等潛在利益,何以四叔會「突然看好」恒地?此外,同是新界東北的大地主新世界發展主席鄭家純亦表示考慮仿效四叔捐地。為何四叔做法如此大影響力,得以仿效,而又為何偏偏只有新界東北和捐地才扯得上關係,可能給予我們一些啟示。

文:柏言 (反對香港被規劃行動組成員)

(續)

捐地系列文章之 【一】:
http://www.inmediahk.net/node/1016584

捐地系列文章之 【二】:
http://www.inmediahk.net/node/1016609

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