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馮檢基 Frederick Fung

前立法會議員 網誌

規劃

多了「住戶」又如何?公屋上樓依舊無期 ﹣對房屋需求推算的三個疑問

多了「住戶」又如何?公屋上樓依舊無期  ﹣對房屋需求推算的三個疑問
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特區房策久欠建樹,勞師動眾所撰的長策諮詢文件亦欠新猷,背後莫過於因為港府施政因循。這次長策會推算未來十年將有四十多萬個單位需求,根據公私營房屋「六四比」,公營房屋十年供應約為廿七萬。坊間指斥此為嚴重低估,因公屋輪候人數已達廿三萬,政府則辯稱為計算方式不同而已,現嘗試簡單分析當中爭議的因由。

1. 用以往的供應決定將來的需求?
房屋需求推算由四大部分組成,其中的「住戶數目淨增長」影響最大,佔整個推算單位數目超過六成,其計算理念十分簡單:「只有住戶數目的淨增長,才會產生新的房屋需求」。根據統計處資料,「住戶」定義為「一群住在一起一同分享膳食的社會及經濟單位」,而同一屋簷下有兩個或以上住戶的情況只佔極少數。以此理解,人們要成為「住戶」就一定要有新房屋以「住在一起」。推演下去,房屋供應短缺會限制住戶數目的增長,因為少了房屋讓人們「住在一起」成為新住戶。由此可知,「將來房屋需求」很大程度受「住戶數目淨增長」影響,「住戶數目淨增長」又推算算自「過往的住戶數目」,「過往的住戶數目」又受制於「過往房屋供應」。結果,長策會以「過往房屋供應」間接推算了「將來房屋需求」。依據以往能夠提供多少房屋推算將來市民需要多少房屋,合理嗎?

2. 有房屋的人才算是需求?
根據經濟學解釋,房屋需求應是擁有房子的慾望加上實踐慾望的能力(金錢)。當房屋供應量與房屋需求量相等時,便構成房屋市場的成交量。住戶(據統計處的定義)數目的增長應只是房屋市場成交量的一部分,故絕不能單純視為房屋需求。若有人有買房子的慾望和足夠金錢,卻得不到房屋供應而暫與家人同住,他的需求自然不是「住戶數目淨增長」,因而被排拒於需求推算之外。公屋輪候冊的申請人也是同樣原因,而沒有被計及。故此,根據「住戶數目淨增長」的推算的房屋需求,實際上只是「已被滿足的房屋需求」。

3. 顧及了沒有房屋的人?
除「住戶數目淨增長」外,房屋需求推算尚有三個部分,合共約十五萬個單位。然而,公屋輪候冊有廿三萬人,輪候意向相對堅定的「一般申請人」已佔十一萬多,再加上工廈劏房戶等潛在需求,總數應已超過十五萬。而且,「未被滿足的房屋需求」又何止公屋輪候者和工廈劏房戶?

小結
長策會內高手如雲,相信早已察覺住戶定義的問題,無論是疏忽還是有意為之,將來房策亦難免蕭規曹隨、難有突破。因為既然將來房屋需求大部分是過往成功滿足的需求所推算,那一直未被滿足的房屋需求,例如公屋輪候冊申請人,亦難以期望政府將會重點顧及之。

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