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【Jumbo】活化政策遺禍種 工廈遊民何去何從

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【Jumbo】活化政策遺禍種 工廈遊民何去何從

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原載於《Jumbo》49.2 P.28-31《活化政策遺禍種 工廈遊民何去何從》
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文/馬曼清
編/洪泳森、盧信希
記/馬曼清
攝/馬曼清

早前,兩幢工業大廈(下稱工廈)相繼發生嚴重火警事故,導致兩名消防員殉職。事件引起各界對工廈消防安全的憂慮,政府在輿論壓力下,宣佈嚴厲打擊工廈違契用途。根據地政總署的說法,工業用地只可作「一般工業及/或倉庫」用途,其他用途皆違反土地契約。本港現時的私人工廈總面積約1億6千萬呎,相等於40萬個400呎單位,當中不足一半是作為固定的工業用途。那麽,餘下的一半呢?

工廈租金低吸引力大 違契問題屬冰山一角

地政總署回覆本會指,大部分工廈地契訂明該地段只許作「一般工業及/或倉庫」用途。在這個情況下,若把該工廈用作其他用途,除非業權人已向地政總署申請並獲批更改或豁免有關用途條款,及在適用的情況下事先向城規會取得相應的規劃許可,否則便可能違反地契條款。然而,自80年代起本港工業式微,大量工業單位空置,加上申請更改工廈用途程序複雜且嚴格,不少工廈業主寧願鋌而走險,自行改裝或直接作其他用途出租。相比商業大廈(下稱商廈)及住宅,工廈市場價格不高,吸引不少無法負擔商廈或住宅租金的中小企、家庭租用,當中最常見的為辦公室、媒體或藝術創作工作室、劏房等。

香港寸金尺土,樓價、租金位居世界前列,香港市民想覓得一個工作空間、創作天地,抑或安樂窩都相當不易。以新界區為例,住宅單位月租平均約$10,200,商廈單位就索價$15,320,反觀一個同樣大小的工廈單位月租就只需約$5,000,租金差距可見一斑。同時住宅及商業用地需求遠高於市場供應,不難解釋為何不少人明知違契卻仍然選擇租用工廈單位作其他用途。

表一:2016年上半年各區住宅、商廈、工廈平均月租比較*

住宅:香港島$40.4 /九龍$31.3/新界$25.3

商業大廈(丙級寫字樓):香港島$48 /九龍$44.8/新界$38

工業大廈:香港島$17.2/九龍$17.8/新界$12.5

*每平方呎,以少於400呎單位計
資料來源:差餉物業估價署統計數據及地產代理公司

工廈直擊:「慘過住劏房!」

工廈劏房住戶阿康(化名)現居於一間200呎的工廈辦公室,月租$4,000。對於月入只有約1萬多的阿康來說,已是一個頗沉重的負擔。被問及為何不選擇租住唐樓劏房,阿康苦笑指,他曾物色不少劏房,但就連「唐八樓」的100呎劏房都索價$5,300,其他更不需考慮了。第一次租住工廈劏房的阿康直言:「有頭髮邊個想做瘌痢呀!」他指,雖然租金便宜,實際居住時卻遇到不少麻煩,例如房間及廁所天花板的5個灑水系統,使他無法安裝熱水爐及正常煮食。另外,出入也是一個大問題,他早晚進出大門時,總會被保安員「問長問短」,飽受壓力。「我好過露宿者少少,但又慘過住劏房,至少人哋有熱水涼沖!」阿康笑言。被問及會否擔心消防安全問題,他無奈表示這已經比露宿街頭更安全,即使明知違契也無可奈何。

地產代理刻意誤導:只影響業主 不影響租戶

雖然近日政府嚴厲打擊工廈違契,但筆者瀏覽各大租屋網站,依然能找到不少自稱「辦公室/band房」、「套房出租」、「有獨廁熱水爐」的工廈單位出租。筆者聯絡了兩名地產代理,他們分別指有辦公室及套房出租,筆者佯裝有意租用該工廈單位。當問及違契事宜時,其中一名地產代理孔先生著筆者不必擔心,現時不少工廈單位已改建為分間辦公室,政府根本無能力全部取締,更指「至於張契嘅嘢就係業主去面對」。另一名地產代理陳先生則否認公司曾刊登工廈套房招租廣告。筆者再翻查地契,該兩名地產代理所指的工廈,只能作「一般工業及/或倉庫」用途,明顯有誤導租戶之嫌。

工廈准許用途指引不一 違契陷阱難避免

雖則一般工廈只能作工業或倉庫用途,但根據規劃署的《分區計劃大綱圖》,不同地區的工業用地已不受此限。例如,荃灣、沙田、青衣等地的經常准許用途包括藝術工作室、食堂、研究所、發展中心等,但同一地區的不同大廈仍有不同程度的豁免。然而個別用途是否違反地契條款,需視乎實際運作及個別地段的條款,不能一概而論,可謂相當複雜。事實上,地政總署與規劃署合作時顯然沒有良好的溝通。有電影媒體工作室坐落於經常准許用途(包括「藝術工作室」)的工業地段,卻仍被地政總署指違契。可見地政總署的執法標準不一,規劃署的豁免條例定義含糊空泛,租戶難以查核自己違契與否,令人無所適從。

活化工廈 六年陷阱

80年代初,香港經濟結構轉型,從工業轉為第三產業主導,導致大量工業單位空置。政府於2010年實施活化工廈計劃,讓業主能以更優惠的地價,甚至免補地價改變工廈用途,包括商業辦公室、食肆、零售及服務業、康體文娛場所、酒店等。連未有申請活化的工廈也改裝得美輪美奐,以吸引大批藝術創作者及企業進駐。一時之間,工廈變得炙手可熱,雖然租金飆升,但空置率6年間反而降至5%。不少大集團及工廈炒家因而受惠,短時間內賺取過億。看似皆大歡喜的政策,不過是一場騙局。

六年間工廈售價上升172%

在活化工廈政策下,地政總署共接獲22宗重建申請及226宗整幢改裝申請。由2010年4月至2016年6月,已批出全部重建申請及其中109宗整幢改裝申請,佔整體工廈數量只有不足一成。然而,這不足一成的活化卻炒熱了整個工廈市場,6年間平均售價上升至少172%,而租金則上升至少63%。港島區呎租由$9.8升至今年$17.2,高76%;九龍區呎租這6年間由$10.4飆升至$17.8,達71%;新界區呎價升幅最高,由5年前只需$6.1,至今年的$12.5,上升超過一倍。如此豐厚的利潤,吸引不少大財團收購、合併工廈單位,令原本的租戶大受其害,尤其是獨立樂團、手作工作室、藝術工作室等多被高昂的租金逼走。而留下的,只有一式一樣的辦公大樓,以及充滿銅臭味的一磚一瓦。

活化工廈只為業主 文創發展淪為謊言

事實上,沒有活化計劃,業主依然可以申請補地價改變土地用途,活化計劃只不過是優待業主,使其免補地價改變土地用途大賺一筆而已。政府推行活化工廈,美其名多元發展、善用工廈,其實同一幢工廈不容許「工業」與「非工業」用途共存。不少進駐工廈的租戶趁機混水摸魚,違反工廈地契的准許用途。此政策下,經「活化」過後的工廈只能是一式一樣的辦公大樓、酒店或商場。眼下文創藝術工作室進駐工廈,百花齊放,實際全部違契,隨時面臨逼遷。被喻為「獨立音樂界紅館」的Hidden Agenda亦三度逼遷,獨立藝術創作者或樂團之生存空間被完全抹殺。所謂鼓勵文創、藝術發展,全都是一派胡言。

結語

發展局局長陳茂波早前才在網誌表明會積極規劃更多文化、創意及藝術空間,又建議放寬工廈用途限制,豈料兩場大火把陳局長的記憶都燒走了。陳局長於電視上義正辭嚴地表明會嚴厲取締工廈違契用途,甚至表明會將工廈劏房刑事化,「卸膊」卸得一乾二淨,彷彿把租戶都趕走了,所有土地問題都得以解決。政府無力解決租金、房屋問題,一眾蟻民自行尋覓一絲生存空間苟延殘喘,「活化工廈」是一顆糖衣毒藥,好不容易支撐下來的,又被兩場大火燒毀,他們又該何去何從?政府不解決土地問題,只懂得趕盡殺絕,拿著上個世紀的土地條例當「尚方寶劍」,除了讓租金瘋狂飆升外毫無作為,叫市民如何信任這個政府?

文章部份資料來自地政總署

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