原載於《Jumbo》49.2 P.28-31《活化政策遺禍種 工廈遊民何去何從》
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文／馬曼清
編／洪泳森、盧信希
記／馬曼清
攝／馬曼清
早前，兩幢工業大廈（下稱工廈）相繼發生嚴重火警事故，導致兩名消防員殉職。事件引起各界對工廈消防安全的憂慮，政府在輿論壓力下，宣佈嚴厲打擊工廈違契用途。根據地政總署的說法，工業用地只可作「一般工業及／或倉庫」用途，其他用途皆違反土地契約。本港現時的私人工廈總面積約1億6千萬呎，相等於40萬個400呎單位，當中不足一半是作為固定的工業用途。那麽，餘下的一半呢？
工廈租金低吸引力大 違契問題屬冰山一角
地政總署回覆本會指，大部分工廈地契訂明該地段只許作「一般工業及／或倉庫」用途。在這個情況下，若把該工廈用作其他用途，除非業權人已向地政總署申請並獲批更改或豁免有關用途條款，及在適用的情況下事先向城規會取得相應的規劃許可，否則便可能違反地契條款。然而，自80年代起本港工業式微，大量工業單位空置，加上申請更改工廈用途程序複雜且嚴格，不少工廈業主寧願鋌而走險，自行改裝或直接作其他用途出租。相比商業大廈（下稱商廈）及住宅，工廈市場價格不高，吸引不少無法負擔商廈或住宅租金的中小企、家庭租用，當中最常見的為辦公室、媒體或藝術創作工作室、劏房等。
香港寸金尺土，樓價、租金位居世界前列，香港市民想覓得一個工作空間、創作天地，抑或安樂窩都相當不易。以新界區為例，住宅單位月租平均約＄10,200，商廈單位就索價＄15,320，反觀一個同樣大小的工廈單位月租就只需約＄5,000，租金差距可見一斑。同時住宅及商業用地需求遠高於市場供應，不難解釋為何不少人明知違契卻仍然選擇租用工廈單位作其他用途。
表一：2016年上半年各區住宅、商廈、工廈平均月租比較＊
住宅：香港島$40.4 ／九龍$31.3／新界$25.3
商業大廈（丙級寫字樓）：香港島$48 ／九龍$44.8／新界$38
工業大廈：香港島$17.2／九龍$17.8／新界$12.5
*每平方呎，以少於400呎單位計
資料來源：差餉物業估價署統計數據及地產代理公司
工廈直擊：「慘過住劏房！」
工廈劏房住戶阿康（化名）現居於一間200呎的工廈辦公室，月租＄4,000。對於月入只有約1萬多的阿康來說，已是一個頗沉重的負擔。被問及為何不選擇租住唐樓劏房，阿康苦笑指，他曾物色不少劏房，但就連「唐八樓」的100呎劏房都索價＄5,300，其他更不需考慮了。第一次租住工廈劏房的阿康直言：「有頭髮邊個想做瘌痢呀！」他指，雖然租金便宜，實際居住時卻遇到不少麻煩，例如房間及廁所天花板的5個灑水系統，使他無法安裝熱水爐及正常煮食。另外，出入也是一個大問題，他早晚進出大門時，總會被保安員「問長問短」，飽受壓力。「我好過露宿者少少，但又慘過住劏房，至少人哋有熱水涼沖！」阿康笑言。被問及會否擔心消防安全問題，他無奈表示這已經比露宿街頭更安全，即使明知違契也無可奈何。
地產代理刻意誤導：只影響業主 不影響租戶
雖然近日政府嚴厲打擊工廈違契，但筆者瀏覽各大租屋網站，依然能找到不少自稱「辦公室／band房」、「套房出租」、「有獨廁熱水爐」的工廈單位出租。筆者聯絡了兩名地產代理，他們分別指有辦公室及套房出租，筆者佯裝有意租用該工廈單位。當問及違契事宜時，其中一名地產代理孔先生著筆者不必擔心，現時不少工廈單位已改建為分間辦公室，政府根本無能力全部取締，更指「至於張契嘅嘢就係業主去面對」。另一名地產代理陳先生則否認公司曾刊登工廈套房招租廣告。筆者再翻查地契，該兩名地產代理所指的工廈，只能作「一般工業及／或倉庫」用途，明顯有誤導租戶之嫌。
工廈准許用途指引不一 違契陷阱難避免
雖則一般工廈只能作工業或倉庫用途，但根據規劃署的《分區計劃大綱圖》，不同地區的工業用地已不受此限。例如，荃灣、沙田、青衣等地的經常准許用途包括藝術工作室、食堂、研究所、發展中心等，但同一地區的不同大廈仍有不同程度的豁免。然而個別用途是否違反地契條款，需視乎實際運作及個別地段的條款，不能一概而論，可謂相當複雜。事實上，地政總署與規劃署合作時顯然沒有良好的溝通。有電影媒體工作室坐落於經常准許用途（包括「藝術工作室」）的工業地段，卻仍被地政總署指違契。可見地政總署的執法標準不一，規劃署的豁免條例定義含糊空泛，租戶難以查核自己違契與否，令人無所適從。
活化工廈 六年陷阱
80年代初，香港經濟結構轉型，從工業轉為第三產業主導，導致大量工業單位空置。政府於2010年實施活化工廈計劃，讓業主能以更優惠的地價，甚至免補地價改變工廈用途，包括商業辦公室、食肆、零售及服務業、康體文娛場所、酒店等。連未有申請活化的工廈也改裝得美輪美奐，以吸引大批藝術創作者及企業進駐。一時之間，工廈變得炙手可熱，雖然租金飆升，但空置率6年間反而降至5%。不少大集團及工廈炒家因而受惠，短時間內賺取過億。看似皆大歡喜的政策，不過是一場騙局。
六年間工廈售價上升172%
在活化工廈政策下，地政總署共接獲22宗重建申請及226宗整幢改裝申請。由2010年4月至2016年6月，已批出全部重建申請及其中109宗整幢改裝申請，佔整體工廈數量只有不足一成。然而，這不足一成的活化卻炒熱了整個工廈市場，6年間平均售價上升至少172%，而租金則上升至少63%。港島區呎租由＄9.8升至今年$17.2，高76%；九龍區呎租這6年間由＄10.4飆升至＄17.8，達71%；新界區呎價升幅最高，由5年前只需$6.1，至今年的＄12.5，上升超過一倍。如此豐厚的利潤，吸引不少大財團收購、合併工廈單位，令原本的租戶大受其害，尤其是獨立樂團、手作工作室、藝術工作室等多被高昂的租金逼走。而留下的，只有一式一樣的辦公大樓，以及充滿銅臭味的一磚一瓦。
活化工廈只為業主 文創發展淪為謊言
事實上，沒有活化計劃，業主依然可以申請補地價改變土地用途，活化計劃只不過是優待業主，使其免補地價改變土地用途大賺一筆而已。政府推行活化工廈，美其名多元發展、善用工廈，其實同一幢工廈不容許「工業」與「非工業」用途共存。不少進駐工廈的租戶趁機混水摸魚，違反工廈地契的准許用途。此政策下，經「活化」過後的工廈只能是一式一樣的辦公大樓、酒店或商場。眼下文創藝術工作室進駐工廈，百花齊放，實際全部違契，隨時面臨逼遷。被喻為「獨立音樂界紅館」的Hidden Agenda亦三度逼遷，獨立藝術創作者或樂團之生存空間被完全抹殺。所謂鼓勵文創、藝術發展，全都是一派胡言。
結語
發展局局長陳茂波早前才在網誌表明會積極規劃更多文化、創意及藝術空間，又建議放寬工廈用途限制，豈料兩場大火把陳局長的記憶都燒走了。陳局長於電視上義正辭嚴地表明會嚴厲取締工廈違契用途，甚至表明會將工廈劏房刑事化，「卸膊」卸得一乾二淨，彷彿把租戶都趕走了，所有土地問題都得以解決。政府無力解決租金、房屋問題，一眾蟻民自行尋覓一絲生存空間苟延殘喘，「活化工廈」是一顆糖衣毒藥，好不容易支撐下來的，又被兩場大火燒毀，他們又該何去何從？政府不解決土地問題，只懂得趕盡殺絕，拿著上個世紀的土地條例當「尚方寶劍」，除了讓租金瘋狂飆升外毫無作為，叫市民如何信任這個政府？
文章部份資料來自地政總署