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龍子維

本科修讀分子生物技術學,因緣際會遇上政治哲學,從此遊走於科學與人文的哲思之間,關注環保、土地和房屋等議題。文章散見信報、經濟日報、南華早報及各網絡平台,編著《住屋不是命運》及《住屋不是地產》。現為健康空氣行動社區關係經理,影子長策會及犁典讀書組成員。 網誌

規劃

林鄭新房策 勢壓抑出租公屋比例

林鄭新房策 勢壓抑出租公屋比例
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林鄭稱會在啟德原屬私樓地皮轉為興建公營房屋,但實際上卻是興建首置上車盤。

政府公佈的六大新房策,目標其實講得相當清楚:它不是要去壓抑樓價,亦不能增加供應,只是為了推出的資助自置居所變得更可以負擔,並加快一手私人住宅單位推出市場。顯而易見,基層的租住公屋單位供應並不是行政長官房屋政策的目標,房屋的政策目標是要以置業為本,中產的置業需要,優先於基層的租住公屋單位需要。

其實「以置業為主導」並非什麼新的房屋政策:1971年香港的私人自置居所比率只有18.1%,但截至2018年4月,私人自置居所比率已經上升至31.6%。同時間,資助自置居所(包括居屋、夾屋及其他資助出售房屋)的比例亦漸次上升至15%。加上市建局出售的單位,香港2018年的自置居所比率為49.3%,大幅高於出租公屋的30.8%。


表一:自置居所與公營租住房屋比率比較(資料來源:香港統計處《綜合住戶統計調查按季統計報告2018年第1季》)

居屋改變定價 壓縮公屋比例

一個有多元選擇而非單向的房屋階梯,可以讓人根據人生不同階段的需要,選擇租住或者是置業,本來應該是讓社會變得更有活力和創意的基石。而資助房屋的定位,亦應該多元化,讓不同收入的人有選擇的機會。

不過現時政府的做法,是在不減少私人自置居所比例的前提下,增加資助自置居所的比例,所造成的後果,必然是公營租住房屋的比例下降。周永新教授《房屋政策左搖右擺 公私營房屋比例失衡》一文,便準確地指出近十年政府壓縮公營房屋比例的趨勢,公營租住房屋比例屢創新低。

新居屋的定價方法,亦遵循這種壓縮公營租住房屋的策略。首先,定價是採取非業主住戶的家庭每月入息中位數作基準;其次,定價需確保每期居屋可負擔的單位數量由最少50%,增至最少75%。根據麥萃才教授《新房策居屋減價 單位愈大愈着數》一文的分析,可申請新居屋的有效入息範圍介乎17600–57000元,由於非業主住戶的家庭每月入息中位數是39500元,在這個中位數以下的區間是21900元,而在中位數以上的區間是17500元,明顯地偏向收入較低的群組。


圖:新居屋入息範圍分佈,節錄自《經濟日報

簡單而言,如果新居屋52折的定價,最終吸引大批居於公營租住房屋,而非居於私人樓宇的家庭購買,在私人自置居所比例不變的前提下,再加上綠置居等轉化公營租住房屋為資助出售房屋的政策,出租公屋的比例只會進一步下降,亦即意味著基層住屋的處境會更嚴峻。

改變公私營比例 只見上車盤不見公屋

林鄭新房策的另一重點,是會調整公私營房屋的比例,將啟德發展區及安德臣石礦場發展區九幅私樓的地皮,轉為公營房屋發展,曾經令人期望是否有助於增加出租公屋的供應。不過,根據本土研究社林芷筠引述土地供應專責小組主席黃遠輝的講法,地皮即將興建的資助房屋,原來包括「港人首置上車盤」。亦即是說,所謂把房屋公私營比例調整的講法,是完全無意提供額外的出租公屋以舒緩基層的住屋需要,而更多的地皮調撥,亦只是希望有更多人去買貴價上車盤。

我在本欄曾經提議過,改變啟德、洪水橋及錦田南新發展區的公私營房屋比例至最少六比四,額外增加約19000個單位以作出租公屋及居屋的用途,亦有提議過改變發展區內公營及私營住宅用地的比例以興建更多高密度的出租公屋。然而,在「以置業為主導」的政策下,日後即使透過多種方法得來的1670公頃住宅土地,原來亦只有三成是用於公營房屋的興建;再加上種種的自置居所計劃及上車盤,能夠撥給出租公屋的用地就更少。

填海造地 住得闊落是偽命題

不夠地起公屋就只能填海─當行政長官及行政會議嘗試繞過土地供應專責小組,向社會發放填海造地才是王道的訊息時,其實不單是破壞程序的做法,其用意是引導社會輿論,希望得出只有填海才是最主要提供土地方法的結論。不過,作為主要填海用地建議的東大嶼都會,並非設計為住宅用途,而是作為所謂第三個核心商業區。此外,東大嶼都會不能夠採用成本相對較低的近岸填海方式,而需要在四面環海之處,以跨海大橋連接人工島,不單成本動輒以數千億元計算,日後亦將面對海平面上升淹沒土地的風險及額外成本。

整個土地大辯論的數據基礎,是根據《香港2030+》的推算。相比起港英政府1996年公布的《全港發展策略檢討》,《香港2030+》的土地需求估算顯得十分粗疏,不但未有清晰列明土地將預計產生的活動及就業類型,亦缺乏一個整體藍圖,指出所需土地估算最終是應對何種的需求。正如本欄鄒祟銘於《善用竹篙灣 為填海封頂》一文所提倡,要進行理性的土地大辯論,就必須為填海造地及其他土地選項的需求封頂,而要計算出這樣的需求,就不可能單靠一個模糊的、追求越多越好的土地儲備概念。

現時政府的策略,是當你質疑房屋用地需求估算過多,它就會指出其他用途需求殷切;但當民間嘗試問清楚,其他需求的土地分佈估算,政府便會回應現在房屋需求逼切,透過諸如土地儲備之類的概念,總之就是要很多土地,必須先填海造地去解決最逼切的房屋問題。這種「唯土地供應教」的詭辯,只是反映政府未能夠以理服人的窘態,就算填再多的海,把維港以外的海都移成平地,難道就可以讓我們住得闊落些?還是填海得來的土地,會繼續成為香港「點地成金」的「土地儲備」?

文字版刊於《信報財經新聞

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