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龍子維

本科修讀分子生物技術學,因緣際會遇上政治哲學,從此遊走於科學與人文的哲思之間,關注環保、土地和房屋等議題。文章散見信報、經濟日報、南華早報及各網絡平台,編著《住屋不是命運》及《住屋不是地產》。現為健康空氣行動社區關係經理,影子長策會及犁典讀書組成員。 網誌

政經

買樓借到盡的「置業主導」政策

買樓借到盡的「置業主導」政策
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所謂「置業主導」,本質上就是把房屋金融化,由滿足基本居住需要的必需品,轉化為可以在資本市場流通的財貨。姚松炎在一個房屋分享會講得清楚明白,房地產市場基本上就是由一個個資產按揭周期所組成的循環過程:由銀行向地產商融資興建房屋,然後市民向銀行承造按揭向地產商買樓,供樓三十年後又再以「逆按揭」的方式把房產回歸銀行。在這個資本鏈之中,所謂「置業」,不過是「長久居住」的假象,最終都是為資本生生不息而服務。

在過去一段相當長的時間,由於政府施政尚未完全傾斜於新自由主義,香港的公營房屋仍然能夠維持相對去商品化的狀態。這體現在過往居屋仍然相對隔絕於私人市場的價格波動,是不少人能夠安居改善生活(可能是唯一)的選擇。不過,在過去十年,政府啟動不少加強居屋流動的措施,例如引入綠置居、白表居屋第二市場等,令居屋市場與私人市場的界線更趨模糊,居屋售價基本上受私人樓宇的價格波動所主導,「居屋樓王」、甚至是「公屋樓王」便應運而生,離「可負擔」的水平越來越遠。

居屋借錢買樓越借越盡

不過,和一般市民所思考不同,政府往往用按揭還款額佔入息比例四成作為「可負擔」房屋的界線。如果用這個標準來看,居屋在過去十年,是否變得比較不可負擔呢?


表一:居屋第二市場按揭還款額與入息比例比較

以居屋第二市場為例,由2005–2015年十年間,按揭還款額與入息比例雖然呈緩慢上升的趨勢,但一直沒有超過按揭還款額佔入息比例四成的警戒線,於是政府便用這個理由,認定居屋對於綠表買家而言,是一個可負擔的選擇。

不過,了解房屋的可負擔性只看按揭還款額佔入息比例,可以十分誤導,因為有關數字並沒有反映居屋供款期越來越長的趨勢。簡單而言,為了能夠每個月不致有太多的支出用於還款,銀行當然會提供更長的還款年期,讓買家可以「攤長來還」。


表二:居屋第二市場按揭還款期比較

這反映在居屋第二市場按揭還款期的變化上。在2011年之前,15年以下的按揭還款期仍然是銀行承造按揭的主流,超過一半的買家供樓年期不會超過15年,而市場上基本沒有多於25年的按揭計劃選擇;去到2015年,引入白表居屋第二市場的措施後,基本上主流的供樓年期已經是25年起跳,更有不少例子是超逾30年以上,平均按揭還款期亦急升至接近25年。


表三:居屋第二市場貸款額與樓價比例比較

我們可以再比較一下歷年居屋第二市場的貸款額與樓價比例,早年居屋樓價比較低,仍然有一定比例(約三至四成)的綠表買家可以向銀行貸款少於七成買居屋;不過近年基本上買家都會「借盡」房委會擔保的貸款額,到2015年,房委會的統計索性放棄以中位數表示居屋第二市場的貸款額與樓價比例,而改用平均數─因為在超過一半的買家都用盡按揭九成、甚至是九成半的事實之下,以中位數做統計已經失去意義。為買居屋「借到盡」的趨勢,同樣亦反映於居屋公開市場的買家之中,而且按揭造得更盡,還款期亦更長。

由「可負擔」到「不想承擔」

以現時政府取態,居屋以外,不單會推出綠置居、首置屋,居屋亦將會變得越來越和私人市場「接軌」,以便可以減少政府在公營房屋方面的負擔。所以,政府一方面會極力推動房屋資產證券化,透過種種的擔保加大銀行承造按揭的槓桿力度,以更長的年期、借更多的貸款予綠表公屋家庭,令本身一些未必有足夠財力的家庭,也可以透過綠置居/白居二/居屋第二市場成功「上車」,而另一方面則會大力標籤住公屋的人為富戶及寬敞戶,以便可以將不想承擔公營房屋的責任,推到這些「霸佔資源」的承租者身上。

日後可預見的,是銀行將會提供按揭40年的供款計劃予一眾樓奴,務求仍然能夠把「按揭還款額佔入息比例」壓到四成以下。另一方面,則會繼續嘗試抹黑公屋居民,以一些打著經濟右翼為旗號的「智庫」打頭陣,率先為公屋的「無效率」和「租金低」製造輿論,但求可以大幅提高公屋的租金水平,甚至把公屋的數字封頂,那麼到時候「可負擔房屋」定義的龍門又可以任他們再擺了。這真是難為了前運房局局長張炳良,想不到人一走茶就涼,不但公營房屋與私樓六四比的概念被偷龍轉鳳,連可負擔房屋的定義是租金或按揭開支佔家庭支出的20%的講法,也被人忘記得一乾二淨。

文字版刊於《信報財經新聞》

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