日前有消息指，政府將宣布重推公屋租置計劃，揀選若干樓齡較新的公共屋邨，並給予該邨租戶購置其居住單位的選擇，引起某些業界人士「期待」。然而施政報告卻隻字不提，令不少人大跌眼鏡。不過公屋租置計劃的議題，還有很多值得討論的空間。
支持公屋租置計劃者的論據主要有兩個，第一是幫助政府紓解財困【註1】外，第二是幫助公屋租戶置業，鼓勵他們在「置業階梯」向上爬【註2】。而政府的「豐富房屋階梯」政策，目的為「便利資助出售單位的業主進入私樓市場」【註3】。換句話說是希望透過將公屋租戶積累多年的財富，逐步化為注入私人市場的購買力。
不過香港人是否每個都有「向上流動」的需求？租置計劃又能否同樣鼓勵租戶所謂在「置業階梯」上更上一層樓？租置計劃已推出多年，我們嘗試從租置計劃的成效，探視香港人的房屋需要為何。
研究員透過整合中原地產網站所有租置屋邨的首次及最新二手成交紀錄，發現20多年來，竟只有不足一成購置者將所買單位轉售「樓換樓」，進入私樓市場。
租置業主「樓換樓」向上流屬少數？
縱觀所有租置屋邨，已出售予租戶的單位已十之八九，剩下沒有購置的租戶，或許因收入不足，或屋邨樓齡較高等原因放棄購置，但亦始終屬少數。這反映對於普遍的租戶而言，在免除地價下，低廉而且可負擔的置業成本，的確能吸引他們購置租置單位。
然而，購置租住多年的單位的動機可以複雜多樣，並非每個人都為了「向上爬」才置業。一直以來，打富戶及扣分制等政策一直為公屋居民製造住屋的不穩定性而透過租置計劃可以消除這個不確定性。所以公屋居民置業動機不純粹是為了滿足「向上」置業的房屋需求，反映香港人還有其他房屋需要一直被忽視，例如追求穩定的居所。
租置單位轉售率最高的十大屋邨
推出年份｜租置屋邨｜總單位量｜*已售單位量｜轉售單位量｜轉售率｜
1️⃣1998｜鳳德邨｜5,330｜4,505｜428｜8.03%
2️⃣1999｜華明邨｜5,310｜4,553｜375｜7.05%
3️⃣1999｜竹園北邨｜6,736｜5,934｜468｜6.95%
4️⃣2001｜興田邨｜2,448｜2,247｜167｜6.82%｜
5️⃣2000｜顯徑邨｜5,876｜5,559｜394｜6.71%
6️⃣1998｜華貴邨｜3,242｜2,908｜216｜6.66%
7️⃣2002｜太平邨｜1,429｜1,358｜94｜6.58%
8️⃣2001｜黃大仙下一邨｜4,726｜3,737｜308｜6.52%
9️⃣2000｜彩霞邨｜2,238｜1,906｜142｜6.34%
🔟1998｜建生邨｜2,652｜2,343｜168｜6.33%
……
*參考立法會相關文件於2023年6月的數字【註4】
➹完整數據可參考留言連結
上述數字可見，已推行租置計劃27年的鳳德邨，有近85%租戶已購置其所居單位，當中僅有8%選擇將其單位再轉售，惟已屬轉售率最高的屋邨，絕大部分租置屋邨實質只有5-7%轉售率。
政府的置業階梯思維，預設香港人只有「向上流動」的房屋需求：由不適切居所到能居住於租用公屋，再由公屋租戶上流至資助出售房屋，逐步進入私樓市場。中間的過程，可以藉「樓換樓」的方式實現，只要「彈藥」儲備充足，就能邁向再上一級階梯，並假設每個香港人都想千方百計儲足彈藥，彷彿房屋需要只有一個置業面向。
不過如此低的轉售率打開了一個根本的問題：是不是每個香港人都想在房屋階梯向上爬？除置業以外，香港人還有甚麼房屋需要？
租置計劃推出20幾年 不足1萬戶轉售
➤ 歷年首次轉售租置單位成交量
年份｜轉售成交量｜年份｜轉售成交量｜
2025｜759宗｜2014｜463宗｜
2024｜1,196宗｜2013｜244宗｜
2023｜834宗｜2012｜181宗｜
2022｜575宗｜2011｜220宗｜
2021｜923宗｜2010｜202宗｜
2020｜652宗｜2009｜151宗｜
2019｜759宗｜2008｜125宗｜
2018｜607宗｜2007｜61宗｜
2017｜608宗｜2006｜5宗｜
2016｜629宗｜2005｜0宗｜
2015｜415宗｜2004｜1宗｜
📌2004-2025 年總轉售量： 9,610宗 |總轉售率：6.3% 📌
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➹租置計劃單位轉售數據
千禧年左右出台的租置計劃共有六期，當中最近一期亦已有20年歷史，最舊一期更有27年。若說租置計劃能讓住戶儲備「彈藥」再向上流，過去樓市暢旺，20多年來應該已有大量機會，而這些單位一早已脫離轉售限制【註】，但轉售成交量僅有輕微上升而累積不超過1萬宗，累積轉售率只有6.3%。
20年後仍有大部分租置單位未轉售，可能反映本身儲備「彈藥」-->>上流的邏輯，不是全部人認同，並非每個人都是為了日後買私樓才買公屋。對很多人來說，公屋的穩定居所已是置業階梯「終點」。
比起置業需求 穩定居所或是更多人的房屋需要
近年政府嚴打公屋富戶，甚至以收回公屋單位量作為政績，亦促使不少人放棄公屋租戶資格，選擇從過去的租置屋邨購買二手租置單位，以換取穩定居所。這類需求的增加，並非意味著他們希望住屋向上流。租置計劃當然亦有其可取之處，它能夠提供市面上最可負擔的自置居所，但若為了建構房屋階梯而設，則模糊了房屋問題的重心。上述數據反映的，或許是比起攀爬房屋階梯，普羅大眾更重視住屋穩定(housing tenure)。
租戶購置租置單位，或許因爲在同一單位生活多年，對單位和相熟的社區、商鋪和鄰舍關係產生了感情，不願離開重新適應生活。他們購置租置單位，純粹希望能藉此留在同一地方繼續生活，這也是一個十分重要的房屋需要，而「樓換樓」、「向上流動」無法回應這些需要。
也有一部分人即使有充足的財政能力跳出私人市場，亦不願為供更貴的樓而奔波一生，或寧願用積蓄換取其他方面更舒適的生活條件，而租置單位已能夠為他們提供的是一個穩定的居住基礎，讓他們能夠追求更充實的生活。
然而，這些樸實的住屋需求，與政府期望以租置計劃作爲攀爬置業階梯的起點云云相差甚遠。或許擁有穩定的居所，才是租置計劃對於市民而言主要的價值，這也能夠解釋爲何租置單位轉售率一直低迷。
應提供多種可負擔的房屋種類 滿足多元房屋需要
攀爬置業階梯，不應該是市民滿足居住需要的唯一選擇。一個健康的社會，最重要的或許是尊重多元生活形態。城市如果能提供不同類型的房屋選擇，市民就可以按照生活需要和追求來選擇合適的房屋類型和生活模式。
雖然有團體稱高達九成公屋居民支持擴大租置計劃【註5】，但與租置計劃再轉售比率低迷的數據比較下，反而能將前者解讀為多數居民是為了追求穩定居所（尤其是政府日益對公屋租戶不友善的情況下），而不是為了「向上流動」，而租置計劃正是市面上最能夠負擔的穩定房屋「產品」。
換句話說，現時置業主導的房屋政策是未能回應市民的房屋需要的，而一套完善的房屋政策，應該要提供一種「向上流動」以外的選擇，讓一部分人能夠以相宜的價格獲得穩定居所，無論是租或買亦然。
這牽涉到政府擴闊對居住需要的想象，而非僅以「置業至上」為宗旨的房屋觀，制定房屋政策，讓多元的房屋需要得到照顧。一個讓人安居樂業的城市，應能兼容不同的居住形式，讓市民得因應自身經濟條件、人生階段需要、健康狀況選擇合適自己的居所，令他們能夠追求自我，豐富城市的生活想像。
【註1】經濟日報. 2025.8.26. 民建聯建議政府重推公屋租置計劃，以增加庫房收入
【註2】王柏林、牛致行、宋恩榮. 2025.7.31. 租置計劃：從失敗教訓到全民共享
【註3】《2025年施政報告》第九章：一、增供應豐富置業階梯
【註4】立法會. 2023.10.18. 二十一題：租者置其屋計劃單位的出售情況
【註5】香港01. 2025.8.2.6民建聯倡重啟租置計劃：逾九成受訪九龍東屋邨租戶支持.
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