政府近年常被批評「盲搶地」，在全港胡亂尋覓土地再插針式起樓以解決所謂的「土地問題」，卻無視令社區規劃失衡，漠視解決居住以外，新增人口在衣、食、行等方面的實際需要。馬鞍山區亦恐怕已成為如此規劃失當的「災區」之一，發展陷入「碎片化」，近年及未來將落成的住宅區，均出現遠離民生設施的情況，令居民購買日常用品隨時需要舟車勞頓，「落街買餸」已成奢望；更甚是，未來馬鞍山區一頭一尾的新建住宅入伙後，增加的人口均最少逾萬，預料為現時已飽和的交通及社區設施，帶來更大的壓力。
5月底起，2019年新居屋開始接受申請，6個全新居屋屋苑提供合共4,871個單位，其中735個來自馬鞍山區的錦暉苑。錦暉苑位於恆健街，以享有無敵海景為賣點，而它的另一大特色，就是屬單幢式大廈。
其實，新一期居屋名單曝光後，有傳媒曾比較各屋苑優劣，其中錦暉苑被形容近馬鐵恆安站，步程只需5分鐘，但屋苑未設商場及街市，外出用膳或買餸要依靠附近設施。
《馬聞》記者上月實地視察，由錦暉苑出發，步行往最近位於欣安邨的食肆，需時少於10分鐘；惟如果想有更多選擇或購物，改往恆安邨或頌安邨商場，便要近15分鐘，假如在夏季或雨天，會有一定不便。
插針式起樓 欠社區配套
錦暉苑是馬鞍山區內首個單幢式資助房屋，亦是政府「盲搶地」插針起樓之結果。但如有留意馬鞍山區近年發展，類近單幢式項目已曾出現，包括在恆康街與西沙路交界的薈晴，以及馬鞍山路與西沙路交界的薈朗，兩個私人項目均是兩幢相連，跟鄰近商場或街市有一定距離。
再綜觀整個馬鞍山區規劃，這種碎片化情況更有嚴重化趨勢。位於大水坑的居屋及公屋項目，現時已經動工，料在2022至2024年落成，其中在狹長的地皮將興建5幢居屋；而在欣安邨旁邊，則會加建3幢公屋作欣安邨二期，預計將新增逾1.1萬人口。
不過，《馬聞》翻查兩個項目的規劃細節，發現只預留極少發展樓面作零售用途，而現時欣安邨只有一間小型超市、一間便利店及一間食肆，換言之，未來所有人口的日常生活所需均須外求。《馬聞》記者同樣作過實地視察，該處地點其實較錦暉苑更隔涉。
烏溪沙5樓盤陸續入伙 交通負荷成疑
如果大水坑屬馬鞍山區開頭，另一端烏溪沙的發展情況亦同樣值得關注。白石陸岬在越南難民中心關閉後，多年來一直丟空，沙田區議會曾在2010年向政府提交《馬鞍山白石陸岬發展研究報告》，指市民普遍反對把該區發展為住宅區，建議保育自然環境，發展作單車城等康樂和體育用途。但白石最終仍成為多個大型私人住宅項目的落腳點，最先落成共五期的迎海，以3,500伙單位為這個綜合發展區掀起序幕；而由去年至2021年，再有最少5個項目相繼入伙，最終會帶來逾萬的新增人口。
人口增加，因此需要土地滿足住屋需求，是政府近年高舉的主旋律，但新增人口同時附帶的衣、食、行需求，卻往往被政府忽視。對馬鞍山人而言，恐怕最憂慮會對現時繁忙時間呈飽和的交通網，帶來難再承受的壓力。
馬鞍山居民現時早晚均歷塞車之苦，早上繁忙時間石門開始成為樽頸位，而城門河對岸新城市廣場後則是另一樽頸地帶，馬鞍山人早上別無選擇會遇上交通擠塞。雖然鐵路是另一選擇，但無論是選乘馬鐵還是往大學站，亦要途經大圍站這樞紐，將來沙中綫通車，會否令情況加劇？
閒置地擬建體育館、公園
而在居住項目以外，現時馬鞍山區內尚有少量土地仍被閒置。在海澄軒旁及馬鞍山警署旁，各有一幅「政府、機構或社區（GIC）」用地，後者正有意規劃為8層高體育館，提供多用途主場、健身室、多用途活動室、乒乓球室、兒童遊戲室、多用途禮堂、圖書館及室內泳池等設施。此外，區內亦有數幅休憩用地，其中兩幅毗連錦暉苑，當中一幅將興建為公園。另有一幅在We Go Mall旁，現時用作臨時停車場。在錦泰附近恆泰路，也有一幅未劃定規劃用途的地皮。這些土地未來命運又會如何？
學者：單幢式發展粗疏 居民可自救
中大地理及資源管理學系教授伍美琴指出，以往發展新市鎮，會根據規劃標準按人口興建社區設施，但單幢式發展出現後，是否仍有跟從標準頓成疑問，而令社區碎片化就「肯定不理想」，「我哋講居住，唔只係起間屋畀人，咁樣唔係家庭，你要令佢覺得well-being（幸福），係需要包括提供其他設施，連居民健康都要照顧，要諗佢哋生活上各樣需要，點樣去滿足。」
回顧過去的發展模式，例如居屋跟公屋為鄰，同時在公屋邨範圍設商場及街市等配套，伍美琴就以「人性化」來形容如此的設計，而相對的單幢式發展，規劃就是「相當粗疏」。
不過，伍美琴同時提醒，雖然規劃未必可以改變，但居民其實可以「自己社區自己救」，例如在生活中尋找空間，自行發揮想像帶出改變。她舉天水圍作例，有婦女發起及經營墟市，推動本土經濟，「社區自己都可以諗，爭取點去優化現時的空間。人係天生的空間領導塑造者，可以為空間注入無限可能。」
表：馬鞍山區近年及將落成的發展項目
「八十後」社區 終極規劃人口達25萬
馬鞍山本身是個小村落，村民以務農及漁業為生，後來因採礦業而成為工業重鎮，再由七十年代尾轉型為新市鎮。港府在1979年決定把馬鞍山發展為沙田衛星城市的擴展部分，開始大興土木，填海造地，迅速發展為一個擁有多個屋苑的住宅社區。
馬鞍山新市鎮首個入伙的屋苑是恆安邨，於1987年落成入伙，7幢樓宇共提供近6,000單位；位於大水坑的私人機構參建居屋富安花園，第一期亦在同年陸續落成，最終全屋苑共17座樓宇，提供近4,000個單位。私人屋苑方面，區內規模最大私人住宅項目為新港城，總數共20座，提供逾4,700個住宅單位，由1993年起開始入伙。
時至今天，未計仍在興建的項目，馬鞍山區內共有5個公共屋邨，最少12個居屋及夾屋項目，以及最少近20個私人屋苑項目，這些屋苑由大水坑沿馬鞍山山麓直達落禾沙，沿海發展出大範圍的住宅帶。這個新市鎮近年再以港鐵馬鞍山站為中心，發展出類似「鎮（市）中心」的地帶，除大型商場外，更有公園、體育館、游泳池及公共圖書館等公共設施。
人口方面，根據《2015年區議會選舉選區分界建議報告書》，馬鞍山區內共有11個選區，涉及人口共20.8萬人；而由規劃署出版的《2018至2026人口分內推算》報告，估計2019年馬鞍山區人口已達21.35萬人，是近年冒起較快的新市鎮，而預料至2026年時，人口更進一步上升至22萬，但相信仍未到達「上限」，因為按政府的發展計劃，隨著區內有更多屋苑落成，最終總規劃人口料可達23.7萬至24.9萬人，惟同時可以想像，必會對區內交通及民生需要構成更大的壓力。
規劃初期之馬鞍山。（網上圖片）
文：郭明