圖：美孚居民今日（5月10日）召開記者會，右為出席記者會的港大教授姚松炎
發展局日前（5月9日）於網站上載了18頁回應美孚新邨第八期前石油氣庫的發展爭議，共分十段回應，重申祥達在美孚的項目是合法項目，事件看似蓋棺論定。今日美孚居民召開記者會回應，早於去年年在鏗鏘集探討美孚事件的節目中，港大房地產及建設系助理教授姚松炎已提出多項質疑。發展局的文件中，亦特意有一段是指明回應「學者」。今日姚教授亦出席會議，他提出兩大質疑。第一點是祥達的發展項目根本不符1974年美孚新村第八期的批准圖則。第二點則是俗稱「劏契」的分割地段所引申的問題。事件反映的是，政府三個相關建築規劃的部門各自為政，讓發展商利用漏洞，偷取美孚第八期居民的發展潛力建樓。
第一點質疑：現有發展不符1974年的批准圖則
姚教授首先指出，發展局的口徑，在一個月之內已經轉變。在4月3日千人訓街在美孚當日，局方發出新聞稿，指該前石油氣庫用地的「地段是有其本身發展參數的獨立地段」，因此不存在偷取美孚第八期剩餘地積比率的問題。然而，在5月9日的文件中，發展局指「在1974年的時候，整個NKML25是作為同一個地盤進行發展 （ 當時地盤並未進行分割）並涵蓋於1974年建築圖則内。因此屋宇署在考慮該項目本身的發展參數是否符合《建築物條例》及《建築物（ 規劃）規例》（第123章，附屬法例F）（《規例》）時，亦須考慮美孚新邨第八期發展參數，確保這些樓宇仍能符合1974年建築圖則的情況。」，因為如此，雖然前石油氣庫用地連旁邊的道路面積為1,354.655平方米，但可供發展的只是約765平方米，其中590平方米雖歸還美孚第八期，以支持第八期的上蓋建築面積。姚教授指，局方已清楚說明，前石油氣庫用地從來不是獨立地盤，如果該用地是獨立地盤，便根本不需要考慮美孚第八期的情況，也不存在要「歸還」590平方米予美孚第八期。
圖：NKML25 地盤範圍
姚教授由此而提出的質疑是，「歸還」590平方米是否如局方所言，「仍能符合1974年建築圖則的情況」？姚教授翻出該建築圖則，當年的准許上蓋面積百分率約為36.29%，因此局方犯下第一道算術錯誤，在第八頁局方指，「項目當年的准許上蓋面積百分率為38%。而落成的美孚新邨第八期樓宇的上蓋面積為6,186.877平方米（建築物高度為57.15米），因此其所需的地盤面積應相等於16,281.256平方米（6,186.877平方米/38%）。」姚教授指，38%只是當年「最高准許上蓋面積百分率」而非獲批的「准計上蓋面積百分率」， 因此美孚第八期所需的地盤面積，應該以 6,186.877平方米/36.29% 計算，以此算式計算，要符合1974年的圖則，就必須要「歸還」整個前石油氣庫的地盤面積而非只是590平方米，這意味著祥達所擁有的前石油氣庫地段是毫無發展潛力的。
發展局在文件中，把「准計上蓋面積百分率」偷換成「最高准許上蓋面積百分率」，這1.7%的空檔，便令前石油氣庫用地可以保留約765平方米作發展之用。
圖：1974年獲批的建築圖則
小知識：任何發展項目，必須考慮至少三組數字，第一是「地盤面積」，即你的地盤有多大，第二是「地積比」，即是你的地盤面積可以乘以多少倍，從而得此你的可建樓面總面積是多少。（假設你的地盤面積是1,000平方米，地積比率是5，這意味你可以興建5,000平方米的總樓面面積，如果地積比只有3，則你只可以建3,000平方米的總樓面面積）第三是上文提及的「上蓋面積百分比」，即你的地盤面積究竟有多少百分比的地方可以建建築物。（假設你的地盤是1,000平方米，准許上蓋面積百分比是38%，這表示你只可以在380平方米上建樓，其餘620平方米必須是開放、休憩和通風的空間。）
第二點質疑：「劏契」的嚴重漏洞
解釋教授第二點質疑前，需要先解釋一下什麼是「劏契」。
「劏契」即分割地段，執行的部門為地政總署。上文已提及整個美孚第八期入建築圖則先，只是一個地段即 NKML25 申請的，當時是1974年。在建築圖則獲批，發展商售樓前的1976年，發展商將 NKML25 分割成四個部份分別為第八期樓宇群(SARP)、石油氣庫(RP)、及兩段私家路(SB及SA ss1)。發展商在1978年出售美孚第八期時，只將第八期樓宇群(SARP)的地段寫進第八期的公契，該段土地由第八期所有業主集體持有，剩下的三個地段由發展商保留，沒有寫進公契亦沒有售予第八期的小業主。除私家路(SA ss1) 仍由如今更名為匯秀企業持有外，石油氣庫(RP)及私家路(SB)經多次轉賣後，目前由祥達持有，這亦是發展局所言，因為石油氣庫(RP)及私家路(SB)是祥達持有的獨立地段，因此祥達可申請建樓。
但問題是，1976年的「劏契」出現了什麼問題？
1976年地政總署批准「劏契」的依據，只是整個地段 NKML25 均由單一持有者美孚企業持有，因此批准一分為四。但地政總署沒有考慮到的是1974年獲批的美孚第八期建築圖則，這份圖則之所以合法，是因為整個美孚第八個的發展是由整個 NKML25 地盤面積所支持的，在當年計算美孚第八期可發展樓面面積及建築圖則時，亦是以整個 NKML25 地盤作為發展參數去計算「地積比」及「上蓋面積百分比」的。
因此，當發展商在1976年劃走石油氣庫(RP)及兩段私家路(SB及SA ss1)，只剩下第八期樓宇群(SARP)的面積，其實是不足以支持第八期的所建的樓面面積的。姚教授提出一個簡單的假設，便是假若今日美孚第八期小業主決定清拆重建，因為小業主集體擁有的地盤面積被劃走了三段，他們能重建的樓面面積會比現在少大約6,000平方米。即是假設他們在重建完成後所有業主都能得回一單位，他們會發現重建後的單位會比重建前的面積少了。
這個例子說明，地政總署在批准「劏契」時，不會考慮一些已批准的建築圖則及建築物的情況。在美孚的情況，姚教授形容是「劏契劏過界」，在一分為四後，因為原本支持美孚第八期建築物的地盤面積減少，令整個第八期地段(SARP)的樓宇覆蓋率由36.29%變成約39%，超出最高38% 的上限，令整個美孚第八期建築群變成集體非法僭建物。
屋宇署察覺到這個問題，但屋宇署提出的解決方法是發展商將590平方米「歸還」第八期，但這又出現另一個問題。
發展局在5月9日的文件中提出的計算方式是，美孚第八期的上蓋面積6,186.877平方米，所需地盤面積16,281.256平方米（這是依發展局以上蓋面積除以最高准計上蓋面積百分率的數字，這是姚教授第一點質疑，在此先沿用局方的說法），在算式中，局方先扣去第八期業主集體擁有的 SARP 面積，然後再扣去 SA ss1 的面積，然後得出要在前石油氣庫(RP)再扣去590平方米的數字。
問題是，為何要首先扣除 SA ss1 的面積？這段私家路也不是由美孚第八期業主擁有，這可是匯秀企業持有的私人土地！匯秀企業與發展商祥達可是兩個獨立不同的業主！
姚教授指，這種隨意的計算令人難以明白。他認為較合理的做法，是涉及要「歸還」發展面積予美孚第八期的三個地段，按比例「歸還」。若果以此計算的話，前石油氣庫(RP)應該只會剩下約300平方米的土地供建樓而非發展局所得到的765平方米，發展商可建的樓面面積立時減少超過50%。
地政總署及屋宇署在審批建築物及與建築物密切相關的地段分割上，程序上互不統屬，造成今日美孚的情況。姚教授指，發展商透過「劏契」，轉移物業的發展參數，無疑大大侵犯了小業主的利益。姚教授指，這些漏洞一直存在，美孚只是其中一個案例。
美孚小業主將於5月13日星期五將到高等法院出席發展商禁制令的排期聆訴，並會趁發展局林鄭月娥生日向她「賀壽」。
採訪／協力：藹、迪
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