上文提要：林鄭提出「北部都會區」計劃，說要在15年內完成(註一)。但國際政治及經濟環境進入重大轉折期，香港買樓文化亦因時勢而易，隨著年輕人崇尚斜槓及躺平而生變數。不主力救近火，不考慮香港正融入大灣區，對房屋供應和需求產生向北移的結構性改變——還有本港出生率下降、移民潮、人口老化、美國加息、外資撤離、AI失業潮迫近等不利因素——更大量生產遠水，這便很有可能為未來政府製造比八萬五更甚的負資產危機。如此鴻圖大計——發展局局長黃偉綸料政府在20年內投放高達2.4萬億於基本工程——最能夠保證的，是未來十多年，金融、地產、建築界及相關專業服務有大把生意，以及囤積居奇等套現的地主土豪有大把世界。而民建聯立法會議員劉國勳對林鄭提出北部都會區，表示「非常歡迎、認同」。
「出得嚟行，預咗要還」是《無間道2》的經典對白。現實生活中，一個城市用槓桿貸款方式創造鉅額財富，有天同樣要還。只不過，付出沉重代價者，並非最初那班攞盡便宜的人生勝利組，而是無辜的下一代。
連登上有帖文討論一對不買樓的夫婦，她們嫌買樓困身，指出房子只是債務。有人批評她們錯把資產當成債務，有人認為Full pay 買才是資產，借錢買就是債務。吊詭在兩種觀點其實都說得通，情況類似問銀行能否同一時間滿足所有存款客戶的提款要求。若多數人相信有，她便真的有，反之便會擠提。至於買樓到底令自己添一筆債還是資產，亦視乎社會上夠唔夠多人相信樓價未來持續高企，甚至再有上升空間——資產或財富的本質，其實在一個「信」字，信不信還有人願意接貨。就算有人接，若價格比最初買入時為低，也是蝕本貨(註二)。如果太多人不看好樓市前景，爭先恐後地賣樓，恐慌性拋售的結果，便不是經濟學者口中的市場調節那樣輕描淡寫，很多市民會蝕掉半生努力，甚至傾家蕩產，精神大受打擊，財富收縮效應的破壞力更就難以預料。
買樓是參與槓桿遊戲的入場券
恆大傳播學院陳智傑教授在《香港的買樓人生》中提出過疑問：「如果你經營生意，你會否在持有200萬元現金時，去承擔500萬元的債務？」但如果是作買樓的決定－他認為在香港地－這般「大膽」的財務安排，就變得相當「理性」。但明明所謂置業－如非一炮過－就等於把半生積蓄交到銀行手上，再簽下賣身契，供它二三十年，無形中把自己的未來押重注在小小一個單位上，賭樓價會升——最重要是保證有需要套現時獲利，這跟用高槓桿財技以小博大，本質上無大分別。捱到金睛火眼，還要望職途無差池，家庭收入負擔得來，都是為了有得做資產增值遊戲的玩家——一個被認為無得輸的遊戲，因為在香港，太多人有樓，集體命運和樓市興衰綑綁在一起，有甚麼風吹草動，基於社會穏定，政府無法見死不救。有政府擔保，二按三按四按都顯得「理性」。至於連樓奴都無資格做的人——公屋居民境況相對好－就注定一世捱騾仔，供養食利者。
聯合國警告，房屋金融化帶來經濟民生的禍害。但港人多年來沉醉於資產增值遊戲，贏多輸少，在主流經濟學者的教唆下，以為這是市場不受制約的有力證據，意識不到憑空創造出來、但老早被老seafood提走的「紙上財富」，要由下一代埋單，等於前人簽卡由後來者償還——甲把單位賣給乙，乙再把它賣給丙，丙後來又賣給甲，假設單位價值由最初五百萬升至一千萬，那增加了的五百萬「財富」到底從何而來？林鄭近期一番言論很有代表性。她推銷都會區計劃時說，她的實踐經驗，香港最能製造財富的是土地，所有建屋土地開拓都能為政府帶來大量收入。如單純看往績，很難說與事實不符，畢竟是港人的集體經驗，且有幾十年樓價數據支持。而地產商、領展和市建局，以至地產、金融分析員也是用這種眼光來褻瀆這個城市，上下其手。
譬如巿建局行政總監韋志成每次談到重建，都把錢放在首位，視地皮為肥豬肉，地皮上的居民為障礙物，越早清除越好，然後顆拍地產商起豪宅賣給有錢人，賺到盤滿缽滿——一個具公權力的公營機構如此巧取豪奪，不知有否違背中央追求「共富」的初心和精神。偏偏主流傳媒很懂得配合，對推土機邏輯推崇備至，輿論領袖亦以賺蝕論輸贏，合理化掠奪小業主資產和破壞社區經濟／特色的行為。過去十多二十年，有價值的東西，便是在所謂發展增值或創富的名義下陸續被剷平(註三) 。錢，由資產遊戲玩家大賺特賺－領展地產大亨王國龍還因此贏得企業家大獎——代價就由整個社會承受。
急功近利的財富觀念，只狹窄地視空間為金錢的同義詞，並越變現得多越好。但土地和房屋之所以值錢，是特定經濟條件及社會心理相配合下而成的一種「信仰」。「信仰」是會跟著外在環境及人們的心理預期而變。況且，很多東西，短期未必很值錢，但長遠很有價值，以幣值看是看不出來的。主流經濟學者開口閉口由巿場決定，而市場價格只會反映輕易可以幣值做交易的東西，結果一開動只計算幣值最大化的推土機，便把種種街道文化、非文物的舊物、人情味、鄰里關係、生活節奏及氛圍、口述歷史資源等統統消滅，人的生活遂變單調、枯燥乏味、欠變化而脆弱。一個失去文化和歷史滋養的社會，創作人很難有靈感，自然亦不會有優秀作品問世，窒礙軟實力的培育和發展。香港很多時會出現保育和發展的尖銳對立，正是不懂得立體、多角度地看待文化資產，不懂得把禾稈冚著的珍珠展露出來之過。新加坡「小販文化」被列入世界非物質文化遺產正好摑港府、摑巿建局和領展一巴。有些東西不值錢，但跨越時代，彰顯價值，而且不能拆掉後再修複回來。
樓房不是財富的同義詞
本身為多個大地產商非執董，董事袍金以百萬計的港大首席副校王于漸，多年來大力鼓吹將公屋私有化，認為賣公屋可令人致富，消除不公等，這本身就是加持樓房和財富是同義詞的經濟觀念。(筆者在《港大首席副校欠中央一個解釋》中分析過)但事實並非如此，過去發生了很多次的事，並不保證未來也毫不例外地發生下去。現實世界中，大陸的鬼城或日本有屋無人承繼，都是屋不一定是資產的明證。
香港的國際金融中心地位，對外資特別有吸引力，北水和量寬的資金長年推升樓市，似乎不可能出現鬼城。但升巿真的沒有盡頭，起樓拿去賣永遠都有賺無蝕？就算久升不跌，那驚人的升幅主要源自美國放水，港樓變成有錢人及早已上車者的玩意，對實體經濟和民生真的是好事？除了樓市贏家和人生勝利組，再沒有人能入巿。失去尋常百姓的正常購買力，樓市趨向塘水滾塘魚，只是這個塘比較大，不容易察覺情況異常，而且地產商不用付空置稅，又有大量關連公司裡應外合，對市場的操控能力大得出奇。於是疫症來襲，退租個案急升，樓價依然企硬——經典例子之一：恒大以「破頂價」125億元購入「中國恆大中心」後，2018年底曾抵押全幢商廈融資120億元，又曾透過「自我加租」三倍推高估值。
問題是，樓價居高不下的情況可維持多久？筆者在上一篇文章說過，年輕人的文化氣候開始改變——-例如躺平族根本就無買樓意慾，而非等機會入市，這會持續影響不同階層的心態，加上一籃子對前景非常不利的因素，有樓人士慢慢會有高處不勝寒之感，滋長越遲賣樓價格越低的心理陰影。一旦集體意識大逆轉，到了臨界點，由量變到質變，大家便不再迷信樓房是資產的同義詞，政府卻在這時陸續興建和推出大量新樓，這有甚麼理由不出現八萬五翻版？
王于漸一向教人相信房屋不會變蝕本貨——他在《香港經濟政策綠皮書2021》再次要求政府賤賣公屋，解封5.8萬億元資產——作為港府國師、本地經濟學權威兼前領展高層，他有責任解釋，為何就算客觀環境大變，公眾對買樓保值的信心依然不變——最多只是暫時退巿，伺機再出擊——他口中的所謂5.8萬資產為何不會大縮水或蒸發一大截。總之，樓價有大升而不會大跌，才用得上「解封」；但「解封」顯然有誤導成分，至少是未經嚴謹論證的推銷術語，給人一種錯覺：資產價值不會變，鎖起來不用，是天大的浪費。王于漸需要拿出有實證研究為基礎的理據，說服市民，說服政府，說服中央，為何公眾對長遠樓價的預期即使有變，政府又移山填海大量起樓拿去賣，樓價依然企硬，不會有系統性風險，樓房怎也不會淪為負資產，就算做樓蟹最多是短期的事。
負資產潮再現，靠誰打救？
九七後的負資產潮，靠北水解困，但再來一次，規模隨時更大，香港又要迎戰嬰兒潮人口老化的種種考驗，我們還可以寄望誰來打救？中國外匯儲備8月底時高達3.23萬億美元，樓市大好友喜歡說香港只要分享到一個很少的份額，生意也有排做。中央的大水喉就是香港最強大的靠山，港府官員亦最喜歡掛嘴邊，但亦最容易養成思想懶惰。中央有無數管治難題，最需要香港這離岸的窗口幫手融資，萬一自顧不暇，還要中央出手打救，試問該當何罪？
面對恆大危機，中央遲遲不出手，說明她手上的子彈並非無限。一旦香港的樓巿出現黑天鵝，有甚麼理由相信貴到離譜的住宅單位，繼續有生力軍接貨，而且貨如輪轉，資產價格和社會經濟不會受太大影響？就算物業是自住，不用理會樓價升跌，但心理影響一定有，自然會進一步打擊消費信心和經濟圈的活動。
註一：香港測量師學會前會長梁守肫在信報文章《北部地界的特性》中指，北部都會區的地段界線特色是「沼澤地帶，界線模糊」，又缺乏測量圖像作地界佐證，而且沖積或漂移因素，會使計量土地面積時大大失準。有一個案例，新田沿河一幅大地段，業主指稱的佔地遠超政府紀錄，與政府爭訟，結果業主獲勝。由此可知，要發展這個區域的難度，遠超林鄭和規劃署前署長凌嘉勤二人在「黑箱作業」中所想出來那樣，別說20年，她們希望爭取用15年內完成，更加是不切實際。
註二：粗略地說，資產分兩種：農夫種米，儲起來慢慢吃，這樣的資產／財富可以完全不涉及金錢和交易。但現代社會高度分工，人很少靠自己的勞動便做到自給自足，要依靠金錢為媒介，方便交換生產的成果。原本，金錢只是交易時使用的媒介物，讓有價值的東西暫時依附，但交易頻繁之下，一般人很自然視金錢為資產本身，而且發展出價格機制，以劃一定價的方式去衡量本來不容易量化的有價值事物(譬如被領展大量消滅的人情味)。
由於大多數情況下，資產／財富都關乎錢銀買賣，特別是加入金融的槓桿操作，資產價值的穩定性便讓路給炒上炒落的投機性，資產值可以在短時間內出現極大變動。社會經濟的變質和泡沫化，也由此一步步加深。「資產」的原意，乃積穀防饑，現在主要變成錢搵錢的「投資」工具，價值起伏不定，甚至可以一下子蒸發掉。這變相獎勵從頻繁交易中渾水摸魚、抽佣金或管理費的人。投機取巧的行為，基於金融創富的幻覺，在社會上有了光環，反而腳踏實地工作和儲蓄的人便要被懲罰——這要多得王于漸這些經濟學者長年累月地將之合理化，習非成是，「一個有私樓的蠢人，最終會跑贏一個住公屋的叻人。」
但請留意，筆者這樣說，並非一面倒反對金融經濟活動，而是嘗試指出變了質之後，它對人類社會可以造成的破壞和傷害。
註三：美國經濟研究所（AIER）研究員J.P.Koning在網誌Moneyness提出一個觀點：金錢較適合用作形容詞而非名詞。LikeCoin發起人高重建基於此，對「金錢」之為何物，有進一步演繹。他認為，比較準確和有用的世界觀，是把各種資產按照價值釐定、儲存、交換三方面功能，尤其是交易能力，來衡量資產的「金錢性」有多高。當金錢是個形容詞，資產是個光譜，而美元、歐元、人民幣等無疑是光譜上金錢性最強的資產。
借助「金錢性」，我們更為掌握遊戲中心代幣、月餅券、土地、房地產、股票、大米、石油等資產的特性和共通點：價值釐定、儲存及交換能力，靠一個具（廣泛）認受性的發行單位／機構促成。不過，高重建認為最重要的是價值多元，偏偏價格卻是一維的，要以單一貨幣衡量萬事萬物，必然會扼殺多元價值。
他舉例，回收業、體育運動「不賺錢」，若非它們沒有為世界帶來價值，便是某地法定貨幣沒有反映這種價值，那地方的政策亦沒有提倡這種價值。因為，一個地方的政策總透過發行和調配法定貨幣而達成。所謂花費在自己倡議的事，藉貨幣發行、人口規劃、福利扶貧、教育醫療等各方各面，每刻都在塑造和影響社會總體價值觀——若政府說社會核心價值是創新，但最賺錢是炒賣資產；說重視專業，但前線醫護待遇遠遠比不上行政管理，便反映政策執行上，沒有真正演繹口裡說的核心價值觀。
其實北部都會區和明日大嶼的問題亦在於此。它們沒有清楚交代理念，以及如何實踐，但大量篇幅用來描繪以基建工程重心的宏大藍圖，在規劃方面，土地和房屋著眼於供應量和金錢價值，這便反映構思者著眼於甚麼，最關心甚麼。城市規劃應有的要素欠奉－可參考伍美琴在《公私合營發展土地應體現「以人為本」精神》——連人口政策及其結構轉變所帶來的挑戰都沒有認真正視，這些偉大藍圖有幾為香港市民而建設，有幾替力求善治的中央著想，認真思考的人不會不懷疑。
（待續）
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