換地權益書
另一個奧妙在於換地權益書(Land exchange entitlement)。換地權益書是香港政府於1960年代至1980年代期間所作出的一種徵收土地賠償方式，分為甲種換地權益書（Letter A）及乙種換地權益書（Letter B）兩類 (維基百科2010，
http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E6%8F%9B%E5%9C%B0%E6%AC%8A%E7%9B%8A%E6%9B%B8)。

在1960年之前，如果政府需要徵用私人地方改為公共用途，政府會賠錢給土地持有者。1960年代初期，香港的房屋需求甚殷，政府提出在新界發展多個新市鎮的計劃，因此需要徵收大量新界土地。為減低收地的現金支出，政府便將其中部份的收地賠償，以換地權益書來代替現金賠償。在1960至1963年3月，政府改為提供兩種選擇，一種是現金賠償，另一種是在將來新界新發展區得到一幅地。Letter B容許持有人每5平方呎被收回農地，可於將來換取2平方呎同樣位於新界的屋地。Letter A的條款跟Letter B差不多，權益書容許持有人每平方呎建築用地換取1平方呎建築用地。絕大部份的地主也選擇了換地，同時加重政府覓地的負擔 (同上)。

1970至80年代，發展商積極接觸這些地主，收集換地權益書，即增加它們土地儲備。及至八十年代初期，政府以土地換取金錢的方法競投土地，以及繳付轉換土地用途的補地價費用。這無疑對大發展商有利，1983年取消了換地權益書制度，全面只以現金賠償收地。換地權益書一度成為炒賣對象。但隨著1997年政府制訂《新界土地交換權利(贖回)條例》，將所有仍未贖回的換地權益書變成只能向政府要求現金賠償，市場已再見不到換地權益書的交易 (同上)。

為何新樓供應集中在少數土地財團？
一、物業市場大起大落，財團可以等候經濟下滑時才買地；
二、大財團有能力大規模發展，加上土地供應少，地價難以下降，小型地產商難入場；
三、物業發展往往需要長時間，小型地產商或新競爭者難以負擔沉沒成本 (做了一個錯誤決定的成本，例如規劃設計)。
四、現時的勾地政策把拍賣土地的權力也奉送給發展商。發展商可以控制拍賣的土地地點、時間和底價。

現時的土地政策和營運模式往往強化大地產商的地位。

以上是大地產商大富大貴的故事，那麼小型地產商的故事呢？Poon認為被犧牲了，原因有二：首先，小地產商要每次等拍賣才可投地，結果就要被迫買貴地。相反，大地產商就應付自如，一來財政充裕，二來即使後來的土地拍賣屢次以天價成交，財團也應付自如，因為手上的土地儲備均以低價買入，所以可以「拉上補下」。再者，大地產可以隨時行使土地轉換權益書。第二，金融風暴後，小地產商缺乏資金周轉，停止賣地又令他們不能公開投地。有些就曾經幾乎無力償還債務。大地產商，在政府政策照顧下，有驚無險勝了一仗，穩如泰山。

作者認為如何打擊地產商壟斷？
一、減低地產商進場門檻 (例如增加小地皮供應，補地價的金額可分期付款)；
二、在正常土地拍賣加入條款 (例如價格封頂)，讓樓房價格更合理；
三、阻止反競爭行為；
四、讓消費者更能掌握物業相關資訊 (例如長遠土地規劃、人口和樓宇需要估算結果)；
五、賦予消費會實權。現時消費會缺乏調查的能力。然而，消委會是廣大市民投訴不公平的最後途徑；
六、進而推行土地稅。

為土地稅加上註腳
在147頁，Poon力推土地稅的好處：「基於任何一片土地的價值由社區創造，而並非地主，租值應給予該社區。因此，這個按市場價值收取的稅項會刺激最多和最好的土地用途和促進就業。這會減低囤積土地的意欲，以及增加土地供應，因為這會刺激土地擁有者善用土地，或者賣給會善用土地的人。增加土地稅以增加土地供應會導致土地價格下調，從而令價錢更合理」。

抱歉我暫時未參透土地稅的原理。事實上，政府透過高地價向地產商收取數百億元，土地稅和賣地收入的結果相若，相異的是徵收的意義，前者是為了社區福祉，後者是政府得益。假若政府真的開徵土地稅，土地價格低了，但政府的地價收入也低了，兩者對沖了。如果要為日後樓房價格封頂，那麼可以在投地時加條款。

--------------------------------

一條龍服務，全方位收入
當然，地產商不只懂得建樓賺錢，當中不少旗下也設立物業管理公司，一面推銷所謂高質素服務，一面是長期緊箍咒，每個月交管理費給地產商，又是一大筆穩定資金來源。

可以有價無市的商鋪租金
教條式的供求定律教我們，沒有人承租商鋪，商鋪租金自然會下調。Poon的經驗就讓我們知道，本地的地產商情願在市道差時免收租金，也不下調。這是因為地產商不願開壞先例，令其他租客在簽新約時要求減租。這解釋了為何商鋪租金的下跌速度不及住宅。

「噤住O黎搶」的租金計算方法
現時大商場的租金計算方法，也是按營業額比例。如果商鋪營業額沒達到事先商討的水平，就要交基本租金；如果營業額超過一定水平，就按比例收取。因此，商場租務收入只會有多沒少。大商戶的影響有限，因為分店多，可以平衡風險。相反，小商戶要麼不進駐大商場，要麼為了有人流，就要被迫接受大商場條款。(註：領匯也跟從了這個制度。)

(再續)

[圖片來源：http://www.inmediahk.net/files/column_images/DSCF4150.JPG?1255514122，圖為粉嶺，旨在顯示地產商在新界大舉發展]