納米樓曾是香港備受爭議的議題，其不適切地細的居住面積一直為人詬病，本研社曾於2020年發布《納錐之地：香港納米樓研究報告2010-2019》(下稱《報告》)【註1】，審視十年納米樓趨勢及狀況，發現當時市面上新落成的納米樓盤，竟是歷年最多。在2019年，每八間新落成的私樓一手私樓單位，就有一間屬納米樓，嚴重性遠超當時的想像。
納米樓面積其細，不同生活功能重疊在同一空間，更易產生家庭衝突，亦催生違法僭建閣樓狀況。黑厠的通風問題亦潛在增加散播傳染病風險，或影響長期健康。而當年納米樓的主要買家為投資者而非上車客，「劏細」單位所增加的供應亦白白浪費掉。
直至2021-2022年政府宣布將於之後的賣地招標中加入單位面積不得小於280呎的條款【註2】，並同時於公屋落實限呎措施（但一／二人單位繼續容許納米化）【註3】，當時本研社已指出限呎政策雖然本意良好，但卻遺漏了涵蓋毋須改契的私樓重建盤【註4】，擔心無法徹底杜絕納米樓。
數年過後昔日盛行的納米樓現況如何？研究員透過一手住宅物業銷售資訊網【註5】，以及屋宇署資料月報中「已獲發佔用許用證的新落成樓宇」所提供的資訊【註6】，識別出近5年仍有納米單位的新樓盤，整理出當中各年納米單位數字，發現時至今日仍有大量新納米樓落成。
納米盤仍未絕跡於香港？
早幾年觀乎近10年的數字，納米單位至2017年起每年破千，甚至直逼2,000個，即使到了近年，數字亦未見明顯減少，仍然維持於接近2千左右，由2020－2025年4日，有11,637個納米單位落成，按年計佔總私樓落成量的比例甚至有稍增的情況，近2年甚至仍有不少樓盤是8成至全部單位，均是納米盤，包括東區的The Holborn、九龍城的明雋、油尖旺的雋薈和Larchwood等，反映在數年前的住宅項目規劃中，納米單位仍是持續受發展商歡迎的住宅類型：
歷年納米樓落成數字
年份｜納米單位量｜私樓落成量｜納米比例｜
*2016｜406｜14,600｜2.8%｜
*2017｜1,405｜17,800｜7.9%｜
*2018｜1,446｜21,000｜6.9%｜
*2019｜1,805｜13,600｜12.9%｜
2020｜2,331｜20,900｜11.1%｜
2021｜2,187｜14,400｜15.2%｜
2022｜2,161｜21,200｜10.2%｜
2023｜1,911｜13,900｜13.7%｜
2024｜1,707｜24,300｜7%｜
2025｜1,340 (截自今年4月)｜-｜-｜
*《報告》數字，當時未有政策限呎標準，故2016-2019的數據，以較嚴格的260呎以下作為納米定義，而2020及後則改以280呎以下為標準，故在可比性上會有些微差異，惟偏差不會太大。
當然，政府限呎措施只是三四年前的政策，如此短時間內或難以觀察到其全部成效。例如最初期政府宣布的兩塊限呎地皮，至少樓盤尚未落成。當然，部分上述的納米單位數字，是屬於落實相關措施前的滯後反應，甚至仍未反映近年「納米樓爆煲」，導致發展商調整的發展策略，故部分樓盤所採用的仍為「限呎」實施前已規劃好的建築圖則。
還有甚麼住宅可以繼續起納米樓？
⧬ 政府各項限呎措施
宣布日期｜針對樓盤｜具體措施
➤ 2021年12月｜屯門地段第561號住宅地、港鐵百勝角樓住宅項目｜首次加入最低單位面積要求，訂明每伙單位的實用面積至少要26平米（約280方呎）
➤ 2022年2月｜政府賣地盤、港鐵盤、市建局盤、需修地契的重建盤等｜將最低私樓單位280平方呎要求的適用範圍擴大，增至所有政府賣地、鐵路物業發展、市區重建局項目，以及私人發展商的換地和修訂地契申請
➤ 2022年10月｜居屋、綠置居等資助出售房屋｜施政報告宣布日後資助出售房屋，單位面積最小要26平方米，即約280呎，2026至27年度起生效
➤ 2022年10月｜除1至2人的公屋住宅｜施政報告宣布未來公屋最低面積定為室內樓面面積21平方米（226呎），大致相等於實用面積不少於280呎，惟1至2人單位則不受限呎約束
綜觀一系列針對納米住宅的「限呎」措施，驟眼看來似乎都已全數涵蓋最主要的住宅發展模式及類型。然而上述措施，至少仍未能包含兩種住宅類型，即1至2人的公屋單位，以及不涉及修地契、補地價的重建住宅項目。因此，理論上現行措施，實際上並不能杜絕所有形式的納米住宅。
政府稱限呎已擴至私人重建 但毋須改契重建盤仍不受限
先撇開公營房屋不談，只聚焦於私人住宅項目。一般而言，其土地發展模式可大致分為5類：政府土地招標、發展商舊樓重建、更改土地用途（如農地、工廠、商廈改作住宅等）、市建局重建項目招標、港鐵住宅項目招標，而回顧近5年多的11,637個新納米樓單位，可以發現其主要的土地發展模式，正正便是發展商自發進行的舊區重建，佔總數一半，其次方為賣地投標，僅佔香港4分1的納米住宅單位：
2020年至今納米樓盤/單位土地發展模式比例
土地發展模式｜相關樓盤數字｜佔比｜單位數字｜佔比｜
舊樓重建｜51｜41.5％｜5,722｜49.2%｜
賣地招標｜41｜33.3％｜3,156｜27.1%｜
*更改用途｜24｜19.5％｜2,652｜22.8%｜
市建局/港鐵招標｜7｜5.7％｜107｜0.92%｜
總數｜123｜-｜11,637｜-｜
*部分住宅重建項目前身若為商廈或工廈等，通常均被視為「舊樓重建」，惟為了將其餘不必然須補地價的住宅重建項目分開，將其分類作「更改用途」。
雖則政府循地契形式來為新建住宅單位限呎，但對於如上述一半由舊區重建而來的新樓盤，其作為住宅的土地用途或發展參數等若沒有變動，未必需要修訂地契，因而不落入管制範圍，如此一來，新措施便無法限制這類毋須修訂地契／換地樓盤的單位最低面積。尤其是在可見的將來，地價仍然低迷，政府亦傾向減少賣地，新樓盤或許更側重於重建而來的住宅土地，若發展商選擇不提交修訂地契的申請，就不受上述措施所限。
除了在地政上透過地契修訂程序，來為發展商設限規管單位面積，若眼見有住宅項目未能由地契顧及，政府實際上亦可經由其他程序介入，以堵塞發展商未來再起納米樓的可能。例如在建屋時，發展商亦需要通過屋宇署審核建造圖則，若能在相關程序引入規範條款，便可以在批核圖則時杜絕再起納米樓。
當然，市況低迷的情況下，除了繼續已完成的舊樓收購項目，發展商亦未必有很大意願進行舊樓重建。而在納米樓近年價格大跌的趨勢下，納米單位或許已非他們所喜好建造的單位模式，反而稍大的單位，方能滿足其在建築效率上的考量。因此，納米單位量或會於未來數年驟減。
但市況的變化，並不能用於證成政策漏洞存在的合理性，一旦未來情況有變，例如內地生、專才等可預視的不穩定因素，促使納米單位需求再度熾熱，隨時再次籠罩整個城市。
納米樓的出現，正如《報告》指出，已產生了極大社會成本，其存廢的討論已經超越了「有需求就有供應」的簡單思維。再者，納米樓在城市空間的存在是長遠的，其產生的社會成本延綿幾代人，事實上為社會長遠利益著想，納米樓應被界定為「不適切住所」。早前政府逐漸從地契及政策（公屋及市建局重建盤等）著手逐步壓縮納米樓的生存空間，亦是側面反映了政府也認同納米樓不是一件市民樂見的東西，但趕絕納米樓，仍然是一條未境之路。因此要如何有效杜絕納米樓，儘管現時社會已無如昔日般的爭議，仍極需要政府「超前部署」。
【註1】本研社. 2020.12. 《納錐之地：香港納米樓研究報告2010-2019》
【註2】明報. 2022.2.25. 私人重建項目今起設限呎條款 單位最小280呎 業界料影響收購蚊型地盤意欲
【註3】《行政長官2022年施政報告》 p.63
【註4】【納米樓限呎政策漏招？】
【註5】一手住宅物業銷售資訊網
【註6】屋宇署資料月報
《香港2020-2025年納米樓盤一覽地圖》
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