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本土研究社

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規劃

本土研究社發佈《隔世追棕 - 新界棕土擴張軌跡與現況》報告 揭政府大幅貶低棕土供應潛力 逾千公頃未納入發展計劃

本土研究社發佈《隔世追棕 - 新界棕土擴張軌跡與現況》報告  揭政府大幅貶低棕土供應潛力  逾千公頃未納入發展計劃
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政府土地供應諮詢報告公佈在即,本土研究社就其中主要選項——「棕土」現況及過往發展趨勢進行全面研究,揭示2017年全新界棕土總面積為1,521公頃,較政府及土地供應專責小組提供的數字(1,300公頃)多出200餘公頃;並有多達1,023公頃未納入各新發展區及「210多幅具房屋發展潛力用地」範圍內,相當於1,200公頃土地短缺的85%,質疑政府大幅貶低棕地潛力。

報告指出,棕土作業重置難度被誇大,2017年牽涉露天重型作業的棕土面積只有63公頃(佔總面積僅4.1%),即使重置亦佔地甚少,質疑政府未有提供全面棕土數據及用途普查的情況下進行公眾諮詢,藉個別例子刻意誇大重置及發展棕土的難度,誤導市民揀選填海及「公私合營」發展農地等不必要的選項,諮詢結果不能作為真實民意反映及發展理據。

研究社成員黃肇鴻指出,政府及土供組在整場土地供應諮詢過程中,為棕土選項處處設限,「問卷中限定未來30年都只能運用330公頃棕土,只佔這次研究發現的『未納入發展計劃』棕土三成,無非想迫市民多揀東大嶼填海等選項『湊夠數』。」

是次研究發現由1993至2017年間,棕土總面積大增近一倍;而2003至2017年間總面積的淨增長雖只是28.8%,惟棕土範圍隨鄉郊城市化而不斷轉移,擴散開的新增棕土亦達728公頃,佔2017年棕土總面積的47.9%。

團隊並按棕土在衛星圖上呈現的外觀,分類為「貨櫃場」、「露天停車場」、「露天貯物或廢料回收」、「有蓋倉庫或工場」、「填土或已破壞土地」及「其他」六大用途。為評估土地供應潛力,故在「露天貯物或廢料回收」中再區分涉及吊臂及吊車運作的「重型作業」。結果發現,多達433公頃為非重型的露天作業,連同「有蓋倉庫或工場」、「露天停車場」類等,共1,206公頃(佔總數79.3%)為適合遷進多層大廈的棕土作業。

研究亦發現貨櫃場佔比由1993年的20.7%跌至2017年的7.9%(120公頃),與近年陸路貨運量下跌趨勢相符;當中52公頃位於洪水橋新發展區內,政府已在區內預留用地重置,其餘68公頃有機會自然減少,重置帶來的額外土地需求並不顯著。

研究社成員林茵批評:「政府近年只一再強調各發展區內納入了多少棕土,彷彿推動新發展區項目就已在處理棕土問題,但這次研究發現多達1,077公頃、即七成棕土都不在新發展區範圍內,可見以新發展區模式無法對應棕土問題。新發展區由於規模龐大,規劃及建設進程需時,在沒有凍結棕土及有效執法的情況下,徒令棕土場向發展區外擴散。」

談到棕土擴散亂象,研究發現只有17.4%(264公頃)棕土位於「露天貯物」及「工業(丁類)」兩種符合棕土發展的規劃地帶內,而多達195公頃位於各類住宅用地、及合共195公頃位於「政府、機構或社區」、「休憩用地」及「康樂」地帶,顯示棕土無序擴散已違反原有規劃佈局,佔用了其餘的土地資源。

研究團隊更發現政府在審批棕土改劃申請上涉嫌「忽然鬆手」。他們在洪水橋個案中發現,政府於2008年主動將區內36公頃「康樂」地帶改劃為「露天貯物」,變相令範圍內17.8公頃的涉嫌違例棕土場合法化;而剩餘「康樂」地帶內的「規劃許可」申請成功率,亦由2008年前的52%大增至2008年後的90%(見報告P.41)。至於全港涉及棕土作業的規劃許可申請,獲批比率自2005年起大幅攀升至2010年高達94%(見報告P.42)。

林茵批評,城規會過往會以「位於康樂地帶」、「近綠化帶」等理由拒絕批出相關改劃許可,但2008年後不但在同一地方、批出同一類改劃許可,同時沒有提供獲批理由,反映現時城規制度無準則可言,亦欠透明度。黃肇鴻亦點名批評三任規劃署署長自土地大辯論以來,只顧一昧唱淡棕土發展潛力,「無視他們任內主動向棕土作業開綠燈,令大量違例棕土場合法化。政府是一手造成現時棕土擴散亂象的元兇,現時則搞到亂哂籠,拍拍屁股走人」。

至於棕土發展成本,黃肇鴻點名反駁地產商支持的智庫「團結香港基金」誇大棕土發展難度,其副總幹事兼土供組成員的黃元山曾表示,填海與收回棕土成本相當,但所引數據為收地賠償的最高標準(甲級農地收回價),棕土卻大多實際座落於丙級及丁級地帶,收地成本分別只是甲級的41.7%和25%,故黃元山大幅高估棕土的平均收地成本,用「最貴收棕土成本,與最平填海成本比較,亳無說服力」。土供組主席黃遠輝及發展局亦在文件中多次表示,棕土「分佈零散、業權複雜」,但研究社今年3月公佈《合縱連橫-新界棕土發展潛力研究》、找出合共723公頃的相連棕土群後,黃遠輝即稱從來沒有準則界定何謂「零散」,明顯未研究先有定論。

他表示,主理諮詢的土供組成員多番發表誤導言論、政府亦未提供全面資訊的情況下,是次土地供應諮詢結果實在不足為憑。研究社要求政府立即進行凍結調查、嚴控棕土擴張,並採用《收回土地條例》全面收回屬私人業權的棕地,再透過適當的重置、復修及公共發展項目,重新規劃新界鄉郊,提升市民居住質素及改善環境。

《隔世追棕》報告全文

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