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政經

本土研究社發佈《富稅難收:香港股權轉讓住宅避稅研究》 揭大地產商及中外炒家走資避稅 涉款近百億

本土研究社發佈《富稅難收:香港股權轉讓住宅避稅研究》 揭大地產商及中外炒家走資避稅  涉款近百億
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本土研究社今日舉行記者會,發佈《富稅難收:香港股權轉讓住宅避稅研究》,成功核實126宗以轉讓持有物業的公司(下稱「物業公司」)股權方式交易住宅避稅的個案,買賣雙方完全繞過稅率高達30%的物業印花稅「辣招」,合計避稅總額約94億元。從事相關交易人士包括本港四大地產商之一的長和系集團、多名內地房地產集團高層及前全國政協,藝人關之琳、容祖兒等均以股權轉讓形式買賣避稅。

《富稅難收》為本港首個針對股權轉讓炒賣物業而進行的深入研究。目前政府針對「非首置」外來及公司身份的住宅買家推出多種物業印花稅措施,最高稅率可達30%,圖打擊炒賣。然而不少人以公司持有住宅,並透過轉讓「物業公司」股權,令住宅的實益擁有權轉移到新買家手上。由於物業的法定業主仍然是同一間「物業公司」,現行稅制無法收取任何物業印花稅,買賣雙方只須付0.2%的股票轉讓印花稅,稅率甚至遠低於4.25%的首置印花稅。本土研究社成員陳顯恩舉例說:「以買1000萬的物業計,外地或公司買家本身要付300萬物業印花稅,但以股權轉讓交易就只需付2萬,普通首置買家也要付37.5萬。」他形容物業印花稅已淪為「窮人稅」,「有能力的人反而少付,越有錢的投資者就越可以避稅,是違反分配公義的原則。」

是次研究涵蓋2010年政府推出物業印花稅「辣招」後至今的股權轉讓交易個案,透過新聞報導、地產交易平台、土地及公司註冊處查冊資料,成功確認126宗個案。尤其在2016年11月政府推出雙倍印花稅「加辣」後,核實個案宗數大增,短短一年半間已有96宗,是「加辣」前六年合共30宗個案的三倍。

陳顯恩指出,「來自中國內地的買家或移民、以及在BVI、百慕達註冊的公司,是使用這漏洞的主要群體。」研究發現2017年的境外買家及來港移民個案涉及交易總額約185億元;若以政府所收的買家印花稅金額計算,同期政府有紀錄、以正常方式進行的外地買家及公司買家交易額約950億,本研究發現的股權交易個案金額已相當於其20%。陳顯恩說:「因為交易資訊不透明,我們的研究資料都來源於曾被新聞報導的個案,所以只反映冰山一角的數字,但都已相當於正常方式交易額的兩成,實際情況是遠為嚴重。可見股權轉讓漏洞已經為外來投資者創造一個明顯的經濟誘因,進入香港住宅市場炒賣,普通市民難以與其競爭房屋資源。」

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研究並發現本港四大地產商之一的長和系集團透過股權轉讓方式出售豪宅。集團以旗下三間「物業公司」及兩間英屬處女群島(BVI)註冊的控股公司持有物業,所有「物業公司」董事均為長和系核心管理層。他們於2017至18年間透過股權轉讓方式賣出薄扶林道及山頂道的三個豪宅物業,涉及交易總額24.5億,合共避稅約7.4億元。(詳見報告P.26)陳顯恩解釋,由於股權轉讓交易能替買家節省多達三成稅務開支,「地產商可以透過提供避稅的交易方式,變相多了近三成提價空間,將這筆潛在稅收變成自己的盈利。」

藝人關之琳亦以股權轉讓方式,於2017年3月買入地利根德閣3座一豪宅物業;兩個月後再以個人身份購入星域軒複式單位。由於她的其他物業是以公司持有,故買入星域軒單位時只按4.25%「首置」稅率繳稅,盡斂稅務優惠。她在兩宗交易共避交約4,580萬港元物業印花稅,金額足以多購入數個中、細價住宅物業。(詳見報告P.30)

研究社成員黃肇鴻指出,本來打撃炒賣的「辣招」稅務措施,已變成一套獎勵炒家的機制。由於以股權轉讓買入住宅,往往要先繳清物業原本承做的按揭,並全數繳付物業總值,維持一間物業公司亦需要一定成本,「可以說這是一個高門檻、同時又更高回報的住宅買賣方式。如果你有錢、識玩,就可以避稅,普通人就算是首置買家,都起碼要付首置物業稅。而只計我們今次確認到的個案,已經成功避稅近百億,這些稅收如果成為公帑,等同凍結全港約78萬公屋戶租金5年,何以政府今日向基層加租,卻縱容鉅富逃稅炒樓?」

與此同時,以股權轉讓進行的住宅交易資料及金額,均毋須向土地註冊處或公司註冊處申報,猶如創造出一套完全無視政府監管的交易制度,令房屋市場出現「一屋兩制」。研究團隊發現是次所有涉及外地註冊公司的個案(22宗),均是直接或間接由英屬處女群島或百慕達註冊公司持有,顯示股權轉讓可能已成為資深及跨國投資者進入本港住宅市場的重要途徑,甚至是國際走資避稅渠道。黃肇鴻表示:「現時股權轉讓漏洞令香港猶如『無掩雞籠』,繼續歡迎國際遊資來港,與現時全球稅務改革潮流相違背,嚴重影響香港國際金融中心地位。」

立法會會計界議員梁繼昌表示,「以股權轉讓方式交易物業的情況非常普遍,然而香港之前無一個整全的統計,有關部門不願意將資料透露,政府亦無意去堵塞漏洞,但要堵塞是完全不困難的。」研究社建議政府應仿傚外國經驗,以取得物業「實益擁有權」為原則、向以股權轉讓方式進行物業買賣者收取物業印花稅,消除相關交易的經濟誘因,避免香港房屋資源過度流失至外來買家及炒家手上。此外,政府亦應建立跨部門的「物業公司」重要控制人資料庫,開放予公眾查閱,提升交易資訊透明度,確保住宅市場穩定。

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