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本土研究社

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政經

房策新措施,本研睇真啲

房策新措施,本研睇真啲
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今日萬眾期待「娥六招」新房策可以幫到大家上樓,但林鄭一開波就戴定頭盔,話措施目標唔係壓抑樓價,而只是樓價上升時,幫吓市民喺私人市場提供置業機會。本研社率先分析措施當中的魔鬼細節:

1. 居屋定價仍忽略「夾心階層」

最受注目的是新居屋定價與市價脫勾、按買家負擔能力計算,但所選擇的收入水平本身根本不合理。根據新居屋定價標準,買家負擔能力是以「非業主私樓住戶」的收入中位數(39,500元)釐定,然而社會現時住屋問題最嚴重的,是收入超過公屋入息限額、而家庭收入又位於該中位數以下的一群,新政策會造就一群不合資格申請公屋、又負擔不起居屋訂價的「夾心階層」。較合理的居屋訂價方法,應以公屋入息上限計算。而林鄭現時以月入近4萬元考慮負擔能力,只會成為居屋定高價賺錢的理由。

2. 繼續拒絕以成本為居屋定價

新居屋表面上「打咗折」,但仍遠高於居屋本身成本。居屋近年的建築成本維持在平均一個單位90-100萬的水平,即使加上土地成本和房委會的行政成本,總計也只是近190萬一個單位。而林鄭舉例新定價方法下,每間400呎居屋在市價5.2折後將售300萬,相比190萬的成本仍有頗高利潤。這種定價方式明顯不是考慮財政成本,更可能是想控制市民對樓價的期望。

3. 首置客按揭暗藏風險

市建局的馬頭圍道重建項目將發展成首個「首置上車盤」。首置盤對象是家庭月入5.7萬-7.2萬的市民,樓價則比居屋貴一至兩成,發售後有5年的轉售和出租限制。最大問題是,首置上車盤將由按揭公司提供9成按揭,變相在銀行加息前,重新放寛金管局對部分單位的按揭成數限制,令與私樓相似的首置盤重新出現高風險的9成按揭。將來樓價稍為下調,這班首置客便最大機會成為負資產。

4. 九幅私樓地皮極可能淪為首置盤

政府今次雖撥出9幅位於啟德新發展區和安達臣道的私樓地皮發展「資助房屋」,但「資助房屋」其實可包括綠置居、居屋、首置上車盤等,最後很大機會淪為遠超市民負擔能力的首置盤。皆因早有地產商放風,表示啟德鄰近天價私樓,建公營房屋將影響區內樓價,而與私樓樓價相距不遠的首置盤則較為地產商接受。

5.「空置稅」雷聲大雨點小

新政策規定樓盤取得入伙紙後半年、若仍未出售或出租便要繳空置稅,稅率訂為應課稅差餉估價租值(即係每年市值租金)的200%,相等於樓價的4-5%。但這稅率之低根本毫無阻嚇性,皆因樓價一年都升10%,所以政府根本繼續放生地產商囤積房屋。再者,只收一手空置稅,但不提如何處理二手樓空置問題,只會鼓勵地產商透過不同形式將物業易手後丟空。

新措施出場,反映政府在土地和房屋問題只自限於處理「土地供應」,房屋政策上卻不願打撃樓價升勢。林鄭提出置業主導的房屋政策方向,最大的問題就是沒有區分市民的居住需要和投資置業需求,驅使更多人置業而進一步推高樓價,最終無法真正解決房屋問題。

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